이자율2%차이이면 거의 두배 - ASK미국

[주택/부동산] 상담 글 질문에 공감하시면 '나도 궁금해요'버튼을 눌러주세요.

Q.이자율2%차이이면 거의 두배

지역California 아이디j**kim8****

조회2,762 공감0 작성일4/30/2010 1:45:35 PM

만약에 두 경우가 있는데

A) 이자율 4%로 평생 (약40년간이라고 가정) 모기지를 낸다면
결국 빌린 원금(principal)의 1.04^40=4.8에서 빌린 원금의 3.8배에 해당하는 금액을 이자로 내고.

B)라는 분은 이자를 6%로 낸다고 가정하면 40년동안
1.06^40=10.28에서 빌린 원금의 9.28배를 이자로 냅니다.

즉 두경우 A)와 B)의 두분은 당초계약시 이자율차이때문에 두세배의 이자부담이 되며 두분의 수입이 같은경우 B)분의 재산은 A)분보다 반도 않되게 적게 됩니다.

결국 40년후 노후때 재산을 나보다 2배이상 많이 모은 사람은 40년전에 사인할때 이자율2%차이였던 겁니다. 따라서 이자율을 적게 하기 위하여 보든 수단을 강구하여야겠지요.

* 등록된 총 답변수 11개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 4/30/2010 2:48:32 PM

현실적으로 같은 시기에 은행마다 이자율의 차이가 크게 나는 것은 아닙니다 물론 시기별로는 차이가 날 수 있어서 이자가 낮은 시기에 융자를 받으려는 현상은 있지요.
그리고 어떻게 간출하였는지는 몰라도 실제로 융자에서 사용하는 amortization schedule에 의하면 $100,000 융자에 이자율병 이자는 다읍과 같습니다.
원 금 이자 40년 이자 지불액
$100,000 4% $100,610
$100,000 5% $131,454
$100,000 6% $164,102
참고하시기 바랍니다. 융자를 받는 입장에서 어떤 수단으로 이자율을 적게 하는데는 한계가 있으며 융자 당시 은행별 이자를 비교하여 선택 할 수있는 권리만 있을 뿐입니다.

Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

전문가 프로필 보기

회원 답변글

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 2:10:29 PM

또한 바꾸어 말하면

두 렌더가 있어서 2%만큼 비싼 이자율의 렌더는 40년후에 예상되는 기대자산의 반을 가져가는건가 봅니다.

결국 2%씩 40년간내면 자산의 반을 렌더에게 주는거이니, 크레딧을 잘 쌓아서 조은 이자율로 거래하여야 자산이 두배로 증가....

4**ki**** 님 답변 답변일 4/30/2010 4:33:12 PM

Jay Kim(jinkim87)님, B에서 빌린 원금의 9.28배를 이자로 내다니요? 계산기 좋은 것으로 사셔야 겠습니다. 아니면 전문가님의 계산을 잘 보시면 잠못 이룰 일은 아닐듯 싶습니다. 그 계산기로 사업하셨다가는 큰일 나겠습니다.

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 6:28:24 PM

두 경우가 있는데

1)amortization의 경우 처음 빌린 원금을 40년(40*12개월)동안 항상 같은 금액(원금일부+이자)로 apy하는데 반하여

2)제가 위에 올린 1.04^40=4.8에서는 원금1억을 40년동안 한번도 않갚다가 40년후 일시 상환하는거네요.
현실적으로 빌리는 사람이 이렇게 하기는 거의 없지요.

그러나 1억을 가지고 돈을 빌려주는 은행의 경우 아무튼 40년이후에는 원금+받은이자의 합계가 4.8억이 되는건 사실같읍니다.

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 6:33:33 PM

Joseph님의 답변처럼

한시기에 자신의 정해진 시용으로 만약 10군데의 rate를 알아보면

제일비싼 곳과 재일싼곳의 이자율 차이는 약 1%쯤 되나요? (궁금해서입니다.)

그리고 같은시기에 10사람의 서로 다른 신용점수가 있는 사람이 융자를 신청하는데

10사람중 가장 신용이 나쁜 사람의 rate와 가장 조은 사람의 rate의 차이는 아마도 2%가 넘을거 같읍니다. (이건 정확한 답은 없고 경험적으로 어느정도 되더라 같은 답만 가능)

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 6:42:24 PM

apple님 /

6%로 40년간 amortization으로 내면 Joseph님글처럼 1.6배만큼이자를 내지만

6%로 40년간 돈을 굴리는 은행의 입장에서는 40년후 10.28배가 됩니다. (원금이 1이니 9.28의 수익)

즉 중간에 매월 쪼개서 내느거와 말일 원금+총이자 일시 상환이 이렇게 큰 차이가 되네요.
복리에서 시간의 힘이 대단하지요.

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 6:46:09 PM

결국 OP에서의 저의 계산은 / 집사서 돈을 빌려 매달갚는 경우가 아니고

현금 1억을 융자회사의 채권(만약 연6%이라면)을 40년간 보유했을때 10.28억이 되는건 사실.

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 6:48:09 PM

결국 OP에서의 저의 계산은 / 집사서 돈을 빌려 매달갚는 경우가 아니고

현금 1억을 가지고 융자회사발행하는 채권(만약 연6%이라면)을 40년간 보유했을때 10.28억이 되는건 사실.
물론 요즘같은 저금리하에 6%채권(bond)는 당연히 없지요.

j**kim8**** 님 답변 답변일 4/30/2010 7:04:34 PM

이자율 6%로 했을때

40년후에 1억을 만들기 위하여는 40*12개월동안 1+1.6=2.6억어치 나누어서 부어야 하지만

만약 지금 현금 1억으로 40년간 연6%돌리면 결국 10.28억이 되는건 사실아닌가요.

(제 계산기가 맞는지) 전문가님의 답변 필요할거 같읍니다.

제 처음 글의 주장은 이처럼 처음 다운비율이 클수록 어마어마하게 유리한거지요
가령 3년간 payoff하는 자동차의 경우도 제로다운으로 3년씩 평생(약13번)사지말고 처음에 cash로 사고 3년동안 매달 현금을 모아서 3년ㅤㅉㅒㅤ에 두번째차를 사고 이렇게 반복하면 상대적으로 큰 이익.

j**kim8**** 님 답변 답변일 5/1/2010 12:18:26 AM

그리고 좀더 높은 이자율의 악성채무인 신용카드가 연20%을 받는다면

1) 원금 만불을 빚지고 매달 이자만 40년간 내면 이자의 총합은 2k*40=80K에서 8만불을 냅니다. 40년이후에도 원금 만불은 still 빚이지요.

2)만약 현금 만불을 신용카드회사에 투자하여 연20%의 수익율로 불려서 40년이후에 찾는다면 1.2^40=1469에서 1469만불을 현금으로 받읍니다. 물론 20%이자율로 돈을 빌리는 카드회사는 현실적으로는 없겟지요.

3) 빌린돈 만불을 40년간 균등하게 갚아 40년후에는 빚이 없어지게 하려할때 연(월) payment할 액수는 Joseph님이 아실 듯. (제 계산기는 별로입니다)

j**kim8**** 님 답변 답변일 5/1/2010 3:17:33 AM

Joseph님 도움 없이 bankrate.com에서 calculator로 찾아보니
원금 10만불로 이자율 연20%이라면

40년간 매월 $1667.26씩 40*12번 내면 원금이 없어지네요.

즉 payment의 단리합은 1667.26*40*12=800284에서 약 80만불입니다. (20%가 이정도인지 놀랍지요.)