Q.집에 문제 있는데 알리지 않으면 허위진술 걸려
지역California
아이디s**erinf****
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작성일2/13/2012 1:55:49 PM
에이전트가 지켜야 할 규정
'매각 기간' 셀러와 약속 어기면 위법행동
'바이어 디파짓 체크' 개인계좌 입금 안돼
매매현장에서 뛰는 대다수의 부동산 에이전트들은 법을 준수하고 성실히 자신의 임무를 수행하고 있다. 그러나 사람이 하는 일이다보니 간혹 불미스러운 일도 발생한다.
고의적으로 셀러나 바이어를 속이는 경우도 있고 실수로 법을 위반하는 사례도 있다.
부동산과 관련된 위법사항을 규정한 ‘비즈니스 프로페셔널 코드’(섹션 10176)를 알아보자.
▶허위진술(misrepresentation)
부동산 에이전트들은 거래와 관련된 모든 내용들을 셀러나 바이어한테 정직하게 알려야할 의무가 있다. 만약 이를 어기게되면 부동산국의 제재를 받는다.
남을 속이는 것을 사기(Fraud)라고 한다. 사기에는 고의적인 것과 비고의적인 것이 있다. 여기서 말하는 허위진술은 비고의적인 사기를 뜻한다.
부동산국에 접수되는 대부분의 민원사항은 바로 이 부분에 해당된다.
예를들면 셀러가 바이어한테 집에 문제점이 있다는 것을 알렸다. 그런데 에이전트가 이를 깜박잊고 바이어한테 알리지 못했다. 이럴경우 이 에이전트는 허위진술로 걸리게 된다.
▶거짓약속(False Promise)
미래에 실현가능성이 없는데도 실제 일어날 수 있는 것처럼 말하는 행위다. 에이전트가 셀러한테 리스팅을 받으면서 한달이내에 팔아주겠다고 했다. 그런데 한달은 고사하고 6개월이 되도록 팔지 못했다면 이 에이전트는 거짓약속을 한 것이다.
"빨리 팔도록 최선을 다하겠다"고 해야지 자신도 없으면서 1주일 한달 등 시간을 정했다가 약속을 지키지 못하면 위법행동이 될 수 있다.
▶듀얼 에이전시(Dual Agency)
에이전트가 셀러나 바이어를 동시에 대표할 때는 이를 반드시 당사자들한테 알리고 허락을 받아야 한다. 리스팅 에이전트가 커미션을 혼자 독식하려고 자신의 바이어를 연결하면서 이를 셀러한테 공개하지 않으면 듀얼 에이전시법을 위반하게 된다.
▶돈 섞기(Commingling)
개인 돈을 부동산거래와 관련된 돈과 섞는 것을 말한다.
지금은 거의 없어 졌지만 리스팅 에이전트가 바이어로부터 오퍼를 받으면서 디파짓 체크를 개인 은행구좌에 입금한다면 커밍글링을 한 것이다. 또 부동산관리 매니저가 테넌트의 렌트비를 자신의 개인계좌에 입금하는 것도 커밍글링이다.
에이전트는 바이어로부터 디파짓 체크를 받으면 이를 브로커 신탁구좌에 입금하든지 아니면 에스크로에 전해줘야 한다. 단 하루라도 개인 자금과 공적인 자금을 섞으면 안된다.
▶비밀이득(Secret Profit)
부동산 거래를 하면서 당사자 몰래 이익을 챙기는 행위로 위법사항이다.
어떤 에이전트가 리스팅을 받았다. 리스팅 가격은 50만달러다. 리스팅 에이전트는 셀러한테 집이 팔리지않으니 40만달러로 내리자고 권했다.
셀러는 집 시세를 몰라 오케이했다. 며칠후 리스팅 에이전트는 친구이름으로 40만달러에 오퍼를 제시했다. 셀러는 이를 받아 들였고 에스크로를 오픈했다.
친구는 에스크로 오픈후 리스팅 에이전트한테 바이어 권리를 양도했다. 리스팅 에이전트는 별도로 광고를 내서 한 바이어한테 50만달러의 오퍼를 받았다.
리스팅 에이전트는 동시에 바이어와 셀러가 된 것이다.
리스팅 에이전트는 세상물정 모르는 셀러를 이용해 앉아서 10만달러의 이득을 챙긴 것이다. 이것이 바로 비밀이득의 대표적인 사례다.
▶리스팅 옵션(Listing Option)
에이전트가 리스팅을 받으면서 본인이 살 수 도 있다는 옵션을 넣는 경우가 있다. 이럴때는 에이전트가 옵션을 행사하면서 얻는 이득에 대해 셀러한테 알려야 한다.
에이전트가 70만달러에 리스팅을 받았다. 그런데 집이 쉽게 팔리지 않아 에이전트가 사기로 했다. 이럴 경우 에이전트는 본인이 사게되면서 얻는 이득금이 얼마나 되는지 공개해야하며 셀러로부터 서면으로 허락을 받아야 한다.
▶계약종료 날짜(Definite Termination Date)
리스팅 계약서 작성시 반드시 그 기간을 명시해야 한다. 이를 어기면 계약법을 위반하게 된다. 리스팅 기간은 셀러한테 중요한 것이므로 셀러도 이를 잘 확인하는 것이 좋다.
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