homestead - ASK미국 - 미주중앙일보

d**i**** 님 답변 답변일 1/23/2012 2:46:17 PM

집응 구입하신후 받으시는 많은 광고중 하나 입니다.
제 생각으로는 선생님께 현재 꼭 필요 라신것은 아닐것으로 보입니다.

California 주에는 Homestead Declaration을 File 하지 않으셔도, 선생님께서 그 집에 거주를 하시고 계신다면 자동으로 일정 액수($50,000 ~ $150,000)의 Homestead Exemption을 받으시게 됩니다.

Homestead Exemption이란 채권자 (집을 담보로한 Mortgage, Loan, Child or Spouse Support Judgement, Mechanic Lien 등을 제외한) 에 의해 선생님께서 갚지 못한 채무에 대해 소송을 당하시고, 이 소송에서 져서, 선생님의 집에 Judgement Lien이 걸린 경우, 이 집을 팔아서 빚을 갚아야 했을때, 일정액수 까지를 부동산 소유주에게 가질수 있도록 허용해 주는 규정으로 알고 있습니다.
물론 Homestead Declaration을 File 하신다면 좀더 확실한 보호를 받으시겠지만, 채권자에 의해 집을 팔으셔야 하는 상황이 생기더라도, 그러기 위해서는 채권자의 (오랜 기간의)소송절차를 거쳐야 하고, 혹시 필요 하시다면 그때 가서 (판결 나기 직전) File 하셔도 늦지 않다고 생각 합니다.

만약, (California주 에서는 꼭 필요한것은 아니지만), 선생님께서 Homestead Declaration Filing 을 고려 하신다면,
Internet을 통해 손쉽게 Homestead Declaration 양식을 Download 받아 서명, 공증 하신후 (선생님 주택의 Legal Description 을 첨부), 해당 County Recorder's Office 에 직접 등록 하실수도 있습니다.

종종, 주택 구매후 homestead filing service 회사들로 부터 보낸 , 마치 정부 기관의 공문서인것 처럼 보이고, 꼭 해야만 하는 의무조항인것 처럼 보이는 우편물들을 받으시게 되는데, California 는 주법으로 그 회사들이 마치 정부 산하기관인것 처럼 소비자를 오도 하는것을 금지 하고 있습니다. 수수료는 $25.00 을 넘지 못하고, 그것도 선생님의 허락하에 Homestead Declaration 을 등록 하기 전에는 받지 못하게 되어 있습니다.
크게 신경 쓰지 않으셔도 괜찮을것으로 생각 됩니다.

도움 되시기를 바랍니다.

민 동규

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/23/2012 3:36:20 PM

주택을 새로이 구입하신 경우 재융자나 재산세의 감면관련해서 여러종류의 메일을 받으시게 됩니다. 그중에 하나가 homestead에 관한 메일을 받으시게 됩니다. 캘리포니아의경우 따로이 신청하실 필요가 없이 homestead혜택이 가능 합니다. 이를 automatic homestead라고 하고 경우에 따라서 따로 신청하는 declared homestead가 있습니다. 이 homestead는 주택에 equity가 있을경우 이를 소송이나 여러가지 judgment로 부터 보호하는 장치 입니다. 개인인 경우 $75,000까지 그리고 새대주가 65세 이상이거나 세대주의 년간 인컴이 $15,000이하인 55세 이상의 주택소유주인 경우 $175,000까지의 equity가 보호가 되는제도 입니다. 하지만 주택이 모기지 페이의 연체로 차압이 되거나 mechanic lien이 설정된 경우 그리고 child support나 이혼한 배우자를 support하는 경우에는 보호가 되지 않습니다. 만일 declared homestead를 신청하실 경우는 돈을 따로 페이 하시지 말고 인터넷www.lavote.net/GENERAL/PDFS/HOMESTEAD_DECLARATION.pdf 을 통해서 신청 가능 합니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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