미국부동산투자 구입방법 - ASK미국

데이빗 홍 님 답변 [주택/부동산] 답변일 9/10/2008 5:14:11 PM

부동산을 매매하는데는 외국인도 상관은 없습니다. 물론, 규정이 많이 까다로워 졌습니다. 기존에 있었던 많은 렌더들이 그 규정들을 까다롭게 하던지 혹은, 융자 프로그램을 없앤 경우가 많이 있습니다. 하지만, 융자는 가능하구요.. 집이나, 토지 같은 경우 이곳에 있는 미주 거주자 들보다는 많이 Deposit 을 해야 합니다. 경매 같은 경우는 회사가 끼어 있지 않은 이상, 대부분 현찰로 거래가 되고 있습니다. 더 자세한 내용은 저희 회사에 연락을 해 주시면 상세히 알려드릴수 있습니다. 213-388-5400 혹은, ceo@e-blueocean.com 으로 질문 사항을 알려주세요... 감사합니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 9/10/2008 7:55:45 PM

외국인이 미국에 부동산을 구입하는것은 법적으로 아무런 문제는 없지만 주택의 경우 외국이 융자를 받는경우는 거의 불가능해졌습니다. (주류은행중 거의 마지막으로 외국인 융자를 취급하던 와코비아와 월드세이빙스의 융자부서가 지난 7월25일부로 폐쇄되었고 작년부터 금년까지 COUNTRYWIDE,WASHINGTON MUTUAL그리고 BANK OF AMERICA에서 외국인융자프로그램이 중단되었습니다) 아직도 일부은행에서 외국인융자상품을 취급하고 있다고 하나 거의 힘들고 일부 미국내 한국계은행에서 한국내의 부동산에 근저당을통한 대출이 이루어지고 있기는 합니다.
그리고 경매의 경우도 CASH로 매입하거나 경우에 따라 융자가 가능한 경우도 있으나 외국인융자가 어려운 현상황에서는 미국내에서의 융자보다는 현금매입이나 한국내의은행의 특화된상품을 통한 자금유통으로 미국의 부동산을 구입하시는편이 나을듯합니다

그리고 어떤경우든 부동산을 구입하실경우 이곳에서의 세금규정에관한 이해가 중요합니다. 외국인에대한 부동산의 세금은 구입시와 보유시에는 미국인과 동일하나 (취득시: 약간의 서류준비비와 TRANSFER FEE등을요구/보유시:일종의 보유세인 재산세 (PROPERTY TAX)가 지역별로 구입가의 1-1.25%를 캘리포니아의 경우 1년에 2번납부) 파실때의 세제가 약간다름을 아셔야하며 (예. 미국현지인보다 약10%차이 그리고 파신후 이익금의 일정부분을 에스크로에 예치) 가능하면 1년에 한번씩 정부에 세금보고도 하셔야합니다 (매년 개인세금은 4월15일 까지보고). 세금관계는 전문CPA에 상담하시길권하며 자세한사항이 알고싶으시면 이메일로 전화번호를 남겨주시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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l**elb**** 님 답변 답변일 9/10/2008 11:43:52 PM

곽재혁님. 미국 영주권 없이 한국에서 E2비자를 받고 미국에 몇 년째 미국 거주자로 캘리포티아에 살고 있는 경우도 여기서 말씀하시는 외국인인지 궁금합니다.

만일 그렇다면 E2비자를 갖고있는 저의 경우 downpay를 몇십%하더라도 융자를 받지 못한다면, 전부를 Cash로 지급하지 않는한 집을 살 수 없다는 말씀이신지요?

j**kwak1**** 님 답변 답변일 9/10/2008 11:57:54 PM

궁금이님께 몇달전 주류은행에 "외국인"의정의에 대해서 물어본적이 있습니다. 원칙적으로는 E2비자 소지자라도 외국인의 범주로 들어가게 됩니다. 부동산 시장이 활황일때에는 문제가 되지않았지만 요즈음 같이 융자받기힘든상황에선 많은 은행들이 영주권소지여부를 체크하는것으로 알고있습니다. 일단 E2비자는 일시적으로 미국내에서 소액을출자하여 사업을 하는분들을 위한비자이고 영주권자는 영구히 미국에서 거주할분들로 간주하기때문에 차이가 발생합니다 제가 내일 한국에 비지니스관계로 출국하는 관계로 빠른시일내로 알아본후 확인해드리겠습니다(어쩌면 아직가능한 프로그램이 있을수도 있습니다; 가능하면 저에게 이메일보내주시면 알려드리겠습니다).

j**kwak1**** 님 답변 답변일 9/11/2008 9:20:18 AM

궁금이님. 제가 알아본바로는 E2비자소지자라도 두가지 요건만 충족되시면 융자가 가능하다고 합니다. 첫째, socail security number (SSI#)를 받으신지 2년이상 경과된경우 둘쨰, credit history (크레딧카드,자동차 페이등)가 2년이상되고 총4개이상이될때입니다. 제가 지금 한국으로 가기위해 공항에 가야하는 관계로 추가 질문있으시면 이메일하십시요 (kwak11@yahoo.com)감사합니다. ****그리고 요즈음은 최소 20%다운은하셔야하고 융자액수가 conforming론 (융자액수 $417,000이하)범위에서는 모든 인컴서류를 다갖추어야하는 full-doc이아닌 쉽게말해서 income서류없이 진행하는것도 경우에 따라서 가능하다고 합니다. ********

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