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박정수 Richard Park 님 답변
[머니/재테크]
답변일
5/7/2012 4:14:05 PM
안녕하세요
선생님 질문중 부동산분야는 부동산 전문가 분들께 답변을 들으시고 저는 제가 일하고 있는 주택융자 분야만 말씀을 드립니다
미국의 주택 모기지론 시장은 리테일 뱅크와 홀세일뱅크로 크게 나누어 집니다
일반적으로 시중은행과 렌더들은 기본적인 이자율에(LIBOR) 은행의 경상이익과 인베스터의 이익과 인플레이션에 대한 리스크등을 포함해서 실질 이자율을 제시하게 되어 있습니다. APR의개념은 INDEX (PRIME RATE)와 MARGIN과 FINANCE CHARGE를 포함하는 것입니다. 그렇기 때문에 경상비 지출이 적은 홀세일 렌더 쪽이 점포유지와 인건비등의 경상비 지출이 적기때문에 싼 이자율을 제시할수 있는 것입니다. 왜냐하면 비용을 최소화 할수 있는 운영구조를 갖고 비용을 최소화할수 있기 때문입니다 또한 모기지 시장의 대출 총액을 비교하면 60%이상은 융자 블로커 사무실을 통해서 홀세일 렌더들이 직접 펀딩한 경우입니다 한마디로 양이 많으니 박리다매가 가능한 구조라는 것입니다 그래서 주택융자에 관한 연방법에서는 은행과 렌더들이 자신들이 제시하는 이자율과 비용을 공개하고 고객은 이것을 더 많이 알아보고 자신에게 유리한 이자율을 선택하도록 유도하고 있는 것입니다
어느 쪽에서 융자를 심사하더라도 주택 모기지 융자는 동일하게 연방법에 준한
연방 국책회사의 융자 심사기준과 원칙을 갖고 있으므로 어느 은행이나 렌더이던 주택 융자에 대한 자격심사기준은 거의 동일합니다. 단,몇가지 조건을 완화하는 대신 LTV기준을 낯춰서 대출이 가능 하도록 하는 프로그램등을 운용하는 렌더들도 있습니다.그러나 무엇보다 각 개인의 융자 컨디션에 따라서 이자율이 가감되고 비용부분도 결정되기 때문에 START RATE은 낮게 제시되더라도 실제 적용 이자율은 개인마다 다르게 적용되는 것입니다.
마지막으로 융자 비용부분에 대해서 말씀드리면 2009년이후 연방법이 개정되면서 지금은 과거처럼 숨어있는 FEE를 받지 못하도록 모든 FEE와 비용을 공개하도록 되어있습니다. 다만 홀세일 렌더측은 융자금액이 보통 30만불이상이 되시고 크레딧이나 LTV가 정상이상의 수준이시라면 융자시 발생하는 비용을 렌더가 제공하는 경우의 NO FEE NO COST의 렌더페이 방법도 가능하다는 점을 말씀드립니다.
다만 락인 당시 이자율이라는 것은 본인이 일정한 비용을 부담하시고 이자율을 오히려 낮추시는 경우도 있기때문에 어느날 어떤 이자율로 락인을 하느냐에 따라서 다소 이자율의 차이가 발생할수 있다는 점도 말씀드립니다. 인터넷을 통한 홀세일렌더나 리테일뱅크나 제시하는 이자율을 검토하시되 주택 융자 관련 라이센스를 보유한 신뢰할수 있는 융자 에이젼트에게 의뢰하셔서 융자과정에서 발생될수 있는 문제들을 사전에 검토해 보시는것이 바람직 할것으로 사료됩니다
주택을 사실때 사전 융자 승인에 대해 궁금하시거나 자세한 사항을 알고 싶으시면 직접 문의해 주시면 성심껏 답변해 드리도록 하겠습니다
감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-375-8775
Fax: 213-389-8588
E-mail: jsp6188@gmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
선생님 질문중 부동산분야는 부동산 전문가 분들께 답변을 들으시고 저는 제가 일하고 있는 주택융자 분야만 말씀을 드립니다
미국의 주택 모기지론 시장은 리테일 뱅크와 홀세일뱅크로 크게 나누어 집니다
일반적으로 시중은행과 렌더들은 기본적인 이자율에(LIBOR) 은행의 경상이익과 인베스터의 이익과 인플레이션에 대한 리스크등을 포함해서 실질 이자율을 제시하게 되어 있습니다. APR의개념은 INDEX (PRIME RATE)와 MARGIN과 FINANCE CHARGE를 포함하는 것입니다. 그렇기 때문에 경상비 지출이 적은 홀세일 렌더 쪽이 점포유지와 인건비등의 경상비 지출이 적기때문에 싼 이자율을 제시할수 있는 것입니다. 왜냐하면 비용을 최소화 할수 있는 운영구조를 갖고 비용을 최소화할수 있기 때문입니다 또한 모기지 시장의 대출 총액을 비교하면 60%이상은 융자 블로커 사무실을 통해서 홀세일 렌더들이 직접 펀딩한 경우입니다 한마디로 양이 많으니 박리다매가 가능한 구조라는 것입니다 그래서 주택융자에 관한 연방법에서는 은행과 렌더들이 자신들이 제시하는 이자율과 비용을 공개하고 고객은 이것을 더 많이 알아보고 자신에게 유리한 이자율을 선택하도록 유도하고 있는 것입니다
어느 쪽에서 융자를 심사하더라도 주택 모기지 융자는 동일하게 연방법에 준한
연방 국책회사의 융자 심사기준과 원칙을 갖고 있으므로 어느 은행이나 렌더이던 주택 융자에 대한 자격심사기준은 거의 동일합니다. 단,몇가지 조건을 완화하는 대신 LTV기준을 낯춰서 대출이 가능 하도록 하는 프로그램등을 운용하는 렌더들도 있습니다.그러나 무엇보다 각 개인의 융자 컨디션에 따라서 이자율이 가감되고 비용부분도 결정되기 때문에 START RATE은 낮게 제시되더라도 실제 적용 이자율은 개인마다 다르게 적용되는 것입니다.
마지막으로 융자 비용부분에 대해서 말씀드리면 2009년이후 연방법이 개정되면서 지금은 과거처럼 숨어있는 FEE를 받지 못하도록 모든 FEE와 비용을 공개하도록 되어있습니다. 다만 홀세일 렌더측은 융자금액이 보통 30만불이상이 되시고 크레딧이나 LTV가 정상이상의 수준이시라면 융자시 발생하는 비용을 렌더가 제공하는 경우의 NO FEE NO COST의 렌더페이 방법도 가능하다는 점을 말씀드립니다.
다만 락인 당시 이자율이라는 것은 본인이 일정한 비용을 부담하시고 이자율을 오히려 낮추시는 경우도 있기때문에 어느날 어떤 이자율로 락인을 하느냐에 따라서 다소 이자율의 차이가 발생할수 있다는 점도 말씀드립니다. 인터넷을 통한 홀세일렌더나 리테일뱅크나 제시하는 이자율을 검토하시되 주택 융자 관련 라이센스를 보유한 신뢰할수 있는 융자 에이젼트에게 의뢰하셔서 융자과정에서 발생될수 있는 문제들을 사전에 검토해 보시는것이 바람직 할것으로 사료됩니다
주택을 사실때 사전 융자 승인에 대해 궁금하시거나 자세한 사항을 알고 싶으시면 직접 문의해 주시면 성심껏 답변해 드리도록 하겠습니다
감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-375-8775
Fax: 213-389-8588
E-mail: jsp6188@gmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
