$85K, deed of trust & foreclosing - ASK미국

쟌 오 님 답변 [법률상담] 답변일 12/19/2009 10:39:51 AM

You can sue and foreclose, but if the property has no equity, foreclosing is useless for you, instead you should just sue.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 12/23/2009 11:29:11 AM

상식선에서 답변을 드리자면 일단 해당 주택에 주택융자가 있다면 차압시의 우선권은 일단 은행에서 행사를 하게 됩니다 (주택구입시의 융자라면) 그리고 나서 다른 이에게 우선권이 없다면 선생님의 차례가 되겠지만 이는 해당 주택에 대한 담보권이 어떻게 설정되어 있는지를 조사를 해보아야만 알수 있습니다. 보통의 경우 현재와 같이 주택가격이 떨어진 상황에서는 은행을 제외한 다른 채권자들은 가지고 갈 돈이 없느 경우도 많이 있습니다. 일단 해당 주택의 담보권이 어떻게 설정되어 있는지를 알아보셔야 합니다. 그리고 만일 주인이 해당주택에 대해 homestead를 설정했다면 융자금액과 기타 금액을 제외하고 나머지 equity는 주인이 가지고 갈수도 있습니다. 해당 주택이 어떤 금액으로 팔릴수 있는지에 따라서 다르고 어떤 담보권이 설정되어있는지에 따라서 다릅니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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4**ki**** 님 답변 답변일 12/18/2009 9:14:35 PM

mortgage 있는 집은 은행이 그 누구보다 그 집에 대하여 우선 권이 있습니다. 그러므로 그 집의 시세 ( or 경매가)에서 은행에 갚을 돈을 다 제하고 (세금 제하고) (혹시 주택담보하고 은행에서 돈 빌린 것 있으면 갚고도 남으면, 님의 deed of trust을 요구 할 수 있지요.

h**7777**** 님 답변 답변일 12/18/2009 9:46:58 PM

제가 궁금한것은 만일 집이 차압되서 경매에서 25만불에 팔렸다는 가정하에 은행돈과 세금을 낸후 5만정도가 남았다면 그애대한 권리는 제가 먼저인지 집주인이 먼저인지가 궁금하고요. 또 남은 잔금은 어떤방법을 통해서 받을수 있는지도 궁금하네요.

4**ki**** 님 답변 답변일 12/18/2009 10:37:02 PM

집 주인은 님에게 deed of trust를 해주면서 우선권을 님에게 이미 주었습니다(county에 recording 해 놓아야만 효력이 있음). 남은 차액은 promissory note를 주었으니 그것으로 재판을 걸어 법적 구속력이 있게 만드셔야겠지요.(참고로 경험을 말씀드림)

이정도로 많은 금액이면 확실하게 하기위하여 변호사를 고용하세요. 저는 원칙을 경험상 말씀을 드렸지만, 주인이 변수를 만들 수도 있고 급변하는 상황이 올 수도 있으니 변호사에게 잘 지도 받으셔요.

h**7777**** 님 답변 답변일 12/19/2009 12:30:16 AM

변호사 상담비만 $200정도는 내야해서 이렇게 조언을 구하게 된겁니다. 만일 sue하게 되거나 foreclose하게되면 정식으로 변호사 선임해서 하겠지만 지금은 그냥 어떻게되는 상황인지 알고싶어서요. 답변 감사합니다 다른 전문가분들의 말씀을 더 듣고싶네요...

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