HELOC 프로그램에 대해 알려 주세요 - ASK미국

d**i**** 님 답변 답변일 1/14/2012 3:28:29 PM

HELOC 이란 Home Equity Line Of Credit을 줄여서 표현한 것입니다.
여기서 Equity란 선생님의 현재 주택 가치에서 현재 (집을 담보로 하여)남아있는 (전체)융자금액을 제한 나머지 액수, 즉 부채를 제한 실제 선생님의 소유분을 말 합니다.
이 Equity 한도 내에서 선생님의 집을 담보로 하여 은행이 정한 한도 내의 금액의 Line of Credit 을 얻는다는 내용 입니다.

Loan과 Line of Credit의 차이점은, Loan은 한번의 융자급액을 융자 하여 동의한 기간 내에 일정한 금액의 Payment를 통해 Pay Off 하는 것이고 (2차 Cash Out 융자와 같습니다),
Line of Credit은 동의한 금액한도의 (Secured - 집을 담보로 한) Credit Card를 받으시는 것이라 이애 하시면 이해가 쉬우실것 같네요.
Line of Credit은 일반 Credit Card와 같이 Credit 한도 내에서 아무때나, 어느 액수던 사용하고 갚을수도 있으며, 사용한 금액이 없으면 그에 대한 이자는 없습니다.
HELOC은 일반적으로 매일 융자금액 발란스를 기준으로 이자만 계산되어 매달 미니멈 페이먼트를 내라고 고지서가 옵니다. (물론 페이먼 하실때 원금도 더해서 내실수 있습니다.)
이 Program이 생겨나게된 배경은, 일반적인 부동산 소유주의 그 가치에 대한 자산 규모가 아무리 커지더라도, 그 자산가치를 현금화 하여 이용할수 있는 방법은 그 부동산을 팔아서 마련 하는 방법 밖에는 없는 반면, 실제 필요한 현금액수는 집을 팔아 나올 현금액수에 비해 훨씬 적은 액수이고, 또한 여러번 조금씩 필요한 경우를 위하여 만들어진 Program 입니다.

하지만, 선생님의 목적은 기존의 30년 융자를 좀더 일찍 Pay Off 하시고 싶으신 경우이니, 이 Program은 해당이 않되리라 생각 됩니다.
그보다는 한번 융자 전문가 분들과 상의해 보세요. 아마 기존의 융자 조건보다 선생님께 더욱 유리한 조건을 찾으실수도 있으실 것입니다. (하지만 필히 선생님께 발생될수있는 비용을 꼼꼼히 점검, 확인 하세요.)
-예를 들자면 기존의 30년 융자를 이자가 낮은 15년 융자로 바꾸시는 방법,
한달에 한번 Payment 하시던것을 2주에 한번 내시는 방법(Bi-Weekly Payment - 이 방법은 1년에 한달치 Payment를 더 하시고, 원금을 좀더 삭감해 나가시게 됩니다.)
혹은 매달 선생님께서 형편이 되시는 대로 기존의 Monthly Payment에 원금을 더 보태어 더 내시는 방법 - 이 방법은 필히 Payment Coupon에 얼마의 원금을 더 내산다고 표시 하시고, 기록을 남겨 유지 하세요.
등등의 여러 방법 들이 있을수 있습니다.

또한 기존의 융자은행에 연락을 하셔서 은행측과 상의해 보시고, 만일 은행과 기존의 융자조건을 직접 조정 하실수 있다면 비용면에서 가장 저렴하게 추진하실수 있으실 것이라 생각 됩니다. (이방법이 융자은행과 융자자 당사자끼리 기존의 Loan 상의Terms & Conditions 만을 바꾸는 가장 원론적인 Loan Modification 이었으며, 과정도 매우 간단하고 비용면에서도 가장 적게 드는 방법이지만, 근래에 들어서는 경제적인 이유로 인하여 Loan Modification의 뜻이 재정적으로 어려운 사람에게만 해당 되는것 처럼 바뀌었네요......) 필히 융자은행과도 상의 해 보세요.

도움 되시기를 바랍니다.

민 동규

d**ny**** 님 답변 답변일 1/14/2012 5:39:42 PM

bond(bonddoctor) 님 궁금해서 여쭤봅니다.

위에 민동규 (dkmin) 님의 답 글에 HELOC 을 자세히 설명해주셨는데 그것 때문에 질문 했는지 아니면 HELOC 이 이미 있는 상태에서 30 년 모게지를 7년정도에 갚는 법을 아시고 싶으신 건가요.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/16/2012 8:15:56 AM

주택의 현시장가치에서 현재의 부채 즉 모기지 액수를 차감해서 남은 가치를 equity라고 합니다. 이 equity를 이용한 융자를 home equity line of credit 이라고 하며 간단히 줄여서 HELOC이라고 합니다. 이 프로그램은 2차융자의 성격을 띠며 (주택을 담보로 제공하는 융자) 크래딧 카드와 같이 정해진 한도내에서 돈을 쓸수 있는 프로그램 입니다. 하지만 이 프로그램은 현재 가지고 계시는 모기지 융자의 페이먼트 와는 상관이 없는 별개의 융자 입니다. 그래서 주택의 페이먼트 즉 1차융자를 빨리 끝내시는 것과는 아무런 상관이 없습니다. 만일 페이먼트를 빨리 끝내 시려면 15년 상품으로 융자를 재융자 하시는 방법이나 아니면 페이먼트에 일정 원금을 더해서 페이먼트 하시는 방법이 있습니다. 일정한 목돈을 한꺼번에 페이를 하신다면 원금이 줄어드는 속도가 빨라져서 페이먼트 상환기간이 단축이 될수는 있지만 매달 내시는 페이먼트 액수에는 일단 변화는 없습니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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