에스크로를 취소해서 디파짓을 돌려받을려고 했지만 - ASK미국

쟌 오 님 답변 [법률상담] 답변일 6/5/2011 10:55:29 PM

Usually you would sue the seller only. However, here are times when escrow and agent needs to be sued as well.

구경완 님 답변 [법률상담] 답변일 6/6/2011 1:20:31 PM

우선은 에스크로가 취소가 가능한지를 살펴 보아야 합니다. 보통 부동산을 살 때 있는 그대로(As-Is) 사는 경우도 있고 컨틴젼시(Contingency)라고 하는 일정한 조건을 달아 이 조건이 성립되지 않으면 그 부동산을 취득하지 않는다고 할 수도 있습니다.

가장 흔한 컨틴젼시로는 1) 융자 컨틴젼시로 부동산을 구입하는 오퍼의 전제조건이 은행으로부터의 융자가 나온다는 것을 조건으로 한다는 것입니다. 따라서 은행융자가 나오지 않으면 당해 부동산을 구입할 수 없다는 것이고 당연히 미리 상호간에 정해진 기간에 파는 사람에게 연락하면 에스크로를 취소할 수 있고 디파짓을 돌려받을 수 있는 것입니다. 2) 그 다음으로 많은 컨틴젼시는 당해 부동산과 관련된 서류를 살펴보고 건물의 상태도 일정기간동안 조사할 수 있도록 하는 것입니다. 이 조사기간동안 조사를 한 결과 문제가 있다고 판단되면 역시 에스크로를 파기할 수 있고 디파짓도 돌려 받을 수 있는 것입니다.

여기에서 중요한 것은, 우선 사는 사람과 파는 사람이 상호간에 문서상으로 얼마 기간동안을 컨틴젼시를 해소할 수 있는 기간으로 둘 것인지를 합의하는 것이고, 에스크로를 파기할 일이 발생했을 때 계약 내용에 따라 문서상으로 상대방과 에스크로에 통지하는 것이 필요할 것입니다. 따라서 부동산에 일정한 문제가 있다고 무조건 에스크로를 취소할 수 있는 것이 아니고 서로간에 정한 절차에 따라 이루어 져야만 한다는 것입니다.

컨틴젼시기간에 정당하게 에스크로의 취소를 요구하였지만 듣지 않고 디파짓을 돌려주지 않는다면 법의 도움을 받을 수 밖에는 없을 것입니다. 그런 경우라면 당연히 셀러를 상대로 소송을 해야 할 것입니다. 에스크로는 사는 사람과 파는 사람의 의견이 다르면 스스로 판단해서 한 쪽 편을 들어줄 수는 없는 기관입니다. 따라서 법원의 결정이 나올 때까는 보관만 하고 있을 것입니다. 에이전트는 개인적인 잘 못이 있지 않는 한 소송의 당사자가 되지는 않을 것입니다.

이런 종류의 소송에서는 보통 지는 편이 이기는 편의 변호사 비용까지도 지불한 다는 조항이 있는 것이 보통이기 때문에 강력하게 상대방을 밀어부칠 수 있을 것입니다.

물론 지금까지도 설명드렸지만 가장 중요한 것은 서류들이 어떻게 되어 있는냐 하는 것인 관계로 모든 오퍼나 에스크로 서류, 또한 상호간에 오간 모든 문서상의 내용들을 살펴보는 것이 중요할 것입니다.

구경완 [법률상담]

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Q.에스크로를 취소해서 디파짓을 돌려받을려고 했지만

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