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Q.차압에 관한 부동산법-너무 급합니다.. 제발 도와주세요..

지역Washington 아이디n**ki****
조회4,375 공감0 작성일2/19/2011 3:45:44 PM
안녕하세요. 우선 상담을 해주심에 정말 감사드립니다. 저는 유학생입니다. 그래서 소셜넘버가 없습니다. 또한 주택에 대한 세금혜택도 받지 못하는 상황이구요. 3년반전에 유학중 워싱턴주에 집을 사게 됐습니다. 집값은 374000불이였고 10만불을 다운페이 하고 7.8%이자로 샀는데요. 이자도 다 못내서 미니멈페이만 했기때문에 원금에 쌓여있는 중이구요.지금 집값은 질로우에 274000불로 나오지만, 집전체를 고급스럽게 리모델링을 한 상태입니다.은행융자금액은 현재 307000불입니다. 지금은 도저히 페이먼트를 하지 못해서 숏세일이나 포클로져가 될 상황입니다. 만약 숏세일이 잘 안돼서 포클로져가 되도 남은 빚을 탕감받을수 있는지요? 그리고 나중에 이곳에서 취업이민신청 할때 포클로져 기록이 영향을 줄수 있는지 궁금합니다. 집을 위한 1차융자만 받았습니다. 그리고 집은 부부 공동명의로 되어 있습니다. 제가 유학생 신분인데 워싱턴주 부동산법이 영주권자나 시민권자와 똑같이 적용되는것인지도 궁금합니다. 바쁘시겠지만, 부디 자세한 답변 부탁드립니다. 주신 답변은 늘 감사하게 생각하겠습니다. 감사합니다.
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* 등록된 총 답변수 11개입니다.

김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/19/2011 8:16:18 PM
상황을 추측해 봤을때 처음에 받으신 융자를 재융자나 융자조정을 하지 않으신것으로 간주하겠습니다. 그리고 현제 거주하는 집이신 것으로 간주 하겠습니다.
그럴경우 숏세일을 신청하시고 성공적으로 에스크로를 닫으실 경우 빚을 탕감 받으실 수 있습니다. 빚탕감및 약 $3000정도의 이사비용에 대한 보조도 받으실 수가 있습니다.
크레딧에는 숏세일이라는 기록대신 빚을 완불하지 않고 더 작은 금액으로 탕감받았다는 사항이 약 7년간 남게 됩니다.
포클로져의 경우 약 7년간 포클로져의 기록이 남으며 크레딧의 기록상으로는 파산과 거의 같은 정도의 영향을 받게 됩니다.
부동산법은 영주권자나 시민권자나 차이 없이 적용은 되나 숏세일이나 포클로져의 영향의 차이는 관련 변호사에게 문의하시길 바랍니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/20/2011 5:18:57 PM
일단 남은 빚을 탕감받으시는 문제는 워싱턴주의 차압절차가 judicial foreclosure인지 아니면 non judicial foreclosure 를 택하는지에 따라서 약간은 달라질수가 있습니다. 일단 융자가 주택구입시 사용한 1차융자밖에 없고 추후 주택을 담보로 하는 line of credit과 같은 2차융자가 없는 경우이고 현재 본인이 거주지로 사용하신다면 일단 문제는 없을수 있습니다. 하지만 이는 지역의 변호사와 확인을 하시기 바랍니다. 채류 신분이 영주권이 필요하셔서 취업이민을 하실 경우라면 이민 자체에는 상관이 없을수 있지만 차압이 되는 경우 직장에 apply하실때에는 최근 많은 직장에서 크래딧 기록을 확인하고 있습니다 특히 공무원 직이나 금융쪽 과같은 경우 (특히 구제금융을 받은 은행들은 원칙적으로 영주권자 이상의 신분을 요구) 취업이 안될수도 있습니다 (해당이 되시는 분들은). 이를 security clearance라고 합니다. 그렇지만 선생님의 신분에 관한 문제이니 모든 이야기는 참고하시고 자세한 사항은 이민 변호사와 상담을 하시거나 이곳 ask 미국의 이민,비자란에 상담을 하시기 바랍니다. 차압기록이 있다고 해서 꼭 취업에 지장을 초래할것 같지는 않습니다만 꼭 확인을 해보시기 바랍니다. 사전에 지원을 하시려는 직장에 문의를 해보시는것도 방법입니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
회원 답변글
b**kerdh**** 님 답변 답변일 2/19/2011 4:11:51 PM
법원 경매 (Judicial Foreclosure)일 때는 모자르는 금액에 대해서 deficiency judgment를 받을 수 있습니다.

Trustee Sale이나 Lender가 직접 세일할 시는 오래전 부터 deficiency judgment를 법으로 금하고 있습니다.

Short Sale은 금년 1월 1일부터 탕감이 되는 것으로 개정되었습니다.

취업이민 신청시 포클로져는 이민국과는 연관이 없습니다. 크레딧 때문에 큰회사 취직에 영향 가능성...

부동산법은 체재신분에 상관없이 적용됩니다.
e**za51515**** 님 답변 답변일 2/19/2011 7:25:44 PM
뎃글 상대방 인격 을 생각 하여 차근차근 자문 하시는 김동화씨 글을 여러번 잃어봄니다, 변호사 이상 의 수준이시네요, 이런분이 계시니, 놀라울따름임니다. 집관계로 솟 세일&포클로져 등등은 크레딧 나뻐짐니다, 큰회사는 사람 체용시 크레딧 획인 함니다
j**n1ki**** 님 답변 답변일 2/19/2011 7:56:56 PM
Short Sale 로 처리 하시는편이 Credit 에 손상이 덜 갑니다.

Washington 주는 Trust Deed Loan 인지, Mortgage Loan ( Deficiency Judgment 있음) 인지,
지역 부동산 전문가에게 문의 하시는 편이 좋겠습니다.

뉴스타 부동산, 워싱턴주 지사장 입니다. 잘 처리해 주실겁니다.

Keun Y Ryu 유근열 DRE#: 18378 Cell: 206-356-6944
2505 South 320th St. Suite 260
Federal Way, WA 98003
253-682-4999
c**olin**** 님 답변 답변일 2/19/2011 8:11:57 PM
통계에 의하면 현재 60%의 고용주가 고용하기 전에 피고용인의 크레딧 체크를 한다고하네요. 하지만 이에 대한 반대여론도 있어 메릴랜드등 일부주는 피고용인에 대한 크레딧 체크를 법적으로 금하는 법안이 상정되어잇다합니다.
엊그제 방송뉴스를 들으니 그동안 비교적 안전지역으로 여겨지던 시애틀, 포틀랜드 지역도 부동산 값이 30%가 내렸다네요. 서브 프라임 사태로 촉발된 경제위기가 좀처럼 나아지지않고 오히려 악화되는 느낌입니다.
b**tsettl**** 님 답변 답변일 2/21/2011 12:58:27 AM
워싱톤주는 nonjudicail 입니다!
농장은 judicial 이지요.
영주권자나, 시민권자,유학 생신분 도 다같이 적용됩니다.
그리고 크레딧은 나쁘지만,,
2년 정도 되면 회복 시도 하면서 다시 재기하면 됩니다!
더자세한 노하우는 www.bestsolutionandsettle.com
부디 힘내세요!
n**on**** 님 답변 답변일 2/21/2011 5:00:29 PM
그런데 어떻게 그 많은 돈을 한국서 가져왔지여?
y**gfe**** 님 답변 답변일 2/22/2011 7:19:05 AM
소셜번호가 없으시다는데 크레딧을 걱정할 필요가 있는지요?
전문가분들께서 모두 크레딧에 대해 걱정하기에 궁금해서 글을 올립니다.
n**ki**** 님 답변 답변일 2/23/2011 9:40:40 AM
모든 상담해 주신 분들께 진심으로 감사드립니다.
다만 제가 소셜넘버가 없는데, 왜 크레딧에 영향이 있는지 알고 싶습니다.
감사합니다.
i**bha**** 님 답변 답변일 2/23/2011 4:58:59 PM
님, 소셜이 없으시다면, 크레딧 히스토리가 안 생기며, 스코어 영향도 없습니다.
님의 크레딧 정보를 쇼셜 없이 이름만으로 기록하지는 않습니다.
그리고, 취업 이민을 신청하실 경우를 생각 하시는데, 대부분의 회사에서, 영주권 스폰서까지 하며 채용할 때는, 큰 회사던 작은 회사던, 한인 회사던지, 미국 회사던지, 크레딧이 외국인을 채용하는데 이유가 되지 않는다고 봅니다. 그사람의 특별한 능력과 기술이 더 중요하지 않을까요. 또한 이민국은 크레딧 전혀 신경 않씁니다. 오로지, 범죄 기록이 있는지가 중요하고, 중 범죄가 아니다면, 자신이 어떤 문제가 있든, 솔직하게 먼저 알려주시면, 문제 삼지 않습니다. 더구나, 취업이민을 신청하는 외국인을 대상으로 security clearance는 정부관련 방위 업체 등 제한된 업종이며, 외국인을 안뽑습니다. 저도 유학생에서 시민권까지 다 거쳤고, security clearance가 필요한 정부 업체에 있어봐서 알고 말씀드립니다

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