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Q.부동산 전문가님들의 답변에 대단히 감사드립니다.

지역New Jersey 아이디z**ra989****
조회1,747 공감0 작성일3/29/2011 11:47:18 AM
안녕하세요.
제 친구가 도움이 필요하여 제가 대신 질문드리게 되었습니다. 오늘 이 소식을 접하게 되었네요. 저도 이런 부동산법은 잘 알지 못하기에 조금이나마 친구에게 도움이 되고자 전문가님의 도움을 요청드립니다.

몇년전 $800,000.00정도의 집(4bedroom house)을 북부뉴져지에 마련하여 직접살고 있다가 본인국가에서 사업을 하게되어 다른사람(남미가족)에게 렌트(한달 렌트비는 $2800)를 주고 본인국가로 돌아아가게 되었습니다. 한국사람은 아니구요. 그러다 하는 사업이 잘 안되어 사업에 실패하게 되었고 1년넘게 모게지를 내지 못하고 있다고 합니다.

이제껏 진행되어온 상황을 말씀드리면 은행에서 한달에 5000불이 넘는 모게지를 내라고 하여 그 정도의 모게지가 본인에게는 너무 부담스러워 변호사를 고용하여 은행과 모게지를 낮추는 방법(본인이 현재 일을 하면서 낼수 있는 한도는$3000불정도로 내는것으로)을 찾으려 했었다고 합니다. 변호사 비용은 $2800지불했구요. 그러나 돌아오는 답변은 은행이 이를 받아들이지 않았다며 어쩔수 없다는 답변과 함께 이젠 전화도 받지 않는다고 하더라구요. 처음 모게지 받을때는 3개의 은행에서 받았다고 합니다.친구의 생각은 3개의 은행이 involve가 되어있어 협상하기가 더 힘든것 같다고 합니다. 그리고 지금 현재는 처음 샀던 집가격보다 현재 집값이 많이 떨어진 상태라고 합니다.

그리고 지금은 그 당시 이 집을 렌트한 사람이 4개월넘게 렌트를 내지않고 있는 사항이라 합니다. 제 친구가 지금 현재 미국에 있지 않기 때문에 본인도 어떻게 해야할지 발만 동동 구르고 있는 상황입니다. 물론 모게지를 잘 내고 있었다면 모든 권리는 친구에게 있지만 그렇치 못한 상태여서 어디서부터 어떻게 해야할지를 모르고 있습니다.

1. 제 개인적인 생각은 1년넘게 모게지를 내지않은경우에 은행에서 차압을 하지 않았나 하는 생각이 드는데 이 집의 소유권이나 지금 현재 상황을 어떻게 알아볼수 있는지요?
2. 만약 차압이나 은행에서 이 집에 대한 조치를 취했다면 렌트준 사람에게 법적인 조치를 취하여 렌트비를 지불하지 않았다고 나가라고 할수 있는지요? 친구의 생각은 그 사람들 내보내고 다른 사람에게 렌트를 주어 그 돈으로 모게지를 내고 싶어하는것 같습니다.
p.s. 제 생각은 은행에서 법적인 조치를 취하여 렌트사는 사람에게 렌트fee를 직접 은행에서 받을수도 있을것 같기도 합니다.
3. 지금이라도 다른 변호사를 고용하여 여태껏 내지못했던 모게지와 앞으로 내야할 모게지가격을 조정하는 것을 try 해볼수 있나요?


어떤식으로 일을 풀어나가야 하는지 도움을 부탁드리겠습니다. 집을 잃고 싶지 않은 마음은 어느 집주인이나 똑같겠지만 본인이 미국에 있지 않기 때문에 더 답답해 하네요. 꼭 좋은 조언 부탁드릴께요.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/30/2011 9:01:36 AM
융자금을 지불하지 못하면 당연히 forclosure를 단행하는 것이 통례이나 이런 경우가 너무 많음으로 융자 조정 (loan modification) 를 신청 할 수도 있으나
어디까지나 융자은행의 결정에 따를 수 밖에 없읍니다.
1. 입주자 문제 : 렌트를 지불하지 않으면 퇴거 수속을 하여야 합니다. 이 수속
은 빠르면 빠를 수록 좋습니다.
2.현재 소유권: 융자은행을 contact하시든지 아니면 Title company를 통하여
현재 status를 조회 할 수 있읍니다.
3.short sale :부동산 브로커를 contact하여 short sale를 하여 빚을 정리하는
편이 foreclosure을 당하는것보다 빚을 청산하는 의미에서
권장할 수 있는 방법입니다.
4.렌트 받을 권리: 소유권자에게만 있읍니다. 은행소유로 만들지 않고서는 은행에서 렌트를 받을 수 없습니다.
답변이 되었는지 모르겠읍니다. 속히 해결 방안을 찾기를 바랍니다.
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Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

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이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

Joseph Kim
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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/30/2011 11:53:29 AM
1. 지금 현재의 상황을 아시려면 인근 부동산 에이전트에게 주소를 주시고 문의를 하시거나 아니면 은행에 직접 질의를 하시면 됩니다. 페이먼트를 못한지 1년이 넘었다고 무조건 차압이 진행되었다고는 볼수가 없습니다.
2. 일단 렌트를 하고 있는 테넌트가 렌트를 내고있지 않다면 법에 따라서 내보내시는 퇴거소송을 진행하셔야 합니다. 친구분이 외국에 계신경우 위임장등으로 가능한지를 알아보시기 바랍니다. 변호사나 로컬 신문등에 퇴거를 전문적으로 취급하는 곳에 상담을 하시기 바랍니다. 아직까지 소유권이 친구분에게 있다면 은행에서 렌트비를 받게할수는 없습니다.
3. 융자조정이 실패한 이유는 추측컨대 1) 외국에 계신 관계로 페이먼트를 할수있다는 능력의 증명에 어려움이 있을수 있고 2) 은행 세곳에서 전부다 OK를 해야만 가능하기 때문입니다. 일단 현재의 주택의 상황을 체크 하시고 융자조정을 시도하시되 인컴의 증명을 확실히 하실수 있어야만 가능성이 있다고 생각이 듭니다. 참고 하십시요.
전문가사진

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/30/2011 11:28:20 PM
은행에서 차압을 했는지는 Title의 조회를 통하여 알아 볼수 있습니다. 주위의 부동산 중개인에게 문의를 하시던지 아니면 제게 연락 주시면 알아봐 드리겠습니다.
렌트를 내지 않고 있는 사람은 퇴거조치를 빨리 취하셔야 합니다. 인터넷으로 대신 해주는 회사를 찾아 보시면 $600 미만으로 해주는 회사들이 많이 있습니다.
모게지 가격을 조정하시는 것을 다시 신청 할 수는 있으나 여러가지의 문제점이 보입니다.
우선은 주인이 거주하지 않는 집은 융자 조정이 가능하지 않습니다. 또 해외에 계시므로 소득과 지출의 증명이 가능하지 않으며 은행이 3개나 되므로 상당히 어려워 보입니다.
렌트를 해서 몰게지를 전부 커버 할 수 있다면 좋겠습니다만 그렇지 않을 경우에는 숏세일이 오히려 낳을 수 있습니다.2차와 3차의 융자도 협상을통하여 정리 할 수도 있기 때문입니다.
어떤일이 있어도 차압을 막으시길 바랍니다.
더 궁금하신 점이 있으시면 연락 주시길 바랍니다.
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김원석 [머니/재테크]

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