집 포기해야겠습니다. - ASK미국

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 11/17/2010 3:36:49 PM

어려운 결정을 하여야하는 입장에 위로의 말씀을 보내 드립니다.
융자가 어떤 형태인가에 따라서 다른 결과가 나올수 있다고 봅니다.주택을 매입 할 때 얻은 융자 뿐이라면 short sale이든 forclosure를 당하던 별도의 채무 관계는 waive 받을 것으로 사료 됩니다 그러나 2nd TD 나 equity line of credit 과 같은 채무가 있으면 이는 별개의 문제 입니다.
부동산 부로커를 고용하여 가능하면 short sale 하시는 방향으로 해결하시도록 하십시요.
Default 하신 후에 거주 기간은 상황에 따라 차이가 있읍니다.6개월 이상은
될 것입니다.

Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/17/2010 5:31:54 PM

선생님의 융자를 먼저 알아보셔야 합니다. 원칙적으로 차압을 하시거나 숏세일을 하셔도 주택융자시 받은융자는 탕감이 가능합니다 하지만 주택구입후 받으신 line of credit등의 소위 2차융자는 개인의 채무로 남을 가능성이 있습니다 (캘리포니아 기준). 만일 인컴의 증명이 텍스리턴으로 가능하시다면 (특히 월급을 받으실 경우) 융자조정을 신청해보실수도 있습니다. 하지만 차압을 선택하신 다면 일단 notice of default가 recording된이후 대략 4-6개월 정도는 시간이 있다고 보시면 됩니다. 경우에 따라서는 기간이 더 길어지거나 약간은 단축될수도 있습니다. 숏세일의 경우 특히 2차융자가 있으시다면 부채의 탕감을 위해서 고려해보실수는 있습니다. 숏세일이나 차압이나 대개 2-3년 정도의 세월이 지나고 크래딧을 쌓으시면 주택구입등의 신용활동이 가능 합니다. 차압은 크래딧 리포트에 7-8년간 기록이 남기는 합니다. 한가지 주의 하실점은 차압이나 숏세일후 은행으로 부터 부채탕감에 대한 1099c를 받으셔서 이를 다음해의 텍스보고에 반영을 하시고 차압이나 숏세일후 3-4개월후에 크래딧 리포트를 조회하셔서 신용기록에 차압이나 숏세일이 어떻게 반영이 되었는지를 확인하시기 바랍니다 (부채의 발란스가 0으로 나와야 합니다) 참고 하시고 힘내시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/17/2010 9:06:40 PM

11월 20일 이번주 토요일 아침 10시부터 12시까지 8530 Firestone Blvd. Downey CA 90241 (Wells Fargo Home Mortgage Building)에서 무료 차압방지 세미나가 있습니다. 부동산 전문 변호사인 Steve Lopez씨가 주관을 하며 빛 탕감, 숏세일, 파산, 융자 조정, Refinance에 관한 세미나 입니다. 자리는 한정되어 있으므로 예약 바랍니다. 개인적으로 궁금하신것이 있으시면 참석하셔서 직접 변호사에게 질문도 가능하며 영어가 불편하신 분들도 번역을 해드립니다.

Foreclosure와 Short Sale을 비교해 드리겠습니다.

Security Clearances - 공무원이며 신원확인을 필요로 하는 직업은 차압의 기록이 있을 경우 현제와 미래의 직업에 문제가 됩니다.

차액에 대한 책임 - Foreclosure시 판매 금액과 융자의 금액은 shortsale보다 더 큰 차이가 나게 됩니다. 그만큼 더 많은 금액에 대해 책임을 지시게 됩니다. shortsale에서는 은행과 타협이 가능하므로 차액에 대한 책임을 지지 않을 수도 있습니다.

집 구매 기회 - 지금으로선 평생 집을 다시는 사지 않을 것이라고 하지만 미래에 있을 일은 아무도 예측할 수 없습니다. Foreclosure시 약 7년에서 10년동안 기록이 남으며 그 이후에도 융자를 얻을실경우 foreclosure의 기록이 있었다고 기록하셔야 합니다. shortsale시 빛이 탕감되었다고 남으며 shortsale이라고 남지는 않습니다. 숏세일시 약 2년후에는 다시 집을 구매할 기회를 얻게됩니다. 만약 몰게지가 2년간 한번도 늦은 적이 없으신 경우에는 숏세일후 바로 다른 집을 구매할 수 있는 융자 프로그램도 있습니다.

크레딧 점수 - foreclosure는 300에서 400점. shortsale은 50에서 100 점입니다. shortsale시 일반적으로 숏세일때문에 점수가 깎이시는 것보다 몰게지를 늦게 내신것이 더 큰 작용을 합니다.

수치심 - 숏세일은 일반 세일과 다른점이 없습니다. 단 은행이 판매 가격을 승인해야 하는 것이 다르며 판매자는 부동산 중개인에게 커미션을 지불 하지 않는 것이 큰 차이입니다. 일반 세일과 마찬가지로 판매자가 원하는 구매자와 term을 선택 합니다. 숏세일은 집 주인으로서 모든 권리를 행사하며 자존심을 지키는 판매 방식입니다. HAFA프로그램이 가능하다면 $3000까지 이사 보조액을 받게 됩니다. 에스크로가 끝나는 날짜도 예측이 가능해 언제 어디로 가게될지 미리 계획이 가능합니다.
이에 반해 foreclosure에서는 집주인은 강제로 쫒겨나게 됩니다. 소액의 금액을 받고 자진해 나갈 것인지 아니면 sheriff를 통하여 쫒겨나고 싶은지의 편지가 문앞에 붙을 것입니다. 이 보다더 수치심을 느낄수 있는 것은 없다고 생각합니다.

숏세일이 이웃에게 창피해서 못하시는 분들께 말씀드리고자 합니다. 그 이웃분들은 그 집에서 본인이 이사를 갈때 위로의 한마디를 해주는게 전부 이지만 본인의 미래와 금전적인 혜택을 위한길을 열어 주지는 못합니다. 이웃에게 보여질 이미지의 관리보다는 본인의 미래를 더 생각하심이 더 바람직 하지않을까합니다.

3개월 간 지불을 않하신 경우 Notice of Default가 발생 합니다. 3개월간 밀린 금액과 페널티를 지불 하지 못한 경우 90일 후 Notice of Trustee Sale이 발생 합니다. 그리고 약 21일 후 그 집은 옥션으로 판매(foreclosure)가 되면서 집주인이 바뀌게 됩니다.

숏세일은 foreclosure 이전에는 실행이 가능하나 Indymac은 foreclosure에서 7일 미만일 경우 숏세일을 받아 주지 않습니다. Bank of America의 경우 foreclosure 바로 전날에도 숏세일을 시작할 수도 있으나 일반적으로 notice of trustee sale이 발생하시 이전에 숏세일을 시작하시는게 바람직 합니다. 숏세일 시작후 은행에 따라 차이는 있으나 21일에서 3개월까지 숏세일 신청후 승인이 나면 에스크로를 열수 있습니다. 집에 오래 돈을 내지 않고 머무시는게 목표시라면 숏세일이 적합하다고 하겠습니다.

물론 타이틀에 다른 사람의 이름을 더하고 빼고, 가짜 파산 신고, 은행을 소송하는등 여러가지 방법으로 집에 머물 수도 있으나 경우에 따라서는 하루라도 빨리 새롭게 출발 하시는게 오히려 미래를 위한 길일 수도 있습니다.

집은 버릴수 있는 물건이 아닙니다. 하다못해 고물 차를 길가에 버린다고 해도 경찰에게 ticket을 받으실 수 있습니다. 하물며 고물 차의 수배에 해당하는 집을 그냥 버릴수 있다고 생각 하시면 큰 오산입니다. 채무액의 해결, 집 주인의 명의 이전등 해결해야 할 문제가 많다는 것을 인지하시길 바랍니다.

주위의 아시는 분들의 충고보다는 부동산 전문 변호사, 부동산 중개인, CPA등 이 문제에 관련된 전문인에게 본인의 상황을 문서와 함께 상세히 설명하시고 현명한 결정을 내리시길 바랍니다. 개개인의 상황이 다르기에 주위분이 "나는 이렇게 했다"라는 것이 꼭 본인에게 맞는 결정이 아니란것을 인지 하시길 부탁합니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

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s**ngheele**** 님 답변 답변일 11/17/2010 9:22:36 AM

뱅크럽시를 옵션으로 활용
만약 여러 가지 방법이 도움이 안 된다면 이 같은 방법으로 차압 절차를 일시적으로 중단시킬 수 있다. 차압문제를 해결하는 방법은 아니지만 차압 문제를 해결하는데 시간을 벌 수 있다.

차압절차를 대신한 양도증서 포기(Deed in Lieu Foreclosure)
주택 소유주의 악화된 재정상태가 호전될 기미가 보이지 않을 경우 렌더는 주택 소유주가 양도증서를 내놓음으로써 모기지에 대한 모든 책임에서 벗어나도록 할 수 있다. 물론 주택을 포기하는 것이지만 차압보다는 현명한 방법이므로 종종 주택 소유주들이 선택하고 있는 방법이다. 이 같은 방법은 비용이 적게 들고 차압 절차를 밟는 것보다 심리적으로 주택 소유주가 안정되며 크레딧 손상도 덜할 수 있다.

출처: 시카고 중앙일보 발행 <부동산 가이드>
발행일: 2005년 3월
모기지 페이먼트를 제대로 납부하지 않아 페이먼트가 한달 두달 연체된다는 것은 차압으로 갈 수 있다는 것을 의미한다. 법적으로 렌더들이 차압절차를 밟을 수 있는 것은 모기지 페이먼트가 연체되기 시작할 때부터이지만 대부분의 렌더들이 페이먼트가 3~4개월 계속해서 연체될 경우 절차에 들어 가고 있다.
차압 절차에 대해서는 각각의 융자서류에 명시돼 있는 옵션을 잘 살펴본다면 차압에 들어가기 전에 해결할 수 있는 방법을 찾을 수 있다.
실제로 테이터퀵인포메이션 사에 따르면 페이먼트를 연체한 주택소유주 가운데 3분의2 가량은 주택을 매각함으로써 융자를 갚든가 또는 은행과 협의 하에 페이먼트를 납부하는 방법을 모색, 차압을 예방할 수 있는 것으로 밝혀졌다.
다은은 주택 차압을 예방할 수 있는 방법과 그렇지 못한 방법들에 대한 힌트 7가지다.

•첫째, 페이먼트가 연체되기 시작했더라도 차압까지 가겠다는 극단적인 생각은 배제한다. 은행은 부동산 업자가 아니므로 주택을 차압해서 매각하는 것 보다는 어떻게 해서든 융자를 유지함으로써 페이먼트를 받는 방법을 모색한다. 그러므로 차압을 피할 수 있는 방법은 대부분 찾을 수 있으므로 은행과 협의할 자세를 갖춘다.

•렌더에게 편지를 쓴다. 주택소유주가 페이먼트가 연체된 데 대해 문제를 해결하려는 적극적인 의사가 있다는 것을 보여주기 위해서라도 반드시 서면으로 이를 알린다. 이때 반드시 융자부서에서 권한이 있는 관계자에게 서한을 보낸다. 페이먼트 관리국에 보내는 것은 독촉장만 더 많이 받을 뿐이다.

•페이먼트를 내려는 노력을 보인다면 렌더 측에서 스페셜 융자 프로그램을 제공받을 수 있도록 배려할 수 있다. 저소득층을 상대로 하는 FHA융자나 기타 렌더 측에서 갖고 있는 특별 융자프로그램등을 이용할 수 있는 방법이 있다.

•재융자를 고려해 본다. 이는 차압까지 가기 전에 융자를 다시 계속 존속시킬 수도 있고 융자액을 다 갚을 수도 있는 방법이다.

•만약 군인이라면 정부에서 제공하는 좋은 프로그램이 많으므로 이를 이용해 차압을 막고 이자율도 낮출 수 있다.

•만약 여러 가지 방법이 큰 도움이 안 된다면 뱅크럽시를 옵션으로 차압절차를 중단시킬 수 있다. 적어도 일시적으로는 중단시킬 수 있으므로 차압 문제를 해결하는 데 시간을 벌 수가 있어 효과적이다.

•주택 매각이야 말로 차압을 해결하는 가장 마지막 방법이다. 가능한 한 빨리 매각하든지 차압절차를 철회하는 조건으로 숏 페이오프 세일과 같은 방법으로 렌더에게 주택증서를 양도할 수 있다.

차압 예방에 도움이 되는 서적 및 인터넷 사이트

•Stop Foreclosure Now 차압 관련 전문 변호사 로이드 시걸이 지은
책으로 어떤 옵션을 이용할 것인지 결정하는데 도움이 됨.

•www.mortgage101.com 컬런 ‘How To Avoid Foreclosure’은 차압절차를 중단 시킬 수 있는 자세한 방법들을 서술

회원 답변글

4**ki**** 님 답변 답변일 11/17/2010 7:36:22 AM

집은 누구에게나 큰 의미가 있는 보금자리인데 마음이 아프시겠습니다.

전문가 님은 답을 주시면 저도 배우고 싶네요.
차압을 당하고서도 채무가 발생하는 경우도 있다고 하면 은행으로부터 소송이 되는 경우도 있는지 궁금하군요? 그렇다면, 만일 파산하는 방법으로는 은행에 채무는 다 끝나는지도 같이 알려 주시면 좋겠네요.

k**njin1**** 님 답변 답변일 11/17/2010 8:26:20 AM

저는 전문가는 아니지만 제생각을 적어 봅니다..
제일 좋은방법은 변호사를 고용해서 하는 숏세일 입니다..
잘하시면 크레딧기간도 줄이고 차액도 면제 받을수있음 더 좋고요,,
여럿 선전중에 부동산 업자가 도와준다는 선전 있습니다만,,요즘은 변호사도 도와줄 방법이 그다지 많치가 않습니다..
차압은 최후의 방법인데 보통 6,12개월 어떤집은 2년까지 그냥 삽디다..
근데 차액을 갚으라는 통지가 잊을만하면 올겁니다,,
미국이란 나라가 신용사회입니다,,크레딧 망가지면서,,또 차액도 갚아야 한다면 차압은 피혜보시는게 ㅠㅠ,,
년말 다가오는데 디숭생숭 마음고생이 심하시겠네요,,

h**erusa**** 님 답변 답변일 11/17/2010 8:47:30 AM

간단하게 버리시는게 , forecloure , 젤로 맘이 편할듯 . 숏세일 , modification 말만 그럴듯하지 ,이걸 이용해서 그나마 없는 등골 빼먹는 ,금융 브로커 , 변호사들 많다고 기사 있지 않습니까 ? 다들 숏세일 한다고들 널뛰는데 무슨 거래가 되겠습니까 ? 한달 mortgage payment $2500 이면 한 10 달은 적당히 payment 안하고 뭉기고 살수 있을테니 , 그 돈과 시간으로 가족들과 다시 재기할수 있는 발판을 마련함이 .......

s**ngheele**** 님 답변 답변일 11/17/2010 9:15:23 AM

차압 절차의 시작은 ‘채무 불이행 통지서(notice of default)’를 받으면서 부터다. 그러나 전문가들은 렌더들도 페이먼트의 일시적인 것인지 또는 장기적인 것인지 상황을 파악하고 차압절차에 들어가기 때문에 재정상태가 악화된 주택 소유주들이 은행과 페이먼트 상환에 대해 적극적으로 협의한다면 차압을 최대한 예방할 수 있다고 강조하고 있다.
은행 관계자들은 최근에는 렌더들이 페이먼트가 연체되기 시작하면서부터 차압절차를 밟아 3개월후면 곧바로 차압에 들어가는 경우도 많기 때문에 주택 소유주들은 재정상태가 악화되기 시작했을 때 즉시 조치를 모색하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다.
즉 은행은 부동산 업자가 아니므로 주택을 차압해서 매각하는 것 보다는 어떻게 해서든 융자를 유지함으로써 페이먼트를 받는 방법을 모색하기 때문에 은행과 협의할 자세만 갖춘다면 얼마든지 차압을 예방할 수 있다는 것이다.
차압을 사전에 방지하기 위해 은행과 협상하는 요령을 알아본다.

렌더에게 편지를 쓴다
주택 소유주가 연체를 해결하려는 적극적인 의사가 있다는 것을 보여주기 위해서라도 반드시 서면으로 융자부서 관계자에게 서한을 보낸다. 페이먼트 관리국은 해결을 위한 담당부서가 아니기 때문에 독촉장만 더 많이 받을 뿐이다.

권리행사의 보류(Forbearance)
렌더가 주택 소유주와 협의하여 페이먼트 플랜을 다시 세우는 것. 단, 융자 프로그램 자체를 바꾸는 것이 아니라 일정기간 페이먼트 액수만을 조절하는 것이다. 이때 주택 소유주의 재정 상태가 정상적으로 돌아올 때까지(최고 24개월) 페이먼트 납부를 연기하든가 또는 페이먼트 액수를 줄일 수 있다. 대부분 이 절차에서는 월 페이먼트에 그간 은행에 밀린 페이먼트 액수를 함께 납부하고 있으며 경우에 따라서는 월 페이먼트 액수를 기존의 페이먼트보다 적게 정한 후 어느 정도 재정상태가 양호해졌을 때 다시 페이먼트 액수를 늘리는 방법도 택한다.

융자 프로그램 수정 및 변경(Modification)
융자 프로그램을 새롭게 짜서 재정상태에 맞게 페이먼트 액수를 줄이는 방법이다. 이 방법은 월 수입이 줄어들어 기존 페이먼트가 부담이 되는 경우 이용할 수 있으며 렌더들은 이자율을 낮춤으로써 메이먼트 액수를 줄이는 방법을 모색할 수 있다. 또는 융자기간을 연장시킴으로써 페이먼트를 줄일 수 있다.

w**egu**** 님 답변 답변일 11/17/2010 9:24:43 AM

(1) 무조건 Short sales 이나 차압을 할수 있는건 아닙니다. 우선 Modification 과 같은 자구 노력을 보여야 하고 모기지 체납이 우선되어야 합니다. 은행에서 손해보는건데 무조건 해주지는 않지요.
(2) Short Sales 과 차압의 선택은 상황에 따라 다릅니다. 도덕적인 문제는 있겠으나 일반적으로 Short Sales 이 조금더 "공짜" 로 오래 살수 있습니다. 얼마나 거주할수 있는지는 아무도 모릅니다.
(3) Short Sales 시 반드시 은행에서 Release of liability 를 받으세요. 아니면 은행에서 나중에 손해본것 청구할수 있습니다. CA 는 무조건 아닌걸로 아시는분들 많은데 모기지의 종류나 유지 방법에 따라 Recourse 융자로 분류 가능합니다.
= 혼자 하시기에는 벅찬 절차 입니다. 요즘 부동산 중계인들 모두 Short Sales 전문가라고 광고 하지만 같이 일해보면 (저는 투자자) 참 한심한 사람 많습니다. 영어가 되시면 은행에 물어보고 이런 절차를 도와주는 법률자선단체와 함께 일하시는것을 권합니다. 한국계 법률자선단체가 있는지는 모르겠네요. 혹시 아시는분 있으시면 알려주세요. 다른 분들에게도 도움이 되게...

y**ngtch**** 님 답변 답변일 11/17/2010 11:09:12 AM

차압은 훠크로쥬어 이고 숏세일은 훠크로쥬어 전의 단계로서 크리딧에 엄청난 상처를 주지는 않지요. 무엇이 나을까는 개인적인 사정을 모두 고려해야 하지만 숏세일이 무난할듯합니다만. 그리고 재융자를 하지 않은 융자를 갖고 있다면 차압으로 인한 어떠한 은행의 손해액도 책임이 없게 되는게 캘리포니아의 법입니다. 허나 숏세일에서는 차감받은금액에 대해 은행에선 보통 1099 을 발행해 탕감받은 집주인에게 소득으로 보고하기도 하지요.

이런지경에 처해서 도덕적인면을 생각하실 필요는 없으시리라 사료됩니다. 이곳의 법을 잘 이용하셔서 본인의 사정에 유리한 방법을 취하신다고 해서 누가 뭐라 할 사람은 없으리라고 생각합니다.

법적으로 얼마동안 머물러 있을수 있는지는 정해진것이 없고 은행의 업무처리 속도에 달려 있습니다만 차압의 경우를 보면 웦페이먼트를 한달 안내면 곧 Notice of Default 라는 통지서를 받으시게 되는데 이때부터 차압이 시작 되는것입니다. 이로부터 석달정도까지는 아무일도 일어나지 않고 또 그후 21 일까지 밀린돈을 안내면 카운티에서 공개 경매가 행해지고 그때 유찰이 되면 은행이 융자금잔액으로 구입하는 경우가 됩니다. 이를 REO (Real Estate Owned) 라고 부르게됩니다. 즉 소유권이 은행으로 넘어갔으니 이때부터는 은행에서 귀하에게 이사나갈것을 종용하게 됩니다. 침착하게 은행과 협상을 하면 한두달 더 머물수있으며 경우에 따라 이사비용도 받을수도 있습니다.

참고가 되었으면 합니다. 본인은 부로커면허 소지자임을 밠힙니다.

y**ngtch**** 님 답변 답변일 11/17/2010 11:13:43 AM

첨가하면 숏세일에서 제일 중요한 것은 예전보다 상당히 살기가 어려워졌다는 이유를 분명하게 전달하는 statement 가 중요합니다. 즉, letter of hardship 입니다.

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Q.집 포기해야겠습니다.

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