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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/15/2011 10:39:51 PM

조언을 잘못 받으신것 같습니다. 일단 선생님이 알아보셔야 할것은 코네티커주의 차압이 어떻게 이루어지는지를 아셔야 한다는 것입니다. 코네티커주의 경우 차압을 법원에서 다루며 은행이 손해를 본액수에 대해서 DEFICIENCY JUDGMENT를 파일 가능한곳으로 알고 있습니다. 만일 이것이 사실이라면 그냥 차압하실일은 아니라고 생각이 듭니다. 일단 차압을 하게되면 두분의 크래딧은 망가지게 되며 만일 모기지 손실분에 따른 배상이 판결이 나게 되면 개인에게 즉 선생님에게 손실액에 대한 추심을 할 가능성도 있습니다. 그리고 1-2년간 페이먼트를 안해도 주택에 거주할수 있다고 확정적인 규정이 없습니다. 모기지가 미납되게 되면 은행에서 연락이 오는것은 맞지만 그렇다고 해서 무조건 이자율을 낮추는등의 융자조정의 혜택을 자동으로 주는것은 아닙니다. 선생님의 hardship을 증명하고 인컴을 증명해야 융자조정이 가능합니다. 그리고 크래딧 카드 페이가 연체되기 시작하면 일단 어카운트를 크로징 한상태에서 한달에 선생님의 인컴과 부채에 근거해서 다달이 얼마씩 갚아나가게 오퍼가 들어올수는 있습니다. 하지만 이경우도 확실한 기준은 없습니다. 제 생각에는 일단 해당 주택을 그대로 가지고 가실것인지 아니면 결국에는 포기를 하실지를 정하시는게 우선이라고 생각이 듭니다. 만일 주변의 가치가 계속 떨어지는 추세고 회복이 전혀 불가능 하다면 포기하시지만 아니라면 융자조정등을 통해서 페이먼트를 줄이시면서 주택을 계속 보유하시는것도 고려를 하시기 바랍니다. 주변의 단편적인 정보만 듣고 단순히 선생님의 상황에 대입하시지 마시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/16/2011 1:19:25 AM

오랜 기간 집에서 돈을 적게 내고 집에서 머무는 것이 목적이시라면 틀린 조언은 아닙니다. 단 조언을 하신 분이 융자 조정과 숏세일을 하는데 있어 도움을 확실하게 주실 수 있는 분이라면 맏기시면 진행 가능합니다.
제가 여기서 우선 볼수 있는 문제는 부부 두분다 타이틀과 융자에 올라가 있으신것 같습니다. 페이먼트를 않내시면 크레딧에 타격이 있습니다. 오래 않내실 수록 더 많은 타격이 있습니다.
크레딧 카드도 빛이 많으신 걸로 보아 이미 크레딧을 살리는 것은 포기하고 오래 살아 돈을 저축하는 쪽으로 많이 기우신 것 같습니다.

어떤 방법이 최선이라고 말씀드리기는 어렵습니다. 하지만 크레딧을 살리고 숏세일을 하시고 돈을 집에서 받지 못하고 나오시는 것에 대해 문제가 없으시다면 페이먼트를 숏세일이 끝날때까지 지불하시고 집을 판매하는 것을 권합니다. 크레딧을 살리는 방법입니다. 그러면 아마도 크레딧 카드의 빛은 그대로 있으실 것이고 크레딧 점수는 숏세일의 영향으로 약 50~100 점정도 하양 조정됩니다. 그리고 몰게지 페이먼트가 숏세일중 늦은 기록이 없으므로 바로 집을 구매하실 수 있는 기회가 주어 집니다.

그런 반면에 융자 조정을 신청하고 페이먼트를 내지 않기 시작 하시면 은행에서 오는 편지, 전화가 집과 직장으로 오므로 피곤해 질수 있습니다. 융자조정으로 약 3개월에서 1년의 시간을 버시고 그 이후에 숏세일을 신청 하시어 또 6개월 이상의 시간을 벌수 있습니다. 그러면 약 1년의 시간을 몰게지 페이 없이 살 수 있으시나 그 기간동안의 스트레스는 말로 할 수 없습니다. 1차와 2차를 같이 받으셨기에 2차가 Lien으로 남지는 않겠습니다만 이렇게 크레딧이 망가지고 몰게지를 내지 않고 숏세일 한 기록이 있기에 어차피 2년간은 집을 구매할 수 없고 크레딧을 사용할 수 없습니다. 그러므로 숏세일이 끝난후 파산으로 크레딧 카드의 빛과 기타 빛을 없애고 2년후에 다시 잘 쌓은 크레딧으로 집을 구매 하시면 됩니다. 파산에 관한 자세한 내용은 변호사와 상담을 권합니다.

집 값이 내릴 것은 아무도 예측하지 못한 일이고 그 당시에는 이자율이 비싸 페이먼트를 $2000이나 그 이하로 낮추기 위해 유행했던 이자만 내는 융자에 다들 넘어 가셨습니다. 그리고 시기를 잘못 맞추어 구매하시고 숏세일 하시는 분들은 수치심에 고개도 들지 못하십니다. 잘못된 생각입니다.

정부의 정책이 잘못되어 융자회사들이 아무 제재 없이 말도 되지 않는 100% 융자에 원금은 값지 않거나 오히려 불어나는 터무니 없는 융자가 난무 했습니다. 이러한 정책에 순진한 일반 주택 구매자들은 놀아 난것이며 이제와서는 집을 다시 뺏어가는 행위를 하는 것입니다. 숏세일을 통하여 은행이 많은 금액을 밑지는 것 같으나 절대 그렇지 않다는 것을 인지 하셔야 합니다.

$330,000의 융자금액에 시가 $260,000 이라고 하셨습니다. 만약 $260,000에 판매가 될경우 $70,000의 차액이 발생합니다. 이때 벌칙금및 과태료등 여러가지의 비용이 추가되어 실제로는 $330,000의 융자가 에스크로가 끝났을때는 $400,000의 융자로 변해 있을 수 있습니다. 그러면 은행에서는 $130,000의 차액이 발생했다고 보험회사에 보고를 하며 보험 회사에서는 90% 까지의 금액을 보상해 줍니다. 그러면 $117,000이라는 보험금을 받는 것인데 그러면 실제로 숏세일로 받은 금액 $260000에서 비용을 빼고 약 $220000과 $117000을 합치면 337000이라는 금액이 나옵니다. 그러면 실제 융자 금액보다 더 많은 금액을 숏세일을 통해 은행은 받은 것이며 이 보험금은 정부에서 보조를 해준 것이므로 결국에는 선량한 시민이 낸 세금으로 은행을 먹여 살려 준 것입니다.

쉽게 말하면 정부는 시민들에게 무료로 집을 주었고 어려운 페이먼트를 안겨준후 집을 뺏어가고 시민으로 부터 세금을 걷어 은행을 살찌운 것입니다.

절대로 숏세일을 수치스럽다고 생각하지 않으시길 바랍니다. 본인에게 맞는 옵션을 찾아 미래를 생각 하시고 현명히 생각 하시길 바랍니다. 원하시는 답을 얻으셨길 바라겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

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p**digy**** 님 답변 답변일 3/15/2011 7:50:35 PM

DOWN PAYMENT없이 집을 산것 부터 문제였습니다. 요즘은 은행에서 FORCLOUSER를 바로 합니다.
두 달 정도 안내면 차압들어올겁니다. 어떤 분이 집값 내지 말고 살라고 하는 충고는 별로 좋은 조언이 아님니다.
CRAPPY PEOPLE들이 주로 하는 방법인데 그 동안 거의 무료로 살아온것만도 감사해야 된다면 그렇게 하는건
지나치다고 봅니다. 형편이 어려우면 SHORT SALE 해서 털고 나가시고 여건이 되면 정상적으로 DOWN 하시고
집 장만 하세요. 조언해 준 사람데로 하시면 크레딧은 다 망가집니다. 최소한 7년은 고생 할 각오 하셔야 될겁니다.
아니면 BANKRUPTCY하던지. 안되는거 억지로 해서 몇개월 더 연장해서 그 집에 산들 마음 편하지 않을 것이고
본인 크레딧은 엉망되고 매일 오는 빚 독촉 전화 견디기 힘들겁니다. 융자 재조정은 한 달 NET INCOME이 8000달라 이상 TAX 보고 되있어야 겨우 가능성이 있습니다. 직접 은행에 문의해 보면 바로 알 수있습니다. 융자 조정하는 사람은 그 이하도 될 수 있다고는 하지만 거의 불가능이고 융자 재조정 FEE만 날림니다. 빠른 시일내 결정해서
아파트로 이사가시고 다시 자리 잡을때 까지 열심히 사시는것이 최선책입니다. 괜스레 말도 안되는 주위 사람들 꼼수 듣고 휘말리면 본인 갈길만 멀어지고 가슴 조리고 사람답게 살지 못합니다.

l**elin**** 님 답변 답변일 3/16/2011 5:50:01 AM

좀 위험한 조언을 해준것 같습니다. 주위에서 보면 항상 본인 상황이 아니라서 엉뚱한 조언을 해주는경우 많이 봅니다. 새차를 사면 본인은 항상 더 싸게 살수있었다는 이야기를 해주는 등 ...

글쓴분이 물어본 질문들은 모두 본인의 크래딧을 망가트리게 되는 경우입니다. 저라면 은행과 상의하는 방법도 고려해보겠습니다.

ELE**** 님 답변 답변일 3/16/2011 3:01:18 PM

많은 조언과 도움말씀 감사합니다.
정말 많은 도움이 되었습니다 그런데 말씀하신 short sale에 관한 질문이 있는데요
제가 듣기론 short sale은 어느정도의 equity가 있어야만 은행과 함께 buyer를 찾아서 집을 판매하는것으로
들은적이 있는데, 아닌가요?
저의 경우도 short sale이 가능한지요?
2006년 부터 down pay도 없이 interest only로 냈고 그리고 지금 현재 집값은 집을 샀던 가격보다 떨어졌으니
저는 equity가 없어서 short sale이 불가능한줄 알고있었는데요?

w**nieki**** 님 답변 답변일 3/17/2011 2:11:27 AM

숏세일은 에퀴티가 없는 집을 판매하는 것을 숏세일이라 합니다.
에퀴티가 있다면 레귤러 세일이 됩니다.

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