주택 구입에 관한 질문 - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/16/2010 7:48:13 AM

일단 융자에 관한 부분은 융자시의 인컴부분의 증명을 full doc으로 하시지 않아도 VOE즉 verification of employment로 대처한다면 융자가 가능한 경우가 있습니다. 일단 이경우에는 선생님의 크래딧 상황과 해당 유닛에서 나올수 있는 인컴등이 융자결정시 더 중요합니다. 일단 이런 프로그램은 융자전문가와 상담을 해보시기 바랍니다. 약간 까다로울수는 있지만 기본적으로 1-4유닛까지는 일반주택의 융자와 비슷하다고 보시면 됩니다. 인컴유닛 구입시에 asking price보다 무조건 올려서 딜이 되지는 않습니다. 더 중요한 점은 2-4유닛의 경우는 첫째, 각유닛이 퍼밋에 따라서 제대로 건축되어 있는지 즉 불법 증개축 사실이 없는지의 여부를 반드시 확인을 하셔야 하며 두번째, 보통 인컴유닛들과 같은 일종의 다세대 주택들의 선택은 교통이 편리하고 생활편의 시설이 가까운곳에 위치한 곳이 최고의 입지조건으로 꼽히므로 샤핑시 참고 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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young Kim 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/16/2010 7:53:21 AM

보통 경매에서 구입하거나 REO매물을 구입하시는데는 여러 장단점이 있읍니다. 구입시 다음사항을 고려하십시요.

(1) 경매물건의 법적문제및 부채여부 (경매구입시)
-부동산세
-기타 부채
-임대인여부
-기타
(2) 경매혹은 REO건물의 상태 (보존,관리여부 및 추가비용발생여부)
(3) 현싯가,현재 매매상황
(4) 기타

경험이 없는 상태에서 무조건 경매물건이라 투자하시게 되는경우는 은행의 모기지,late charge,변호사비 및 법적비용,세금,기타 비용등이 실제 시세보다 훨씬 비싼상태에서, 만일 부동산 선호도와 수요가 높은지역인 경우에는 over bidding으로 실제 시세보다 높게 사실 가능성도 생깁니다. 또한 경매구입후 예상치 않은 법적,경제적문제등이 생길수 있읍니다. 충분히 검토후 경매에 들어가시길 바랍니다.

일반적으로 보면, 경매시 부동산 시세가의 60-70% 정도로 사실수가 있으며(지역및 상황에 따라 다 다르고) REO의 경우는 70-80%로 구입이 가능할 것입니다. 하지만,다시말하지만, 부동산의 상태,지역,구입희망자여부,매매여부등 많은 요소에 따라 가격이 달라집니다.(투자회사의 다량투자매입시는 10-20%의 NOTE가 시세로 사며 시세의 30-40%이상을 넘지 않는다.) REO경우, 대부분 은행은 지정된 부동산 부로커에게 일괄적으로 차압매물관리및 리스팅을 계약에 따라하게 됩니다.

경매시는 (주법에 따라 다르지만),
(1) 경매당일 BID PRICE(경매가격)의 20%를 현금및 은행official check으로 deposit하여야 하며,
(2) 경매일로 부터 30일 이내에 bid balance (경매잔액)을 모두 완납하여야 한다.

REO는 일반 부동산 거래와 같다. 하지만 부동산 구매선호도가 높은 지역의 경우는 은행의 모기지 commitment(혹은 Conditional commitment)를 제출하여야 하며 시간은 2-6개월가량 혹 그 이상도 걸릴 수도 있다. 만일 부동산구매 선호도가 낮은 곳이면, REO은행과 협상해서 REO은행으로부터 직접 융자를 제공받을 수도 있다.
이경우는 일반 융자과정과 동일하다. 하지만 인내심을 갖고 임하여야 한다.

실제 인컴보고가 적은상태에서 REO에 임한다는 것은 좀 무리가 있는듯 싶은데 은행이나 모기지회사 주택융자 담당자들과 상의하셔서 판단하시기 바랍니다.

어떤 경우던, 경매와 차압물건에 경험이 많은 전문부동산 부로커및 변호사와 상의하셔서 추진하시기 바랍니다. 경매차압매물은 일반사람들의 생각과 다르게 법적,경제적,시간적 손실이 올 수 있는 투자이기 때문입니다.

young Kim [머니/재테크]

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