Q.2012 새 주택거래법 살펴보니…
지역California
아이디s**erinf****
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작성일1/18/2012 1:51:13 PM
올해부터 주택거래 시 셀러는 수도절수장치 설치 여부를 공개해야 한다. 지난해 주의회서 통과돼 2012년부터 새로 시행되는 주택거래 관련 법은 부동산국(DRE)이 에이전트한테 부과하는 벌금을 인상하는 등 소비자를 보호하는 내용들을 담고 있다. 주택을 매매하는 부동산 에이전트와 셀러 바이어가 알아두어야 할 새 법들을 소개한다.
▶절수장치
올 1월1일부터 주택을 판매하는 셀러는 TDS(Transfer Disclosure Statement)양식 섹션 A의 '절수장치'란(Water-conserving plumbing fixtures)에 설치여부를 체크해야 된다.
또한 1994년 1월이전에 지어진 단독주택은 2017년 1월까지 절수장치 플러밍 공사를 마쳐야 한다. 2014년 1월 이후에 단독주택을 리모델링 할 경우 절수장치 설치여부가 전체 공사허가에 대한 승인 조건이 된다.
▶광산지역공개
NHD(Natural Hazard Disclosure)를 발급하는 회사들은 예비 바이어나 거래를 위해 특정 주택이 광산개발지역에서 1마일 이내에 있는지 여부를 공개해야 된다. NHD는 자연재해 정보자료로 거래 주택지역이 지진대가 통과하고 산불 홍수 등 재난지역에 위치하고 있는지를 알려주는 작은 책자다.
만약 해당 주택이 광산개발지역에서 1마일이내에 위치하고 있을 경우 이로 인해 생활에 불편함이 생길 수 있다는 내용을 담고 있어야 된다.
▶HOA서류의 일괄판매 금지
콘도나 타운하우스를 관리하는 HOA는 예비 바이어가 서면으로 거래에 필요한 서류를 요청할 경우 이에 대한 비용이 얼마인지 대략적인 금액을 미리 알려줘야 한다. 이 비용은 실제 서류를 준비하는데 필요한 적정수준의 금액이어야 하며 일단 예비 바이어가 관련 비용을 지불 했다면 지체 없이 해당 서류를 보내줘야 한다. 또한 HOA는 예비 바이어가 요청하는 서류를 일괄적으로 제공하면서 비용을 과다청구 하거나 부과금과 같은 다른 비용을 더하면 안된다.
이 법은 HOA서류를 제공해주는 관리회사들이 필요하지도 않은 서류를 포함시키고 비용을 많이 청구하는 것을 금지토록 하는 것이다.
이외에도 HOA관리회사들이 업무적으로 전자서류를 주고 받는 것이 통상적인 업무방식이라면 예비 바이어로부터 요청 받은 서류를 같은 방식으로 보내줄 경우 별도의 배달비를 청구할 수 없도록 했다.
▶DRE규제강화
부동산 라이센스 취득자가 타주나 가주에서 징계처분을 받거나 라이센스에 대한 중범으로 기소되고 일반적인 경범이나 중범죄의 유죄평결을 받게 되면 30일이내에 DRE에 보고해야 된다. 해당자가 이를 어기게되면 또 다른 징계대상이 된다.
DRE는 라이센스 소지자가 조사를 통해 가주부동산법을 어겼다고 판단되거나 무면허자가 부동산 거래를 하게 되면 최고 2500달러까지 벌금을 부과 할 수 있다.
그러나 규칙위반자가 DRE결정이 부당하다고 생각되면 벌금을 부과 받은 날로부터 30일이내에 공청회를 요구할 수 있다.
▶브로커의 에스크로 업무
부동산 브로커가 에스크로 업무를 1년에 5건이상 하거나 취급금액이 100만달러가 넘을 경우 DRE한테 거래 건 수와 금액을 보고해야 된다. 기일은 연말이 지나고 나서 60일이내에 이뤄져야 한다. 이를 어길 경우 첫 한달간은 하루에 50달러의 벌금을 내야하며 이후부터는 하루에 100달러의 벌금이 부과되며 최대 벌금액은 1만달러까지다.
▶에이전트의 감정의견 제한
부동산 에이전트는 고의나 의도적으로 부동산 가치에 대해 부정확하게 말하면 안 된다. 또한 에이전트는 간접적이든 직접적이든 본인이 거래에 관여한 모기지 융자를 목적으로 주택에 대한 가치의견을 표명할 수 없다.
에이전트나 거래에 관여한 사람은 협박이나 강요 뇌물을 주겠다는 이유로 부동산 감정사의 업무에 영향을 주어서는 안된다.
▶트러스티 세일공지
모기지 은행들은 주택이나 1~4유닛의 트러스티 경매세일(Trustee’s sale)시 차압 통지서에 건물주가 어떻게 하면 경매날짜를 연기할 수 있는지에 대한 방법을 고지해야 된다. 또한 입찰자를 보호하기 위해 경매과정에서 투자 위험성이 있다는 내용이 고지서에 담겨져 있어야 한다.
은행이나 경매를 진행하는 대리인은 인터넷이나 전화를 통해 경매에 대한 가장 최근의 정보를 제공해야 된다.
▶금연조항
수도 절수장치 설치여부 공개
광산개발지역 여부 공개
HOA서류의 일괄판매 금지
주거용 건물주는 세입자들이 건물 내부와 다른 실내 및 실외공간에서 흡연을 금지시킬 수 있다. 만약 2012년 1월 이전에 입주 계약한 테넌트 한테는 적절한 서면방법을 통해 계약조건이 바뀌었음을 알리고 금연을 요구할 수 있다.
▶세입자의 정치적 권리
주거용 건물에 입주한 세입자들은 선거나 주민발의안 투표 등 정치적인 사안에 대해 개인적인 지지사인을 표시할 수 있다.
단독주택은 앞마당, 창문, 현관문에 부착할 수 있다. 아파트와 같은 다세대 건물은 렌트 유닛의 창문이나 현관문에 사인판을 붙일 수 있다.
그러나 이러한 사인판들은 건물주가 크기나 위치, 기간 등을 제한할 수 있다.
▶세입자 리사이클링
5유닛이상의 아파트에 리사이클링 물품을 버릴 수 있는 서비스를 제공해야 된다. 이 법의 목적은 아파트 입주자들에게 로컬 정부의 쓰레기 감소에 대한 노력을 보여주기 위한 것이다. 건물주는 이러한 서비스를 위해 로컬 청소업체로부터 리사이클링 물품 수거 서비스를 제공 받을 수 있다.
박원득 부동산 전문기자
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