집을 살때 드는 비용... - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/21/2010 10:20:39 AM

보통 주택을 구입하시게 되면 비용에는 첫번째 모기지 페이먼트 하기전까지의

이자와 재산세 그리고 첫달치 HOA비용과 title insurance(Lender를 위해서 융자

액수만큼의 타이틀 보험을 드셔야 합니다)와 그외의 소유권이전에 관한 등기비

용 그리고 융자시 필요한 loan fee나 융자를 위한 다운페이등이 비용으로 들어

가게 됩니다. 일단 가장 큰비용의 차이가 발생하는 경우는 바로 융자 때문입니

다. 융자의 프로그램에 따라서 즉 full doc로 수입을 증명하고 크래딧이 아주좋

은 가장 좋은 조건의 경우 (보통 A paper라고 합니다)와 수입증명이 텍스리턴으

로 이루어 지지않는 VOE 프로그램같은 경우 융자시 발생하는 비용이 다르게 됩

니다. 일단 보통 경우보다 비용이 약간 높은 경우에는 이 융자에 관련된 비용차

이로 인한 경우가 대부분 입니다. 그리고 만일 이 estimate를 주택구입을 하시

기 전에 받으셨다면 실제로 발생할수 있는 비용보다는 약간 더 높을수도 있습니

다. 잘 비교를 해보시고 에이전트를 통해서 정확한 비용관계 명세서를 받으시

고 몇군데 비교를 해보시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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스티브 양 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/21/2010 10:01:29 PM

문맥으로 보아 에스크로를 종결하면서 받은 Final Closing Statement에 나와 있는 주택구입비용을 말씀하시는 것이 아니라, 융자를 신청하여 Lender로부터 받은 GFE을 보고 말씀하시는 것 같네요. GFE에 나와 있는 제반비용은 최종 closing statement에 나오는 것과 많이 다를 수 있습니다.

하지만 이미 융자를 신청하셨다면 융자와 관련된 비용은 이미 알고 계셔야 마땅한데 이것을 지금와서 적당한 가를 남들에게 묻는다면 뭔가 순서가 잘못된 것 같네요...

주택구입하는데 들어가는 비용은 크게 융자관련비용, 기타서비스비용, 선납금(Prepaid Items)등 세가지로 나누어 집니다.

먼저 융자관련비용은 융자를 해주는 렌더가 부과하거나 렌더를 통해서 제3기관에 지불하는 비용으로 프로세싱비, 심사비, 감정비, 신용조회비, Flood Cert, Tax Service, 디스카운트 포인트등이 여기에 해당합니다. 디스카운트 포인트를 제외한 나머지 항목의 비용합계는 보통 1,500달러 내외정도로 대부분의 메이저 렌더들은 비슷합니다.

그리고 디스카운트 포인트란 이자를 싸게 받기위해서 지불하는 비용으로 정해져있는 것이 아니라 손님의 선택사항입니다. 예를 들어 30년고정 이자율이 포인트가 “0”일때 4.75%이라면, 포인트가 0.5%일때 이자율은 4.625%, 1%일때 이자율은 4.5% 등 이런식으로 이자율과 포인트의 관계가 형성될 수 있습니다. 이때 포인트를 내지 않고 4.75%의 이자율을 취할지, 1% 포인트를 내고 4.5%의 이자율을 취할지는 전적으로 손님에게 달려있습니다. 이때 1% 포인트란 융자금의 1%를 말합니다.

다음으로 기타서비스 비용에는 렌더이외의 다른 기관들의 서비스에 대한 비용들로 에스크로(1,200달러), 공증비(50-100달러), Messenger(Courier)비(50-100달러), Document fee (100-200달러), 타이틀 보험 비용(556달러), Wire fee(30달러), Recording fee(90달러), Sub-Escrow fee(타이틀회사가 기존융자갚는데 비용, 65달러), Endorsement fee(기본적인 집문서보험이외에 추가조항의 보험을 렌더가 요구할 때 드는 비용)등을 들 수 있습니다.
이외에도 Inspection을 할 경우 비용(300-400달러)이 발생되고, FHA융자의 경우에는 FHA보증비용으로 융자금액의 2.25% 내야합니다. 500,000달러 집을 400,000달러융자를 받을 경우의 예상비용을 괄호안에 참고로 적었으나 이는 고정되어 있는 것이 아니라 지역, 서비스 기관, 상황에 따라 많이 달라질 수 있습니다.

마지막으로 선납금(Prepaid Items)항목이 있는에 이는 비용이라기 보다는 주택에 달린 각종 세금과 보험료등으로 재산세, 주택보험료, HOA 비, PMI(모기지 보험), 정식 모기지 페이먼트가 시작되기 전 모기지 이자등에 대하여 개월과 날짜를 계산하여 미리 에스크로를 통해서 납부하는데 이는 에스크로 종결날짜에 따라 많이 달라집니다.

결국 융자비용중 가장 많은 부분을 차지하는 디스카운트 포인트를 얼마를 지불할지?, Impounds Account인지? 재산세, 보혐료등은 선불로 얼마나 산정되어있는지등을 모른체 막연히 $14,500 많은가 적은가에 대한 답은 아무도 드릴수가 없습니다.

주택구입비용이 걱정되신다면 지금이라도 공부를 좀 하셔야겠네요...

스티브 양 [머니/재테크]

직업 융자 전문가

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