1. Home
  2. 주택/부동산
  3. 구매/판매

[주택/부동산] 상담 글 질문에 공감하시면 '나도 궁금해요'버튼을 눌러주세요.

  • 글꼴 확대하기
  • 글꼴 축소하기

Q.숏세일중에 브로커가 연락을 끊어 포클로저 세일이 되는 경우

지역Florida 아이디j**qua****
조회5,309 공감0 작성일2/16/2011 12:53:58 PM
안녕하세요.저는 플로리다에 살고 있습니다.

2006년에 부모님이 도움아래 집을 직장도 없던 제가 론을 받아 집을 구입하게 되었습니다. 금융위기로 부모님 사업도 잘 안되어 더 이상 도움을 받을 수 없는 상태에서 겨우겨우 모기지 페이먼트를 하였습니다.

그러다가 제가 다른 도시로 이사를 하는 바람에 페이먼트를 할 여유가 없어 2009년에 숏세일을 진행했습니다. 집은 primary 집입니다. 렌더는 country wide였는데 bank of america로 바뀌었고 숏세일 승인을 받은 후 진행을 하였습니다.

숏세일 브로커를 통해 했는데, 도중에 연락을 끊어버려 다른 브로커를 통해 했고 이 사람이 1년만에 잡힌 포클로저세일을 연기하고 계속 숏세일을 진행하였습니다.

언제쯤 숏세일이 끝나려나 기다리다가 매번 거의 다 된 것처럼 이야기 하더니, 이 브로커도 1월에 연락을 끊어 버려, 법원에서 포클로저 리스케줄 날짜가 3월로 잡혀 날라왔습니다.

은행에 전화해 보니, 이미 진행중인 거라 취소할 수 없고, 숏세일 하던 사람과 연락해 보라는데, 연락이 되질 않습니다. 은행에서는 지금 제가 취할 수 있는 조치가 아무것도 없다고 하더군요.

몇 년 전에 회계사는 숏세일하느니 포클로저가 나을지도 모른다고 했었는데, 그래도 정서상 포클로저는 왠지 꺼림직하여 버텼는데 일이 이렇게 되고 보니 진작 할 것을 후회가 되네요. 어쩌피 집은 비어 있고, 크레딧 망가지는 거야 제가 책임져야 할 문제로 받아 들일 수 있는데, 제가 걱정되는 것은 포클로저 후 deficiency judgement 입니다.

전 현제 직장이 있고, 포클로저 집 말고 한 채를 더 가지고 있습니다. 그 집 모기지 페이먼트, 차 페이먼트, 그리고 사는 곳에서의 아파트비, 학생론 페이먼트 기타 생활비, 식비 등과 또 부모님 유틸리티나 자동차 보험료등도 제가 내고 있습니다. 한 달 인컴으로 빠듯합니다.

deficiency judgement로 저를 소송할 경우 차액을 갚아야 한다면 또 다른 페이먼트가 문제가 될 것 같습니다. 심하면, 다른 집도 포클로저를 할지도 모르고, 도저히 생활을 할 수가 없는 상황에 이를 것 같습니다.

또 한가지 걱정은 제 wage도 차압할 수 있다는데, 어떤 것이든 지금 인컴이 줄어든다면 어느 곳에서든 구멍이 날 것 같습니다.

같이 일하는 미국애들 중에도 포클로저한 사람들이 많은데, 다들 아무렇지 않은 듯 보이는데 저만 심하게 괴로워 하는 것 같기도 하고, deficiency judgement에 대해서도 물어보니 한 애는 작년 10월에 포클로저를 했고 아직 deficiency judgement는 연락 없고, 2차 모기지한 회사에서만 매일 전화 온다고 대수롭지 않게 말하더군요.

주위에 포클로저 한 사람들한테 물어봐도 deficiency judgement에 대해서는 걱정 안하는 듯 다들 직장이며 사업이며 잘 다니고 있습니다.

파산도 알아봤는데, 제 인컴으로는 자격이 안된다고 하니, 차라리 직장도 그만두고 파산을 하는게 더 낫나까지 생각이 듭니다.

누구는 deficiency judgement라도 은행하고 settlement하면 요구 금액의 5-15%만 페이하고 끝낼 수 도 있다고 하는데, 은행에서 말하는 제 빚은 20만불정도인데, 현 집 밸류보다도 낮은 1불, 100불 같은 헐값에 경매에 넘길 경우 최대 20만불의 빚이 그대로 남게 되는데, 도저히 갚을 능력이 없어 직장 그만두고 파산을 해야하나 생각도 해 봅니다.

아무리 검색해도 명확한 답을 찾을 수가 없어 이렇게 조언을 구합니다.






0/1000

* 등록된 총 답변수 6개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/16/2011 10:30:12 PM
은행 융자가 매입 하실 때 융자을 한 경우라면 forclosure 가 되어도 dificiency judgement가 없읍니다. 매입하신 후 home equity line of credit 으로 2차 융자가 있는 경우에는 자유롭지 못할 수도 있읍니다.
전문가사진

Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

Joseph Kim
전문가 프로필 보기
김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/19/2011 8:51:04 PM
우선은 포클로져는 막으시길 바랍니다.
다른 부동산 중개인을 사용하시어 포클로져를 막으세요. 일반적으로 오퍼가 있어야 포클로저를 막을 수 있으므로 쉽게 구할 수 있는 투자자의 오퍼로 판매일을 미루시기 바랍니다.
그래도 은행에서 미뤄주지 않을 경우 판매일을 미루는 방법은 여러가지가 있으나 공식적으로 말씀드리기는 곤란하기에 삼가겠습니다.
포클로저가 된이후에도 다시 돌리는 방법도 있으니 우선은 포클로저를 막으시고 숏세일을 진행하시길 바라겠습니다.
자세한 사항은 연락 주시면 상세히 알려 드리겠습니다.
좋은 결과 있으시길 바랍니다.
전문가사진

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

김원석
전문가 프로필 보기
회원 답변글
b**kerdh**** 님 답변 답변일 2/16/2011 1:48:03 PM
제일 거주 주택 (primary residence)의 포클로져에서 1차 융자 (purchase money loan)는 오래전 부터 deficiency judgment가 없는 것으로 알고 있습니다. 주택 소유자의 피해를 최소한으로 줄이고, 주택 가격의 추가 하락을 막기위한 법입니다. 2011년 2월 14일자 한국일보 경제면 1 페이지에 올부터 개정 시행되는 연방법에 숏세일도deficiency judgment가 없는 것으로 개정되었습니다. "숏세일한 후에는...1차 융자에 대한 ... 손실 액수에..개인적 배상 의무가. 없어졌다."

설사 deficiency judgemnt가 적용된다 해도, 법에는 정확한 절차가 명시되어 있어, 걱정하시는 상황은 발생할 가능성이 없습니다. 아무튼, 1차 융자에는 없으니 걱정 놓으시고...

이런 일로 직장을 고만 두면, 어떻게 생활할 수 있나요? 직장은 지키십시요, 아직도 직장 잡는 것이 상당히 어렵습니다.

그리고 지금의 상황이 파산할 정도는 분명히 아닙니다. 더 어려운 상황에 처하신 분들 엄청나게 많으니, 걱정 뚝 끊고 현직장에서 열심히 일하십시요.
C**lectionSimpl**** 님 답변 답변일 2/18/2011 2:23:13 PM
안녕하세요. 많이 답답하시겠어요..
일단 1차는 돈을 갚으셔야 되구요. 2차는 은행과 deal 하셔서 금액을 줄이거나, 기간을 연장하거나, 나누어 내는 식으로 하실수 있으십니다.
행운을 빕니다.
info@collectionsimple.com
C**lectionSimpl**** 님 답변 답변일 2/18/2011 2:27:29 PM
안녕하세요. 많이 답답하시겠어요.
일단 1차는 돈을 갚으셔야 되구요. 2차는 은행과 deal을 하셔서 금액을 줄이거나, 기간을 연장하거나, 나누어 내는 식으로 하실 수 있으십니다.
좋은 소식 있으시기를 바랍니다.
info@collectionsimple.com
b**tsettl**** 님 답변 답변일 2/18/2011 7:19:53 PM
숏세일이나, 론모디 안되는 경우가 발생합니다.
캘리포니아나, 아리조나는 dificency judgement 가 없구요,
플로리다, 네바다, 뉴욕 ,뉴저지 등등은 허용됩니다!
하지만 ,,현실적으로는 dificiency judgement 는 은행도 비용이 많이 듬으로서
안하는 경우가 있습니다!
힘내시구요,,,
www.bestsolutionandsettle.com

주택/부동산 분야 질문 더보기 +

주의 !
상담 내용은 질문자의 질문 내용을 바탕으로 한 전문가의 소견으로, 답변과 관련하여 답변한 전문가나 회원, 중앙일보, 조인스아메리카의 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

추천전문가 전문가 리스트+

인기 상담글

ASK미국 공지 더보기 +

미국생활 TIP 더보기 +