property를 사는거에 대해 - ASK미국

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/13/2010 4:41:52 AM

세금 중에는 부동산 재산세와 부동산을 파르실때 발생하는 capital gain tax 가 있는데 개인으로 소유하시던 corporation으로 소유하시던 규정에 따르는 세금을 내셔야 할 것입니다. 다만 소유하신 재산을 보호하는 차원에서 개인에게 부과될 수도 있을 lien으로 부터 자유로워 지기 위하여 corporation으로 소유하게 되는 점이 다르다고 봅니다.

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young Kim 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/13/2010 5:56:40 AM

질문하신 분의 재정상황이나 조건을 전혀 모르는 상태에서 답변을 드리기는 좀 무리입니다.
하지만 일반적인 고려사항과 대표적인 장단점을 말씀드리면,

C-Corporation : 이중과세 (회사세금및 주식배당시 개인세금)
S-Corporation : 이익금을 개인세금보고로 Schedule K-1으로 포함(자격: 시민권자)
* 개인이 회사에 대한 liability없음 (주주,director,officer의 negligence 제외)
LLC : Schedule C 나 Schedule K-1 (Sole owner 혹은 partner에 따라 달라짐) , limited liability
Sole Propprietor or 개인: 개인세금 혜택은 크나 모든 법적책임을 개인이 져야함.

어떤 형태로 회사를 election (선택)하느냐에 따라 소송,self-employment tax, 급여,절세방안, Capital Gain/Loss 등의 세금혜택등과 법적혜택등을 고려하셔야 합니다.

예를 들어 개인이 건물을 소유하고 있을경우, 건물 관리부실로 낙상사고가 발생시 개인앞으로 소송이 들어올 것입니다. 그 소송이 해결되실 때까지 개인자산, 비지니스, 소유하신 다른 자산 ( 은행및 예금잔고포함) 모든 개인 자산에 막대한 영향을 미칠 것입니다. (경제활동 제약및 동결)
또한 은행 대출시에 자산, 부채가 모두 포함되어 개인자동차대출,개인대출, 홈 에쿼티, 크레딧카드,모기지 대출,비지니스 대출, 상용건물 대출등 모든것이 제한적일 수 있읍니다.
물론 세금혜택은 많이 받으실 수 있읍니다.
개인시: 법적책임 전부지고 경제활동및 자산에 영향.
유리한 세금혜택,
각각 건물등 분리 회계되지 않고 mixed up된다.

변호사, 회계사, 금융가와 상의 하시어 본인 재정상태에서 다음사항을 함께 고려 하시기 바랍니다.

1) 소송시 Liability
2) 세금 혜택 (Double taxation,SE tax,급여여부,Capital Gain/Loss기타)
***상속시 법적혜택,절세방안
3) 장기계획,추가 비지니스 및 상업용 부동산,개인주택 투자여부
4) 향후, 추가 파트너 영입및 지분 투자자 모집여부가능성.

일반적으로 혼자서 소유하실 경우 LLC나 S-Corp의 형태로 설립하시는 경우가 법적인 liability을 제한하고 개인형태로 세금 혜택을 받는 경우로 많이 사용하고 있읍니다. 만일 특별한 사항이 없다면 작은 부동산 소유시 법적으로 회사의 형태로 보호받고 세금혜택을 개인의 형태로 받는 LLC을 많이 선호하는 형태입니다.

하지만 다시한번, 위의 상황에 따라 전혀 다른 결과를 낼 수 있으니, 거래하시는 변호사,회계사,은행등과 현재의 재정상태및 미래계획에 따라 세금및 법적인 면을 충분히 검토후 결정하십시요.

young Kim [머니/재테크]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/13/2010 6:49:50 AM

일단 부동산중에서 상업용 부동산의 소유형태는 선생님의 현재의 재정상태와 기타 다른 자산의 보유현황에 따라서 결정하셔야 하며 일반적으로는 회사로 등기하시는 것이 예를들어 동업을 하셔서 파트너쉽의 형태를 취하시거나 세금의 측면등에서 다소 유리한 측면이 있습니다. 상업용 부동산을 취득시 LLC형태를 취하는 이유가 여기에 있습니다. 회사형태로 상업용 부동산을 소유하고 계셔도 나중에 소유권 행사에는 지장이 없습니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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