Q.한인타운 어디 싸고 좋은 인컴유닛 없소?
지역California
아이디s**erinf****
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작성일3/30/2012 2:42:21 PM
"부동산 가격이 내렸다는데 막상 가보면 내린것 같지도 않고… 도대체 지금 아파트 시장은 어떻게 돌아가는 겁니까?"
한인타운에서 유닛을 찾던 한 바이어는 지금의 상황이 믿어지지 않는다며 고개를 흔들었다.
바이어는 싸고 좋은 물건이 없냐고 묻고 에이전트는 특별히 보여줄만한 것이 없어 고민스럽기만 하다.
▶실태
현재 매물을 마켓에 올리는 MLS의 한인타운 중심부를 가보면 바이어를 기다리는 유닛(아파트 포함)은 20개 후반정도. 여기에는 2유닛을 포함해서 4유닛 이상의 아파트도 포함되어 있다.
문제는 MLS에 올라있는 매물의 상당수가 수익성대비 가격이 다소 비싸다는데 있다.
일반적으로 유닛의 수익성은 GRM(Gross Rent Multiplier)으로 표시한다.
GRM이란 유닛의 리스팅 가격을 연간 렌트수입으로 나눈 수치다. 연 렌트인컴이 6만달러이고 리스팅 가격이 60만달러라면 이 건물의 GRM은 10이다.
렌트수입에서 모든 비용을 공제하고 난 수입을 기준으로 수익성을 따지는 투자대비 수익률(CAP)보다는 정확성이 떨어진다. 하지만 대략적으로 건물의 수익을 판단할 수 있는 기준이 된다.
보통 수익성이 좋다는 GRM은 12정도다. 12보다 낮을수록 수익성은 더 좋아지고 12보다 클수록 건물주가 갖고 들어가는 돈은 줄어든다.
주택경기가 좋을때는 GRM 15이상에도 오퍼가 많이 몰렸다. 그러나 2007년이후부터 점점 GRM수치가 낮아지다가 지난해말부터 다시 올라가는 추세다.
▶유닛에 몰리는 이유
타운내 8유닛 이하의 소형 아파트 공실률은 거의 0에 가깝다. 8유닛 이하라면 100만달러 이하로 구입이 가능한 물건이다. 행콕파크에 인접한 유닛은 100만달러로는 2~3유닛밖에 살 수 없다.
기업형으로 수십유닛짜리 건물을 구입하지 않는한 개인이 쉽게 투자하기에 적당한 가격대다보니 바이어들이 많이 몰리고 있다.
특히 지난해부터 타운내 아파트 렌트비가 오름세로 전환됐다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 앞으로 매년 한자릿수의 렌트비 인상이 예상된다고 밝힌바 있다.
이런 이유로 자금여력이 있는 사람들이 인컴유닛을 찾고 있다.
▶살만한 물건이 없다
아파트를 찾는 바이어들은 많이 있지만 이들이 구입할 만한 물건은 많지 않다고 봐야한다. 매물로 나온 물건은 있지만 수익성 대비 리스팅 가격이 높은 것만 남다보니 정작 바이어들이 찾는 기준은 구하기 힘든 실정이다.
그래서 차압이나 숏세일 유닛이 마켓에 나오면 오퍼가 몰리는 이유가 여기에 있다. 최근에는 차압매물이 아니더라도 리스팅 가격이 감정가격 수준이면 바로 팔린다.
▶치열한 경쟁
한인타운을 전문으로 하는 한인 에이전트는 매우 많다. LA에 사무실이 있는 부동산 회사의 에이전트들은 한인타운을 기본시장으로 생각하고 있다.
타운에서 에이전트 수가 10명이상인 사무실이 10군데만 있다고 가정해도 한인타운 전문 에이전트 수는 100명이 넘는다. 물건은 한정되어 있다보니 가격대만 맞으면 오퍼는 10여개 이상씩 몰리게 되어 있다.
▶전문가 진단
비부동산의 정연중 대표는 "100만달러 미만의 가격대로 대체할 투자물건이 없다보니 유닛으로 많이 몰리고 있다"고 전했다. 정대표는 "한인들이 선호하는 매물은 2~6유닛으로 지금 시세는 전성기 시절과 비교하면 거품이 많이 빠진 가격"이라고 설명했다.
정대표는 "2007년만해도 GRM 18이 넘는 유닛도 쉽게 팔렸으나 요즘은 그런 매물은 없는 편"이라고 덧붙였다.
아메리카 부동산의 최영옥 에이전트는 "수십만달러의 자금을 보유하고 유닛을 찾는 바이어들은 계속 늘어나고 있어 한인타운의 아파트 시장은 다른 지역과 달리 뜨거운 상황이 될 것"이라고 전망했다.
박원득 부동산 전문기자
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