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Q.숏세일 집을 사려고 하는데 도움이 필요합니다

지역Maryland 아이디j**sun****
조회2,927 공감0 작성일10/25/2011 8:42:56 AM
항상 좋은 도움 주시는 분들께 감사드립니다.

Short Sale 집을 사려고 하는데 Seller의 동의는 받았는데 모기지 은행으로 부터 다음 사항을 표함한 카운터 오퍼를 하라는 연락을 받았습니다. 부동산의 도움을 받고 있는데 이분도 숏세일에는 경험이 없는지 자세한 설명을 해주지 않고 별것 아니니 그대로 accept하라고 합니다.

알고 싶은 내용중
1. 금액 2. 데드라인 은 이해 했습니다.

3.Maximum net sales proceeds to 2nd: $2438.83. WE CAN ONLY PAY 6% WITH A MAX OF $6,000 OF THE UPB.

==> 2차 모기지에 대해 하는말 같은데 UPB 와 6%가 무었에 대한 것이며 바이어에게 어떤 영향이 있는 지요? 바이어에게 나머지는 알아서 해결하라는 것인지요?

.(빨간글씨)
4. EXCLUDED CLOSING COSTS and CONCESSIONS INCLUDE BUT ARE NOT LIMITED TO THE FOLLOWING: Third Party Short Sale Negotiation Fees, Third Party Short Sale Processing Fees, Escrow Pad, Pest Inspections, and Home Warranties

==> closing cost 에 대한 비용 부담이 누구에게 있다는 말인지요?

(빨간글씨)
5. Invoices must be provided for any taxes, HOA fees, and Attorney fees.

==> 전주인이 밀린 세금, HOA, 변호사비용은 누가 부담하는 것인가요?

전문가님들의 의견 부탁드립니다

감사합니다
0/1000

* 등록된 총 답변수 6개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 10/25/2011 11:39:12 AM
부분적인 편지의 내용만으로 전체를 판단할수가 없습니다. 제 생각에는 3.번의 질문은 이 주택에 있는 2차이상의 모기지에 1차은행에서 $2,438.83불만 내어준다는 의미로 보입니다. 즉 2차의 모기지 은행에서 부채의 탕감을 위해서 더많은 금액을 요구하는 상황으로 보여지며 이럴경우 그 차액은 대부분 바이어가 부담하는 경우가 적지 않습니다 (예. 2차에서 $5,000불을 요구시 1차에서 $2,500불만 준다면 나머지 금액인 $2,500은 바이어가 부담할수 있습니다). 이에 대해서는 에이전트와 의논을 하시기 바랍니다.
4. 제3자가 숏세일 협상을 대신한경우 지급하는 비용이나 관련 processing 비용 터마이트 검사비나 홈워런티는 은행에서 지급하지 않는 경우로 은행에서 요구하는것 같습니다. 이경우 보통 바이어가 비용을 내는경우가 적지 않습니다. 이또한 에이전트와 의논을 하시기 바랍니다.
5. 각종 텍스나 HOA, 변호사비용등에 관한 인보이스가 제공되어야 한다는 것인데 보통 협사엥 따라서 달라지지만 재산세는 대개 은행에서 페이를 하지만 만일 hoa의 미납분이 있다면 대개 바이어가 페이를 하게 됩니다.
위의 답변은 단편적인 문장만 보고 답변을 한것이므로 정확한 답변이 될수는 없습니다. 담당 에이전트와 의논을 하셔서 카운터 오퍼를 내시기 바랍니다. 참고 하십시요.
전문가사진

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 10/27/2011 9:40:28 PM
3번은 현집주인의 1차 융자에서 2차로 $2438.83을 떼어 준다는 내용입니다. 최대 $6000이나 6%를 내 준다는 내용입니다.
UPB는 2차 융자금액의 잔액을 말합니다.
만약 2차융자에서 $2438.83 보다 많은 금액을 요구할 경우 바이어나 셀러가 부담을 하게됩니다. 그러므로 2차 융자에서 그 금액에 settle 한다는 approval letter를 받는 것이 중요합니다.

4번은 숏세일 negotiator의 비용, 숏세일 처리비용, 에스크로에서 보통이상의 청구비용 (에스크로비용을 많이 받아 기타 비용에 처리하는 경우가 많습니다.), 터마이트, 홈인스펙션은 1차 은행에서 비용을 지금 하지 않겠다는 내용입니다.
클로징 비용은 바이어와 셀러 각각 부담한다는 내용입니다.

밀린세금은 일반적으로 1차 은행에서 모두 부담합니다.
밀린 HOA의 비용과 변호사비용은 1차 은행에서 내줄때도 있고 그렇지 않을 때도 있습니다.

좋은 결과 있으시길 바라며 더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 알려 드리겠습니다.
전문가사진

김원석 [머니/재테크]

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전화 213-369-9087

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j**sun**** 님 답변 답변일 10/25/2011 2:05:26 PM
성실한 답변에 감사드립니다.

많은 도움이 되었습니다. 좋은 에이전트의 중요성을 다시 한번 느끼게 되었습니다.

감사합니다
d**i**** 님 답변 답변일 10/25/2011 4:11:03 PM
안녕하세요.
부동산업에 종사하는 사람으로서 혹시 도움이 되실까 해서 글을 올립니다.
숏세일의 의미를 좀 쉽게 풀어서 설명하자면 Short Pay Off Sale입니다. 즉 부동산 소유주가 남아있는 융자금액보다 적은 액수만을 융자은행에 갚고 부동산을 판다는 뜻 입니다. 이러한 이유로, 모든 매매는 셀러와 바이어 사이의 거래 이지만, 필히 융자 은행이 융자 잔액보다 모자라는 액수를 받고도 그 부동산에 잡혀있는 담보권을 풀어 셀러가 부동산을 팔수 있도록 허락을 받는 절차가 Short Sale Approval 입니다. Short Sale Approval 상에는 융자은행이 Short Sale을 받아들이기 위한 조건 등이 써 있습니다. (써주신 편지 내용을 보아서는 Short Sale Approval 전 1차 융자은행이 보낸, 선생님의 오퍼에 대한 카운터 오퍼로 보이네요)
지금 이시점에서는 셀러의 2치 융자은행이 (1차 융자은행이 허용하는) $2,438.83 (2차 융자금 잔액 $40,647.17 중) 만을 받고도 부동산의 담보권을 풀어 주겠다는 2차 융자은행의 Short Sale Approval을 받는것이 중요 합니다.
Short Sale 특성상 1차 은행의 역활이 상당히 크지만, 2차은행 혹은 HOA 등의 동의가 없이는 매매가 성사되고 소유권 이전하는데 문제가 생길수 있고, 그렇게 되서도 않되겠지요.
담당 에이잔트와 잘 상의 하셔서 좋은 조건의 좋은 집을 구입 하시기를 바랍니다.

민 동규
j**sun**** 님 답변 답변일 10/26/2011 6:32:56 AM
곽재혁님, 민동규님

두분 전문가의 조언이 큰 도움이 되었습니다.

바쁘신중에도 지식과 시간을 내어 주셔서 감사합니다.
b**anchoi571**** 님 답변 답변일 10/28/2011 6:42:48 PM
숏세일시 에스크로는 반드시 렌더의 approval letter를 확인 후 열게 계약이 되어 있습니다.
에스크로 여시기 전에 반드시 approval letter와 match되는 HUD-1 statement(세부 조항에 대한 금액이 표시되어 있음)을 요청하여 확인하시기 바랍니다.

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