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Q.론모디 이후 숏세일 or 포어클로져

지역California 아이디x**linu****
조회3,760 공감0 작성일11/24/2011 5:25:38 AM
전문가님의 의견을 듣고 싶습니다.

2007년도에 80-10-10 프로그램으로 집을 구입 했습니다. 2007년도부터 지금까지 제가 거주하고 있구요.
1차 2차 모두 Bank of America 에서 융자 받았습니다.
이후 형편이 어려워져 융자금을 제때 페이하지 못해서 1차 융자 론모디 신청했고 정확히 1년전에 Making Homes Affordable 프로그램으로 론모디 승인 받았습니다. 그 결과 융자 기간은 40년으로 늘어났고 이자율은 2%로 내려갔습니다. 1차 융자금은 34만불 정도 되구요. 2차 융자는 계속 연체 중이었구요.

이후 지금까지 1년간 줄어든 융자 페이먼트 열심히 했으나 올해도 엄청난 불경기로 인해 인컴이 오히려 작년보다 줄어서 현재 줄어든 페이먼트도 못할 지경입니다. 그리고 몇달전에 Bank of America가 2차 융자를 다른 회사에 팔았습니다. 이틀전에 갑자기 2차 융자를 산 회사에서 연락이 와서 현재 밸런스의 65%에 Settle 하자고 합니다. 2차는 밸런스가 지금 4만3천불 정도인데요 2만8천불 정도에 settlement offer를 하네요. 그런데 현재 저에겐 이렇게 많은 돈이 없습니다. 재산세는 꼬박꼬박 냈습니다.

제가 현재 알고 싶은 사항은 론모디된 융자도 숏세일 협상이 가능한가 입니다. 1차 34만 정도 2차 4만3천 정도해서 전체적으로 38-39만정도 융자를 짊어지고 있는데 집의 현재 가치는 25-27만 정도 입니다. 만약 숏세일이 되지 않아 포어클로져가 된다면 은행이 deficiency judgement 받을수 있는지요? 캘리포니아에서는 거주하던 집에 대한 융자금에 대해서는 deficiency judgement를 받을수 없는것으로 알고 있으나 론모디한 융자는 규정이 다른지 알고 싶습니다. 2차는 purchase money로 사용했으니 deficiency judgement를 받을수 없겠지요?

정말 요즘엔 집이 애물단지 입니다. 숏세일이고 뭐고 그냥 던져버리고 싶은 심정입니다. 성의있는 답변 부탁 드립니다.
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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/24/2011 6:30:50 AM
법률적인 조언은 변호사를 통해서 상담을 꼭 하시고 저는 상식선에서만 답변을 올립니다. 선생님의 경우 융자조정을 받으셨다고 해도 하드쉽이 인정된다면 숏세일은 가능하다고 봅니다. 문제는 2차은행인데 현재 다른은행으로 넘어간 상황에서 이 최근의 경향을 보면 이 2차은행들이 숏세일 협상시 상당히 까도로운 경우가 적지 않습니다. 물론 1차가 숏세일에 동의를 하면 2차도 협상에는 임하겠지만 여러가지로 까다로운 경우가 많습니다. 중요한 것은 원칙적으로는 주택구입시 사용한 융자에 대해서는 차압후에도 문제가 없어왔지만 최근들어 이 2차가 다른은행에 매각된 경우 나중에 추심을 시도하는 경우가 발생하고 있습니다. 주의 하셔야 합니다. 제 생각에는 주택을 처분 하는쪽으로 생각을 굳히신 경우 일단 인근의 부동산 에이전트와 상담을 하시기를 권해 드립니다. 그리고 가능한 2차은행의 추심에 대해서도 변호사와 상담을 받으시기 바랍니다.
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곽재혁 [머니/재테크]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/24/2011 7:49:38 AM
융자 조정이후에도 숏세일은 가능합니다. 올해 7월부터는 새법안의 통과로 숏세일을 하면 1차 2차 3차 모두 융자가 탕감이 됩니다.
차압이 될경우에는 1차는 탕감이 되나 2차와 3차는 개인 채무로 남아서 settlement를 하던지 아니면 파산을 하여야 없어 집니다.
융자 세개모두 같은 은행이면 숏세일이 훨씬 수월할 수 있었는데 이제는 2차가 다른 은행이어서 조금 어려워 진것은 사실입니다. 하지만 숏세일 경험이 많으신 에이전트를 고용하시면 포클로져의 위험 없이 숏세일을 잘 마무리 할 수 있으리라 봅니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
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김원석 [머니/재테크]

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