숏세일, 은행에서 카운터오퍼가 왔습니다. - ASK미국

d**i**** 님 답변 답변일 2/19/2012 1:02:32 PM

앞의 곽재혁 전문가님의 의견과 같이, 숏세일의 리스팅 가격은 주변의 시세와 비교하여 책정되었다기 보다는 셀러의 기존 융자금액에 상태를 고려하여 책정되는 관계로 인하여, 실제 주변시세보다 낮게 시장에 나오는 경우가 많습니다.
하지만 융자응행의 입장에서 보면, 말 그대로 Short Sale임으로 기존의 남아있는 원금보다 낮은 액수로, 손해를 보고, 숏세일을 통해 회수하게 되는것 이지요. 은행 측에서는 최대한의 손실을 줄이고, 동시에 최대한 가까운 시장 가격에 팔기위해, 말하자면 약식의 가치 감정인 BPO (Broker's Price Opinion)를 통하여 가치를 산정 합니다.
BPO 란, 은행은 그 부동산이 위치해있는 시장의 자세한 시장 상황을 모르는 관계로, 그 부동산 근처에있는 (은행측에서 신뢰할수 있다고 생각하는) 부동산업체에게 그 부동산의 가치를 의뢰하는 절차 입니다. 그리고 콘도의 가치 산정시, 물론 주변의 최근에 거래된 비슷한 규모의 콘도거래가격도 비교 사항으로 고려하지만, 콘도의 특성상 같은 단지내의 최근에 거래된 콘도가격이 제일 중요한 고려사항이라 생각 됩니다. 비슷한 콘도가 1년전에 거래 됐다고 말씀 하셨는데, 1년의 기간이면 기간이 좀 오래 되기는 했지만 거래된 가격 $290,000은 상당히 중요한 비교 가격으로 고려 되었을 것입니다.
이에 반해, 은행측에서 $275,000로 Counter Offer가 왔다고 한다면, 제생각에는 상당히 감정가에 가까운 가격으로 나왔을것으로 보이네요.
오퍼하신 $230,000 이나 선생님께서 마음에 두시고 계시는 $250,000 은 좀더 주관적인 가격이라면, 은행측의 $275,000은 조금더 객관적인 가격이 아닐까요?
하지만, 선생님의 목표는 가장 좋은 가격에 구입하시는 것임으로, 은행측에 한번더 선생님의 Counter Offer를 넣어 보시는것이 어떨까요? (선생님 입장에서 보면 말 그대로 ㅤㅁㅣㅈ져야 본전이가는 하지만, 그렇더고 너무 낮게 넣지는 마세요.... 은행은 단순히 숫자만을 가지고 고려를 하는 습성상 자기들의 손해가 (숫자상으로) 생각보다 많다고 생각되면 정말로 기간과 관계없이 기다리는 경우도 있습니다. 은행의 담당자가 혼자 너무 많은 Case를 Handle해야 하는 이유도 있고요. 또한, 어떤 경우에는 은행측에서 보기에 Short Sale 보다는 Foreclosure해 버리는것이 이후에 좀더 많은 액수의 융자금을 상환 할수 있는 Chance가 있다고 생각하는 경우도 있습니다. 이러한 경우에는 네고 하기가 좀더 빡빡할수도 있습니다.... .)
제가 그 지역을 모르고 제의견을 말씀드리고 있지만, 제 상식선에서 일반적으로 보기에는 나와잇는 가격이 그리 크게 Off 되어 있다고 보이지는 않네요.

선생님의 Agent와 잘 상의 하셔서 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.

j**sun**** 님 답변 답변일 2/27/2012 12:58:02 PM

전에 이곳의 도움으로 short sale 물건을 잘 사게 되어 경험을 공유합니다.

저도 김관수님과 같이 은행에서 카운터 오퍼를 받았습니다.

저의 경우 은행에서 리스팅 프라이스에서 내린 금액 보다 조금 더 많이 올려서(성의 표시하느라고)
카운터 오퍼를 보내었고 은행에서 받아들여져서 마침내 클로징이 되었습니다.

이 과정에서 다시 은행으로 서류가 오고 가느라고 또 서너달이 소모 되었지만
결과적으로 제 오퍼가 받아 들여 젔습니다.
그런데 제경우 2nd mortgage 등이 관련되어 추가 비용이 발생되었고 이 때 조금 절약한 것으로 그 비용을 충당
할 수 있었습니다.
카운터 오퍼를 보내시면 시간이 더 많이 소비되고 숏세일 클로징을 위해 추가 비용도 발생할 수 있다는 점
감안하시고 부동산과 상의 하여 결정하십시오. 좋은 결과 있으시기 바랍니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/18/2012 6:05:01 PM

숏세일의 최초 오퍼가격은 보통 리스팅 가격보다 낮게 책정이 되는 경우가 대부분 입니다. 하지만 이 리스팅 가격은 대부분 은행과 합의된 가격이 아니기 때문에 바이어에게 오퍼를 쓰게 하기위한 가격이라고 이해 하시면 됩니다. 처음 오퍼가격에서 카운터로 온금액이 $275,000이라면 이 가격이 현재의 감정가격과 차이가 얼마나 나는지를 우선 알아 보시기 바랍니다. 평균적으로 숏세일의 가격할인폭은 현재 시가의 15-20%선이고 은행차압 매물이 약 20-25%정도 입니다. 그러므로 이 주택의 현재 가치가 어느정도 인지를 파악하시면 이 가격이 적정 한지를 아실수가 있습니다. 주택의 현상태 또한 가격책정에 중요 합니다. 중요한 것은 숏세일의 결정권은 은행이 가지고 있기 때문에 선생님이 앞으로 더 내려갈 가격을 기준으로 오퍼가격을 낮추시는 것에 대해 일반 매물의 세일처럼 쉽게 원하시는 답변이 나오기를 기대 하기가 힘이 듭니다.현재의 시가와 주택의 현재 상태를 고려 하신후 결정 하시길 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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