FHA가 가능한지 하고 다운은 얼마나 해야 할까요? - ASK미국

박정수 Richard Park 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/6/2012 1:51:08 PM

귀하의 말씀을 토대로 결론부터 말씀드리면 현재는 FHA융자가 현실적으로 귀하께 가장 좋은 프로그램인것으로 판단 됩니다.일부 비용부분(MI 관련 FEE)에 대한 부담이 있으시지만 낮은 이자율이나 적용 PITI율 ,낮은 다운페이(3.5%이상)등을 고려할 때 가장 유리하시리라 판단됩니다
물론 정확한 것은 자세한 귀하의 컨디션을 검토해 본후에 말씀드릴수 있으며..
7만불 인컴이시면 450,000불이상의 주택을 3.5%다운하시고 FHA LOAN으로 구입하실수 있을것으로 판단 됩니다
자세한 사항은 직접 문의해 주시면 성심껏 답변해 드리도록 하겠습니다 감사합니다
3600 wilshire blvd #1830 LA CA 90010 Mortgage Club. Inc
#NMLS 422523 Richard Park (213-375-8775) jsp618@hotmail.com

박정수 Richard Park [머니/재테크]

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탈퇴한 전문가 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/6/2012 3:18:26 PM

FHA (Federal Housing Administration) 융자를 설명 드립니다.

Single Family House(Included Condominium) 부터 4 Unit(유닛)까지 맘에 드는 부동산을 사실수 있습니다.

부동산을 구입하실려고 하는 County 마다 융자한도액이 다릅니다. 우선 인터넷으로
HUD.GOV로 들어가셔서 위에 매뉴를 보면 RESOURCES 를 Click하시고 FHA Mortgage Limits를 Click 하시고 State 와 County 를 입력하시면 융자한도액이 나옵니다. 단계(Tier)별로 되어있는데 가격은 걱정안하셔도 될것입니다.

1. 처음으로 부동산을 사시는분들한태(First Time Buyer's Loan Program) 해당되는 융자 프로그램입니다.
2. Only 3.5% Dowmpayment 만 있으면 됩니다.
3. 셀러한태 최대한 사는가격(Purchase Price)에 6%정도의 도움을 에스크로 경비로 요구할수 있습니다.(Possibly Request Up to 6% of Seller's Concession/Contribution).
4. 은행이자(30년 고정이자 3.875% 부터)도 아주 저렴합니다. 또한 융자비용(Loan Fee)따로 마련할 필요가 없습니다. (No Point/No Loan Fee)
5. 정확한 Income 보고를 하신분들이어만 합니다.(Request Full Doc./Annual Gross Income Before Tax/First Page of Income Tax Return)
6. 혼자만에 수입으로 부족하다면 다른 여러식구들의(Immediate Family Members) 수입(Income)를 모아서 Qualify 받을수 있습니다. (Allowed Non-Occupant Borrowers)
7. Income의 거의 반이상을 Mortgage Payment로 내는걸 인정합니다.(High Debt To Income Ratio of Qualification/Up to 55% Depends on FICO)
8. 모든 부동산을 다 FHA융자로 살수 있는것은 아닙니다. FHA융자로 사겠다고 하는 BUYER도 좋다고 하는 SELLER를 찾으셔야 합니다 (이유는 3번은 참고하세요). 또한 콘도일 경우는 그 콘도 COMPLEX자체가 FHA Approved를 받은경우에만 FHA융자로 살수 있습니다.
9. 크레딧 점수는 640점이상만 되면 괜찮습니다.
10. 물론 MIP(Mortgage Insurance Premium/Currently 1.15% of Loan Amount)를 내셔야하고, Escrow Impound Account (Pay your property taxes and/or insurance for you by collecting 1/12th of the annual property taxes and/or insurance along with your mortgage payment)로 PITI를 매월 월부금으로 포함해서 내셔야 합니다.
11. Foreclosure (부동산차압)를 하신분들은 차압날짜로부터 3년후에, Bankruptcy (파산)를 하신분들은 Judgement (판결)받은날짜로부터 2년후에 FHA 융자가 가능합니다. (Required Reestablished Credit)

연락(213-216-6464) 주시면 좀더 자세한 설명해드리겠습니다. 저는 Loan Officer가 아니고 평범한 부동산 부로커입니다.

김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/7/2012 7:25:11 AM

연 7만불 인컴에 빚이 없으실 경우 FHA로 구매를 하실 경우 MI포함해 약 $450,000의 융자가 가능합니다. 몰게지 $1813, 재산세 $384, 화재보험 $66, MI $323 한달 페이먼트를 총 합치면 약 2600 정도의 페이먼트를 예상하시면 됩니다.
이번 달 부터 새로 시행하는 CDAP (California Down Payment Assistant Program)을 통해 집을 구매하시면 0.5%의 다운페이로 집을 구매 가능합니다. 엘에이나 오렌지 카운티는 $425,000까지 융자 가능하며 일반 FHA로 3.5% 다운시에는 70만 불 이상도 가능하나 FHA로 융자금액이 많아질경우 MI의 페이먼트가 너무 많아져 FHA를 사용할 의미가 없어 집니다.
MI란 Mortgage Insurance의 약자로서 PMI또는 MIP라고도 불리는 융자 보험입니다. 집을 구매시 20% 미만의 다운페이먼트로 집을 구매시 은행의 입장에서는 부담이 크므로 바이어에게 융자 보험을 지불하게 합니다. 3월 말까지는 융자 금액에 1%를 선불로 바이어에게 부담하고 연 1.15%를 페이먼트로 부담하고 있으나 4월 부터는 1.75%를 선불로 부담하고 연 1.25%를 페이먼트로 부담하여 바이어의 부담이 많아지게 됩니다. 4월 부터 10만불당 월 $100 정도의 융자 보험료를 부담하셔야 합니다.
FHA는 First Time Buyer프로그램이라고 많이 알려져 있으나 꼭 처음 구매하시는 분들께만 해당되지는 않습니다. 집을 보유하고 있지 않거나 현재 FHA로 집을 구매하고 거주 하고 있더라도 먼지역으로 직업이 발령이나 이사를 꼭 가야할 경우 다시 FHA를 사용할 수 있습니다.
FHA의 장점은 적은 다운페이먼트로 집을 구매할 수 있다는 것이나 MI의 페이먼트가 있기에 다운페이가 20%이상 가능하신 분은 MI를 피하여 집을 구매하는 것도 좋습니다. 이자율이며 융자 비용도 FHA나 20% 이상하는 Conventional 비슷하므로 정부 보조 융자, 집 첫장만용 융자등으로 이름지은 FHA는 적은 다운페이를 제외하고는 꼭 매력이 있는 것은 아닙니다.
카운티 마다 다른 융자 가능금액이 있으며 HUD 웹사이트를 방문하시면 융자 가능금액이 나와 있습니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 안내해 드리겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/9/2012 2:53:47 AM

일단 fha융자의 경우 융자승인이 나신다면 3,5%의 다운으로 융자가 가능 합니다. 현재의 인컴에 부채가 없다고 가정을 한다면 대략 $300,000정도의 융자가 가능 하다고 생각이 됩니다. 그러나 얼바인의 경우 텍스가 높은 지역이 많고 또한 매달 관리비인 HOA를 납부 해야 하기 때문에 융자 승인 액수는 줄어들게 됩니다. 그리고 얼바인이 워낙 고가의 지역이기 때문에 한마디로 적은 다운으로 구입을 하실때(다운 20%미만 일경우) 부담 하시는 mortgage insurance 때문에 상당한 페이먼트의 부담이 오게 됩니다. 예를들어 대략 $200,000정도의 융자라면 이 Mi만 한달에 $180정도 추가로 부담 하셔야 합니다. 그리고 얼바인에서 FHA로 주택 구입 오퍼시 일부 지역을 제외 하고는 성공하기가 현실적으로 쉽지 않습니다. 제 생각에는 얼바인 보다는 약간 남쪽의 알리소 비헤호 지역등을 알아 보시는게 어떨까 합니다. 비교적 가격도 얼바인에 비해서 저렴 하면서도 학군을 포함한 생활 환경이 우수한 편 입니다. 남가주냐 북가주냐에 따른 세제나 유자혜택등의 차이는 없지만 지역별로 첫주택 구입자를 위한 다운페이 보조 프로그램은 서로 혜택이 다를수 있습니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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