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Q.론 모디를 계속하면 론 모디가 되는지?

지역Washington 아이디s**b****
조회1,784 공감0 작성일8/31/2011 4:01:00 PM
재미있게 흥미진지하게 읽어오다 제가 여기에 답답한 심정을 털어 놓으려고 글을 쓰게 될 줄은 몰랐습니다.
저의 얘기는 이렇습니다.
경기가 하늘을 찌를듯이 높던 2008년에 노다운페이먼트로 집을 구입했습니다. 집에 1차 8% 이자율에 5/25 ARM과 2차는 12%에 30년 고정으로 론을 얻어서 3년이 지나면 집을 매매할 요랑으로 높은 이자율에도 불구하고 Monthly 페이먼트를 걱정하지 않을 만큼의 수입도 있어서 집을 장만했습니다.
그런데 올해 (2011년) 4월 부터 수입의 일정 부분을 차지하던 비지니스가 크게 나빠져서 페이먼트 하는 데 문제가 생겨 연체를 하기 시작했습니다. 그때 오바마 플랜있다는 얘기를 들었습니다. 그래서 론 모디을 하게 되었습니다. 그걸 하기전에는 저의들은 아주 쉽게 되리라고 생각했습니다. 그런 이유로 연체를 한번도 한적이 없었고 론 모디를 하고 나면 페이먼틀 감당하는데 문제가 되지 않을 만큼의 수입이 있었기 때문이었습니다. 그러나 론 모디는 승인이 나지 않았습니다. 그 이유는 론이 $725900보다 론이 많았가 때문이었습니다.
그래서 랜드에게 가게 수입을 이야기하니까 그 랜드가 가지고 있는 Traditional Loan Modification이라는 프로그램이 있다는 것을 얘기하면서 신청서를 보내줬습니다. 그것을 신청했는데 그것도 두번이나 승인이 나지 않았습니다. 그 이유가 저희들에게 Financial Hardship이 없다는 것을 이유로 기각했다는 것이었습니다. Traditional Loan Modification을 할 수 있으려면 론 페이먼트가 갑자기 많아지는 경우도 해당된다는 항목이 있었습니다. 그 항목에 저의 론이 해당되었습니다. 저희가 가진 1차 론이 50번을 페이먼트를 하고 나면 100%이자를 내는 론으로 바뀐다는 것을 알았습니다. 새로운 페이먼트가 7월부터 적용이 되었습니다. 기존에 내는 페이먼트보다 $2000정도 더 내야만 됐습니다.
지금도 론 모디를 계속하고 있는 중에 있고 8월에 Breech레터라고 하는 편지도 받았습니다. 랜드가 원하면 언제든 foreclosure를 할 수 있다는 편지라고 했습니다. 저희 집에 한달 가게 소득은 $10000정도 되는데 그 수입중에 렌탈로 들어오는 수입이 있고 그 수입은 그 렌탈 프로프티에 페이먼트를 하면 딱 맞는 상황입니다. 실질 소득은 $8000정도 되는데 지금 이 싯점에서 저희들이 무엇을 해야되는지 궁금합니다. 2008년에 $850000한던 집이 $590000불로 떨어져 있고 론 페이먼트는 처음보다 $2000정도 늘어난 상태($7500)이고 듣기에 은행에서는 집을 가져가는 것을 원하지 않는다고 하면서 론 모디를 계속하면 될 거라는 얘기도 들리곤 합니다. 그 얘기들은 실제 랜드가 하는 얘기가 아니라서 믿을 수 없는 얘기입니다.

지금 집을 은행에다가 넘기면서 1차 2차 론에 대한 빚을 청산할 수 있는지 혹은 short sale을 하는 것이 좋은지 아님 foreclosure 할 때까지 살면서 돈을 모으는 것이 좋은지 뭣을 해야할 지 조언이 필요합니다. 그리고 얼마 정도의 소득이 있으면 론 모디가 가능할지 궁금합니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/31/2011 11:22:45 PM
가장 중요한것은 선생님의 주택의 정확한 가치를 알아 보시는것입니다. 이는 인근의 부동산에이전트와 상담을 하시기 바랍니다. 과거에 구입하신 주택의 가치보다 현재 value가 상당히 떨어진 상태이지만 실질가치가 선생님이 생각하시는 것보다 더 낮을 가능성도 있습니다. 그리고 앞으로 주택시장의 상황을 살펴 보시면서 만일 더 주택의 가격이 떨어질 가능성이 있다면 대규모의 원금삭감이 없는 융자조정은 무의미 하다고 생각이 됩니다. 왜냐하면 나중에 주택시장이 회복되어도 현재 주택의 빚을 전부다 상환가능할때 까지는 상당히 시간이 소모될수 밖에 없기 때문입니다. 그리고 융자조정의 경우 작년가을 정도부터는 정상적인 페이먼트를 하시는 분들을 제외하고 최소 페이먼트를 두번이상 연체한 분들을 하드쉽으로 인정하여 일을 진행하는 경향이 있습니다. 그리고 알아 보셔야 할것은 1) 현재의 상황에서 은행에서 deed in lieu차압 즉 자발적으로 은행에 타이틀을 반납하는 것이 가능한지와 (대개 1차융자만 있는경우에 가능 하지만 1,2차가 전부 주택구입에 사용된 경우 가능할수 있는지를 알아 보셔야 합니다) 2) 주택구입에 사용된 1,2차가 전부 탕감이 되는지를 알아 보셔야 합니다. 작년정도 부터 1,2차가 전부다 주택구입에 사용된 경우에도 특히 은행이 다르고 2차의 권리를 콜렉션 회사에 판경우 추심을 시도하는 경향이 나타나고 있습니다. 이를 확실히 알아 보셔야 합니다. 제 생각에는 빨리 부동산 에이전트와 상의를 하시고 부채의 탕감이 가능 한지는 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다. 참고 하십시요.
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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 9/1/2011 10:59:49 PM
렌트하시는 집과 거주 하시는 집 합쳐서 두개이신지 아니면 거주하시는 집이 유닛인지 잘 이해는 되지 않습니다. 다만 렌트하시는 4 유닛 집중 한집에 거주 하시는 경우 렌트를 받으시는 금액으로 재산세, 보험, 몰게지를 내고 남는 돈이 없으셔도 우선은 무료로 거주 할 수 있는 이유만으로 집을 지키실 이유는 됩니다. 에퀴티가 없다 하여도 언젠가는 회복이 될수 있기에 집을 보존 하실 이유가 됩니다.
단, 재산세, 보험, 몰게지에 본인의 돈을 더 넣으실 경우는 상황이 달라 집니다. 엘에이 한인 타운 내 4 유닛 중 한 유닛 2베드 1 베스에 거주 하실 경우를 보겠습니다. 약 $1400의 렌트를 받을 수 있으므로 본인이 재산세, 보험, 몰게지를 내고 $1400이 모자라는 것까지는 집을 지킬 이유가 있다하겠습니다. 만약 그 이상의 페이먼트를 낼경우 그 집을 지킬 이유는 없습니다.

집을 소유하는 이유는 크게 두가지가 있습니다. 한가지는 마켓이 상승을 해 에퀴티가 쌓이고 그 에퀴티를 사용할 수 있는 장점. 두번째는 페이먼트가 렌트와 비슷하거나 쌀경우. 만약 이 두가지 이유중 두가지 맞아 떨어지지 않는 다면 그집을 소유할 이유가 없습니다.

단독 주택을 소유 하시고 렌트용 집을 또 하나 보유 하고 계신 경우, 몇가지의 예를 들어 단독 주택의 상황을 설명해 보겠습니다.

융자금액 $850000, 집 시가 $590000, 몰게지 $7500

위의 경우 개인의 자산은 -$260000 입니다. 만약 이집을 렌트 하실 경우 한달에 많게는 $4000 정도를 받을 수 있으리라 생각 됩니다. 그러면 지금 소유 하고 계신 집을 소유 하고 있지 않고 렌트를 산다고 생각 하면 오히려 개인의 자산은 $0 이 되며 한달에 $3500 정도를 덜 내게 됩니다. 이런 경우에는 절대 집을 소유할 이유가 없습니다. 몇몇 분들은 몇년 지나면 집 값이 올라 에퀴티가 생길 것이라고 생각 하시는 분도 계십니다. 그런 분들은 다음 네가지 예를 보시길 바라겠습니다.

1. 융자조정이 되지 않고 같은 상황을 유지 할경우 10년 후에 집 시가는 $100,000 이 올라 $690000이고 융자 금액은 $100,000정도가 내려 $750000이 될 것입니다. 그래도 개인의 자산은 -$60000인 것을 알 수 있습니다. 렌트에 사는 사람보다 한달에 $3500씩 10년간 더 내었으니 $420,000을 버리고 개인의 자산은 -$60,000 이 되었습니다.

2. 융자조정이 되었을 경우를 보겠습니다. 2%로 첫 5년은 매월 세금합쳐 약$4000씩 내고 매년 1%씩 올라 6년째는 매월 $4300씩, 7년째는 $4600씩, 8 년째는 $4900, 9년째는 $5200, 10년째는 $5500씩 낼경우를 보겠습니다. 첫 5년은 집을 소유할 이유가 있으나 6년째 들어서면서 부터는 점점 소유할 이유가 없어지는 것을 알 수 있습니다. 이 경우 역시 10년 후 개인 자산은 -$60,000 이며 렌트 대비하여 약 $54,000을 더 허비하게 됩니다.

3. 숏세일 하고 10년간 렌트만 하신 경우. 개인 자산은 $0 이며 매달 자신에게 적당한 페이먼트로 원하는 지역에서 거주 하실 수 있습니다.

4. 숏세일 하고 2년 후 다시 집을 구매 하신 경우 (숏세일 후 2년 후면 다시 집을 구매할 수 있습니다). 집에 에퀴티는 약 $100,000 쌓여 개인 자산은 $100,000 이 늘어나 있을 것 입니다.

오히려 소유 하고 있는 것을 포기 할 때 더 낳은 옵션이 있을 수 있습니다. 개인마다 상황이 다르기에 포기 하셔야 할 분이 계시기도 하고 오히려 집을 소유하시는 것이 더 낳을 수도 있습니다. 변호사, CPA, 부동산 중개인등 여려 분야의 전문가들과 말씀을 나누시어 본인에게 맞는 현명한 판단을 내리시길 바랍니다.

단 어떠한 옵션을 선택하셔도 Foreclosure는 선택 하지 마시길 바랍니다. 2차융자가 있으시기에 Foreclosure시 개인 크레딧에 Lien으로 남으며 언젠가는 꼭 처리 하셔야 되는 문제가 됩니다. Short Sale을 선택하실 경우 1차와 2차 모두 탕감해주는 법안이 통과 되었으므로 이점 유의하시여 선택하시길 바랍니다. 숏세일역시 3개월에서 1년 까지 차압을 연장할 수 있으므로 마음에 들고 숏세일 경험이 많은 부동산 중개인과 진행을 하시도록 권장합니다.

더 자세한 사항이나 궁금한 점은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다. 좋은 결과 있으시길 바랍니다.
전문가사진

김원석 [머니/재테크]

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이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

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k**financ**** 님 답변 답변일 8/31/2011 11:23:49 PM
근본적으로 말씀드리자면 렌더는 융자조정을 좋아하지 않습니다. 정부의 규제땜에 구색맞추려고 한 두명 해줄뿐 대부분은 포클로져를 시켜서 자금융통을 목적으로 하고 있습니다. 포클로져전에 숏세일이 되면 셀러나 렌더한테는 물론 더 좋은 경우입니다. 제일 좋은 방법은 포클로져 직전까지 사시다가 숏세일해서 손해를 최소화하는 방법이지요.
민감한 내용 질문은 www.namgajushortsale.com
s**b**** 님 답변 답변일 9/2/2011 12:18:23 PM
답변 너무 감사드립니다.
지금 랜드가 언제든 포크롤져 할 수 있다는 편지를 받은 상태인데 조금 더 살려고 For Sale를 미루다 랜드가 이제 포클로져 할테니 집을 비우라고 할때 그럼 우리는 이제 숕세일하겠다고 하면서 포클로져를 미룰 수 있는지 숕세일하고 포클로져와 관계는 어떻게 되는지 궁금합니다. 좀 교육을 해주십시요. 부탁드립니다.

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