집을 숏세일 해ㅆ는데 융자회사에서 차액을 콜렉션으로 넘겼습니다. - ASK미국

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j**fa**** 님 답변 답변일 4/18/2011 8:22:01 AM

위 융자회사는 1차 융자회사 입니다.
2차 융자는 없읍니다.
단지 라인어브크레딧이 이ㅆ는데 이는 별개라고 생각 됩니다.
숏세일로 1차 융자회사와는 그차액이 손실 처리되지는 않는지요?

j**fa**** 님 답변 답변일 4/18/2011 8:44:17 AM

위와 더불어 융자는 최저 이자율로 받아서 원금이 2만불정도 늘어난 상태 입니다.

b**ungu**** 님 답변 답변일 4/18/2011 1:13:57 PM

누군지 중개인이 일을 엉망으로 해 놓고 말았군요. 숏세일 이라고 어느누구나 100% 탕감 되는게 아니란것을 미리 아셨어야 했습니다. 은행에 따라서는 도저히 억울해서 못 견디겟다 싶으면 모자라는것에 대해 탕감 동의를 안할테니까요...

j**fa**** 님 답변 답변일 4/18/2011 1:23:34 PM

해결할 방법이 없나요?
이런 경우가 또 이ㅆ나요? 아님 드문 경우 인가요?

j**fa**** 님 답변 답변일 4/18/2011 2:41:31 PM

답변 감사합니다.

b**kerdh**** 님 답변 답변일 4/18/2011 9:54:26 PM

금년부터는 non-judicial sale (trustee sale)외에 숏세일도 주 거주 주택의 1차 융자는 deficiency judgment를 렌더가 추구하지 못하도록 캘리포니아에서는 법제화했습니다. 작년이면 해당이 안되니, 아마도 렌더가 deficiency judgment를 받아 콜렉션으로 넘긴 상황 같습니다.

우선 렌더와의 숏세일 계약서를 살펴 보셔야합니다. 그 계약서에 숏세일 후에 렌더가 융자 잔금 부족분에 대해서 계속 권리를 행사할 수 있다고 되어 있으면, 지금은 어쩔 수 없는 상황이 되었고, 만약 그렇지 않다면 콜렉션의 행위는 부당한 것입니다. 콜렉션이 정당하다면, 두가지 옵션이 있겠습니다.

다 끝났다고 생각하고 전혀 모르시고 계셨다 하셨으니... 숏세일을 부동산 에이전트를 통해서 했고, 그 에이전트가 그 부족분이 탕감되는 것으로 설명을 하였다면, 그 에이전트를 DRE (Department of Real Estate)에 신고하여 보상 받을 수도 있고, 민사 소송을 제기할 수 있습니다.

에이전트의 책임도 아니라면, 콜렉션이나 렌더하고 깍아달라는 협상을 하셔야 합니다. 협상이 여의치 않을 경우 파산하리라는 카드를 쓰시면, 협상을 할 것입니다. 정작 파산하게 되면, 이 빚은 100% 탕감되니까요.

j**fa**** 님 답변 답변일 4/19/2011 6:22:51 AM

감사합니다.
지금 융자회사 승인서를 확인 중입니다.

j**kwak1**** 님 답변 답변일 4/19/2011 8:57:53 PM

선생님의 경우 뉴저지 주의 차압과정을 이해 하셔야 할것으로 보입니다. 만일 뉴저지 주가 JUDICIAL FORECLOSURE 로 차압을 진행한다면 은행이 손해본 차액에 대해서 DEFICIENCY JUDGMENT를 요구할수 있습니다. 그리고 만일 2차 융자가 LINE OF CREIDT으로 존재한다면 이는 RECOURSE LOAN으로 분류되어 나중에 개인빚으로 남을수 있습니다. 일단 숏세일시에 은행에서 승인된 서류를 검토해보시기 바랍니다. 절대로 숏세일을 하신다고 해도 전액 차감되지 않습니다 캘리포나아와 다른 경우인것 같습니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/18/2011 8:15:17 AM

매매차익에 대해서 콜렉션 회사에서 편지가 왔다면 이는 숏세일 과정시 2차융자가 있으셨거나 기타 면제되지 않는 채무들이 따라온것으로 보입니다. 이러한 상황에서는 일단 버지니아 주의 변호사를 만나보시고 상담을 해보셔야 합니다. 제 생각에는 숏세일 후에라도 처리되지 못한 부채의 경우 현재의 채권자가 된 콜렉션 회사화 협상을 하셔서 처리를 하셔야 합니다. 버지니아주는 차압등에 관련된DEFICIENCY JUDGMENT가 가능한 주로 알고 있습니다. 일단 숏세일의 경우는 종결후 텍스보고를 통해서 채무를 정확하게 면제받아야만 처리가 끝나게 됩니다. 일단 변호사를 통해서 지금까지 온 편지들과 이번의 노티스를 알아 보시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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