집을 구입할 때 거주용이라 하고 loan을 받게되면, 조건에 거기에 먼저 1년을 살아야합니다.
그리고 세를 준 기간 만큼의 감가상각의 혜택과 기간의 차액은 혜택을 받을 수 없습니다,

How Long Do You Need to Own Your Home to Escape Capital Gains Taxes on the Sale of It?
https://www.marshall.usc.edu/sites/default/files/pmills/intellcont/Housing%20Act%20Tax%20Alert%20Final-1.pdf
“§ STA.03 Changes to Exclusion of Gain on Sale of Principal Residence Under current law, homeowners may exclude gain on the sale of their principal residence, provided certain conditions are met. These rules allow the exclusion of $250,000 of gain on the sale of a principal residence ($500,000 for joint returns), provided the taxpayer both owned and used the residence as his or her principal residence for two out of the five years preceding the sale. Although vacation or rental properties do not qualify for the gain exclusion because they are not the “principal residence” of the taxpayer, taxpayers could move into a second residence and convert it to their principal residence for two years, and thus qualify for the gain exclusion. Prior to the Housing Assistance Tax Act, all appreciation in such a property was eligible for gain exclusion, provided the dwelling had been used as a principal residence for at least two years.

The new provision enacted by the Housing Assistance Tax Act provides that gain allocated to periods of non-qualified use are not eligible for the I.R.C. Section 121 exclusion. The “non-qualified use” is the period that the dwelling was not used by the taxpayer or the taxpayer’s spouse as a principal residence. Thus, the new requirement requires the recognition of gain from sale in an amount equal to the portion of time the house was not used as a principal residence compared to the total period the taxpayer owned the property. The balance of the gain on sale remains eligible for the $250,000/$500,000 exclusion. This new provision applies only to sales or exchanges after 2008. In addition, periods before 2009 are not considered “non-qualified use,” regardless of their actual use. Thus, this tax planning opportunity has not been shut down retroactively
For example, assume a taxpayer buys a property on January 1, 2009, for $400,000, and uses it as a rental property for two years, claiming depreciation deductions of $20,000. On January 1, 2011, the taxpayer converts the property to his principal residence. On January 1, 2013, the taxpayer moves out, and on January 1, 2014, the taxpayer sells the property for $700,000. $20,000 of the gain, attributable to prior depreciation deductions, is not eligible for the exclusion under I.R.C. § 121 (both prior to and after the Housing Assistance Tax Act changes). Of the remaining $300,000 of gain, 40% of the gain (2 years of rental divided by five years of ownership), or $120,000, is allocated to non-qualified use and is not eligible for the gain exclusion under I.R.C. § 121. Since the remaining gain of $180,000 is less than the maximum of $250,000 that can be excluded by a single taxpayer, the $180,000 of gain is excluded from income.”

"5년 중 2년 거주' 무조건 양도세 면제 못받는다
주거지로 먼저 2년 기한 채워야 100% 혜택
처음부터 렌트 주면 거주기간 만큼만 절세" [LA중앙일보] 발행 2017/03/28 경제 3면 기사입력 2017/03/27 17:41

"#김모씨는 주택 소유 기간 5년 중 2년만 거주하면 양도세를 면제받을 수 있다는 말을 듣고 지난 3년 동안 렌트를 준 집으로 이사가 2년을 살았다. 그런데 집을 팔기 전 공인회계사(CPA)에 문의했더니 거주기간 2년에 대해서만 세금 감면 혜택이 있다는 말에 의아했다.

1997년에 개정된 양도세 면세 규정은 주택 경기를 진작시키는 데 큰 도움이 됐다. 최근 5년 동안 2년만 거주하면 주택 매각후 시세차익에 대해 독신은 25만 달러, 부부(공동 소유)는 50만 달러까지 면세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

그러나 주택소유주들이 양도소득 면세 규정을 남용하면서 이를 제한할 목적으로 2008년의 주택보조세법(Housing Assistance Tax Act of 2008)이 통과됐다. 이 법은 2009년1월1일부터 발효됐지만 많은 주택소유주들이 이를 모르고 있어 주의가 요구된다.

변경된 법에 따르면, 구입한 집을 주 주거지(principal residence)로 먼저 살아야만 면세 혜택을 100% 받을 수 있다. 만약 구입 후 처음부터 임대를 주었다면 최근 5년 중 거주한 기간만큼만 세금이 감면된다.

예를 들어 2009년 1월에 40만 달러를 구입하고 2년 동안 거주 후 3년간 렌트를 주다가 60만 달러에 팔았다면 시세차익 20만 달러에 대해 세금을 낼 필요가 없다.

하지만 김씨처럼 3년 동안 먼저 렌트로 줬다가 면세 혜택을 위해 2년간 거주했다면 시세 차익의 5분의 2만 세금감면 혜택을 누릴 수 있다. 즉, 시세차익이 20만 달러라면 8만 달러에 대해서는 세금을 낼 필요가 없지만 나머지 12만 달러에 대해서는 세율에 따라 세금을 납부해야 한다.

제임스 차 공인회계사(CPA)는 "이 법이 2009년부터 적용돼 왔지만 많은 한인들이 모르고 있다"며 "집을 구입해 바로 렌털 인컴 프로퍼티로 사용할 계획이거나 프로퍼티를 매각하려는 한인은 변경된 규정을 제대로 이해해야 한다"고 말했다.

회계법인 UCMK의 엄기욱 CPA는 "약간 복잡해 보이지만 주택소유주가 거주한 시점부터 5년이 다시 시작한다고 생각하면 이해가 쉽다"며 "김씨가 100% 면세혜택을 보려면 3년 동안 더 렌트를 주거나 본인이 3년 더 살면 된다"고 설명했다."

"Ownership and Use Tests
Both the ownership and use tests look at the five years prior to the sale. To meet the ownership test, you must have owned the home for at least two of those years. To meet the use test, it must have served as your primary residence for at least two of the five years. However, the ownership and use periods don't have to be the same two years. For example, say you rented the home during 2012, bought it and continued to use it as your primary residence in 2013, and then used it as a second home in 2014. You meet the use test because it was your primary residence for 2012 and 2013 and you meet the ownership test because you owned it in 2013 and 2014."
소유권 및 사용 테스트
소유권 및 사용 테스트는 모두 판매 5 년 전입니다. 소유권 테스트를하기 위해서는 그 중 2 년 이상 집을 소유 했어야합니다. 사용 테스트를 충족하려면 5 년 중 적어도 2 년 동안 주거지로 사용 했어야합니다. 그러나 소유권 및 사용 기간은 2 년으로 동일 할 필요는 없습니다. 예를 들어 2012 년 동안 집을 임대하고 그것을 구입하여 2013 년에 계속 주 거주지로 사용한 다음 2014 년에 두 번째 집으로 사용했다고 가정 해보십시오. 2012 년 주거용 거주지 였기 때문에 사용 테스트를 충족, 2013 년 및 2014 년에 소유 했으므로 소유권 테스트를 충족했습니다.