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탈퇴한 전문가 님 답변
답변일
3/20/2012 1:46:49 AM
귀하는 콘도를 싸게 구입할수 있는 기회가 있지만, 셀러는 숏세일로 콘도를 팔면 어떤 이익이 있을까요? 아주 작은 이익이라면 크레딧상에 늦게 나마 은행과 협상하여 돈을 갚음이라고 밖엔 얻을 이익이 없습니다. 콘도는 날라갔고 갈집은 없겠고 크레딧은 엉망진창, 이것이 셀러에 입장일 것입니다. (셀러에 입장에선 집을 뺏기는 상황인데 크레딧이 대수이겠습니까)
귀하의 목적은 셀러를 구제해주는것이 아니고 귀하에 보금자리를 숏세일를 통해서 싸게 구입하시는 겁니다.
집을 담보로 돈을 꿔준은행은 1차 Deed of Trust, 콘도 관리비 밀린건 2차 Deed of Trust, 3 차 가 크레딧카드 빚(여기서 2차와 3차는 Silent Lien Holder/셀러가 집을 담보로 돈을 꾼건아니지만, 관리비가 밀려 관리사무실에서 Lien을 걸어놨고, 크레딧빚도 역시 콘도에 Lien을 걸어놓음). 이렇듯 숏세일을 허락하는 1차는 내가 이만큼 손해를 보니 너희 2차, 3차도 적당히 관리비를 빚진 셀러와 크레딧카드를 쓰고 돈을 못갚은 셀러와 협상하여 Title 상에 Lien 을 Release 해주었으면 하는 바람인데 2차. 3차는 악착같이 돈을 받아낼려고 합니다.
귀하를 대리하는 부동산인이나 변호사께서 관리사무소와 크레딧회사를 상대하여 협상을 이끌어낼수밖에 없습니다. 2차 & 3차는 귀하가 콘도를 사면, 누군가는 얼마가 됬던간에 돈을 갚을꺼라는걸 예상하고 Lien에대한 포기를 쉽게 않해줄껍니다. (만약 2차나 3차가 부동산을 담보로 잡고 돈을 꿔준 작은 은행이나 사채업자라면 차라리 담보포기가 빠르겠지만, 귀하에 경우는 관리비와 크레딧빚(무담보가 담보로 탈바꿈)이라 협상밖에는 다른 방법이 없겠습니다. (만약 귀하께서 부담하실 밀린관리비와 셀러가진빚을 모두합쳐 너무 많은 부담이 되거나 그만한 가치가 없다고 판단되면, 투자한 시간이 아깝겠지만 포기하시고 다른 적당한 물건을 찾는것이 좋을뜻합니다)
많은 셀러가 집을 숏세일로 집을 팔려고 할때 어디선가 나타나는 크레딧카드빚이 타이틀 상에 담보로 탈바꿈되여 있는걸, 많은 셀러들 본인 자신도 모르고 있는경우가 많습니다. (크레딧빚이 콜렉션 회사로 넘어가면 빚독촉을 하던 콜렉션회사가 셀러를 걸어 소송을 합니다, 많은 경우에 소송당한 사람들은 대응을 않합니다. Judgement를 손에 넣은 콜렉션회사는 우선 에큐티가 있거나 없거나 부동산에 린을 겁니다. 만약에 셀러가 월급쟁이라면 Wage Garnishment할수도 있고, 은행 어카운트에서 돈을 빼가거나, Freeze Up(동결)시키기도 합니다. 이런것들이 숏세일에 맹점입니다. 아무리 부동산인들이 숏세일을 잘해볼려해도 무릎팍도사들도 아니고, 참 힘들때가 많습니다.
귀하의 목적은 셀러를 구제해주는것이 아니고 귀하에 보금자리를 숏세일를 통해서 싸게 구입하시는 겁니다.
집을 담보로 돈을 꿔준은행은 1차 Deed of Trust, 콘도 관리비 밀린건 2차 Deed of Trust, 3 차 가 크레딧카드 빚(여기서 2차와 3차는 Silent Lien Holder/셀러가 집을 담보로 돈을 꾼건아니지만, 관리비가 밀려 관리사무실에서 Lien을 걸어놨고, 크레딧빚도 역시 콘도에 Lien을 걸어놓음). 이렇듯 숏세일을 허락하는 1차는 내가 이만큼 손해를 보니 너희 2차, 3차도 적당히 관리비를 빚진 셀러와 크레딧카드를 쓰고 돈을 못갚은 셀러와 협상하여 Title 상에 Lien 을 Release 해주었으면 하는 바람인데 2차. 3차는 악착같이 돈을 받아낼려고 합니다.
귀하를 대리하는 부동산인이나 변호사께서 관리사무소와 크레딧회사를 상대하여 협상을 이끌어낼수밖에 없습니다. 2차 & 3차는 귀하가 콘도를 사면, 누군가는 얼마가 됬던간에 돈을 갚을꺼라는걸 예상하고 Lien에대한 포기를 쉽게 않해줄껍니다. (만약 2차나 3차가 부동산을 담보로 잡고 돈을 꿔준 작은 은행이나 사채업자라면 차라리 담보포기가 빠르겠지만, 귀하에 경우는 관리비와 크레딧빚(무담보가 담보로 탈바꿈)이라 협상밖에는 다른 방법이 없겠습니다. (만약 귀하께서 부담하실 밀린관리비와 셀러가진빚을 모두합쳐 너무 많은 부담이 되거나 그만한 가치가 없다고 판단되면, 투자한 시간이 아깝겠지만 포기하시고 다른 적당한 물건을 찾는것이 좋을뜻합니다)
많은 셀러가 집을 숏세일로 집을 팔려고 할때 어디선가 나타나는 크레딧카드빚이 타이틀 상에 담보로 탈바꿈되여 있는걸, 많은 셀러들 본인 자신도 모르고 있는경우가 많습니다. (크레딧빚이 콜렉션 회사로 넘어가면 빚독촉을 하던 콜렉션회사가 셀러를 걸어 소송을 합니다, 많은 경우에 소송당한 사람들은 대응을 않합니다. Judgement를 손에 넣은 콜렉션회사는 우선 에큐티가 있거나 없거나 부동산에 린을 겁니다. 만약에 셀러가 월급쟁이라면 Wage Garnishment할수도 있고, 은행 어카운트에서 돈을 빼가거나, Freeze Up(동결)시키기도 합니다. 이런것들이 숏세일에 맹점입니다. 아무리 부동산인들이 숏세일을 잘해볼려해도 무릎팍도사들도 아니고, 참 힘들때가 많습니다.
