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김원석 님 답변
[머니/재테크]
답변일
4/16/2016 8:14:51 PM
집을 여러개 가지고 있다고해서 불이익은 없습니다. 미국은 한국과 달리 수십채의 집을 가지고 있어도 재산세나 세율의 변화는 없습니다. 단 차이가 있는 것은 투자용 목적으로 본인이 거주하지 않을 부동산은 융자의 이자율이 0.25%에서 0.5% 정도 상항 조정되는 것입니다. 세금의 변화는 없습니다.
세번째 집도 본인이 거주목적으로 구매하신다면 Primary residence로 융자가 이자율 낮게 나옵니다. Property Tax 역시 본인 거주용일 경우에는 tax exemption을 받을 수 있습니다. 그리고 Primary residence Tax Exemption을 받으신다고 해도 연간 실제 혜택을 받는 절세 금액은 약 $80 정도 밖에 되지 않습니다.
기존의 집을 꼭 팔아야 할 이유는 없습니다.
단, 그 집들에서 받는 수익이 새집에서 지불 해야할 이자보다 낮다면 판매를 하여 새로 구매할 집의 다운페이로 사용하는 것이 경제적으로 도움이 될것입니다.
예를 들어 매월 렌트 순이익이 $500 이지만 판매후 $200,000의 현금을 받을 수 있다면 이 $200,000을 새집 구매하는 다운페이로 사용하시면 월 페이먼트는 약 $900을 절약할 수 있기때문입니다.
Capital Gains Tax는 지난 5년간 2년 이상 거주하신 집에서는 부부의 경우 $500,000의 상승된 금액을 차감 받습니다. CA에 구매하신 부동산은 지난 5년간 2년을 거주하고 3년을 렌트를 주었기어 올해가 세금의 삭감을 받을 수 있는 마지막 해입니다. 내년 부터는 세금 혜택을 하나도 받지 못하고 판매 이익에 대한 세금을 최고 20% 까지 세금으로 지불하셔야 합니다.
PA의 경우 State 세율이 어떤지 모르기에 말씀 드리기 어렵지만 CA에서는 1년 미만 소유후 판매시 이익에 대한 세율은 최고 39.5% 입니다만 제 상식으로는 CA의 State Tax 가 미국에서 제일 높은 걸로 알고 있기에 PA에서는 이것 보다는 낮을 걸로 예상됩니다.
정리를 하자면 Property Tax 는 몇채를 구매하시건 차이가 없다는 것입니다.
렌트를 받으시는 것과 에퀴티의 금액을 알수 없기에 정확한 말씀을 드리기 어렵지만 일반적으로 본인이 거주용으로 구매하신 부동산은 투자용으로는 적합하지 않은 경우가 더 많습니다.
아마도 두채 다 판매하시고 그 에퀴티로 새집의 다운페이로 사용하시는 것이 월페이먼트를 더 절약하고, 적은 렌트 수익때문에 먼거리의 부동산을 관리하지 않는 방법일 것입니다.
세번째 집도 본인이 거주목적으로 구매하신다면 Primary residence로 융자가 이자율 낮게 나옵니다. Property Tax 역시 본인 거주용일 경우에는 tax exemption을 받을 수 있습니다. 그리고 Primary residence Tax Exemption을 받으신다고 해도 연간 실제 혜택을 받는 절세 금액은 약 $80 정도 밖에 되지 않습니다.
기존의 집을 꼭 팔아야 할 이유는 없습니다.
단, 그 집들에서 받는 수익이 새집에서 지불 해야할 이자보다 낮다면 판매를 하여 새로 구매할 집의 다운페이로 사용하는 것이 경제적으로 도움이 될것입니다.
예를 들어 매월 렌트 순이익이 $500 이지만 판매후 $200,000의 현금을 받을 수 있다면 이 $200,000을 새집 구매하는 다운페이로 사용하시면 월 페이먼트는 약 $900을 절약할 수 있기때문입니다.
Capital Gains Tax는 지난 5년간 2년 이상 거주하신 집에서는 부부의 경우 $500,000의 상승된 금액을 차감 받습니다. CA에 구매하신 부동산은 지난 5년간 2년을 거주하고 3년을 렌트를 주었기어 올해가 세금의 삭감을 받을 수 있는 마지막 해입니다. 내년 부터는 세금 혜택을 하나도 받지 못하고 판매 이익에 대한 세금을 최고 20% 까지 세금으로 지불하셔야 합니다.
PA의 경우 State 세율이 어떤지 모르기에 말씀 드리기 어렵지만 CA에서는 1년 미만 소유후 판매시 이익에 대한 세율은 최고 39.5% 입니다만 제 상식으로는 CA의 State Tax 가 미국에서 제일 높은 걸로 알고 있기에 PA에서는 이것 보다는 낮을 걸로 예상됩니다.
정리를 하자면 Property Tax 는 몇채를 구매하시건 차이가 없다는 것입니다.
렌트를 받으시는 것과 에퀴티의 금액을 알수 없기에 정확한 말씀을 드리기 어렵지만 일반적으로 본인이 거주용으로 구매하신 부동산은 투자용으로는 적합하지 않은 경우가 더 많습니다.
아마도 두채 다 판매하시고 그 에퀴티로 새집의 다운페이로 사용하시는 것이 월페이먼트를 더 절약하고, 적은 렌트 수익때문에 먼거리의 부동산을 관리하지 않는 방법일 것입니다.
