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박정수 Richard Park 님 답변
[머니/재테크]
답변일
2/11/2013 10:02:58 PM
안녕하세요
일반적으로 재융자를 통해 얻을수 있는 경제적 실익은 월페이먼트의 감소와 궁극적으로 남아 있는 기간동안에 납부하실 이자의 감소입니다.
이런 이자 감소의 실익이 있는지 얼마나 있는지 여부를 먼저 비교해 보셔야 판단하시기 쉬우실것 같아 좀더 구체적인 비교 설명을 드리겠습니다.
작년초에 론을 하셨으면 앞으로 29년의 페이먼트기간이 남아 있고,이기간 동안 총 얼마의 이자를 앞으로 내시게 되는지를, 15년 현재 이자울 3% 정도로 재융자를 했을경우 내게 되는 총이자와 비교해 보시면 가장 정확하게 판단 하실수 있습니다.
일단 15년 프로그램의 단점은 월 페이먼트의 증가이지만 지금의 15년이자율은 30년과 이자율 격차가 가장 크게 벌어져 있어서 어느정도의 페이먼트 증가를 감당하실수 있는 여유가 있다면 15년으로 재융자 하시는것이 기간 단측과 여유자금을 투자하시는 관점에서는 훨씬 유리합니다
위에 밸런스에 대해 말씀은 없으셨지만 현재 모기지 잔액이 30만불이라 가정하고 30년,3.875%를 적용하게 되면 현재 내고 계시는 모기지 페이먼트는
약 $1,411이며 29년 잔여기간 납부하실 이자 총액은 약199,924 불입니다.
마찬가지로 현재 가능한 15년 고정 이자율(Par-Rate,no fee, no cost)은 3%이고 월 페이먼트는 $661 증가되어 약 $2,072불을 납부하게 되지만 납부하여야할 총 이자금액은 72,914불로서 현재 사용중이신 30년 상품보다 127,010불을 덜 내게 됩니다.
이 이유는 추가 납부하신 $661이 원금을 상환하는데 초기 납부시점부터 70%이상 페이오프 되는 구조로 페이먼트 원금과 이자 납부구조가 바뀌게 되기 때문입니다.
같은 방법으로 30년,3.875% 프로그램으로 661불을 동일한 15년동안 미리 더 내시면 118,980불의 원금이 더 많이 페이오프되지만 동일 기간 15년후에도 원금 밸런스는 여전히 61,020불이 더 남아 있게됩니다. 6년 정도 더 내셔야 되는 금액이 남아 있게 됩니다.
다시 정리해서 말씀드리면 실제 추가적인 페이먼트 지출이 일부 늘더라도 기간이 짧은 페이먼트 프로그램은 원금과 이자부분의 페이먼트 구조가 큰 차이로 개선되기 때문에 기간 조정 재융자에 대한 실제 이익이 최대로 증가하게 되는 것입니다.
그러나 기간 조정에 대한 재융자는 가장 중요한 인컴의 검토가 먼저 필요하므로 재융자 신청이 가능한지를 알아 보려면 선생님에게 가능한 재융자 프로그램을 주택융자 전문가에게 미리 알아 보신 후 경제적 여건에 맞춰 혹시 15년이 안되실경우는 20년으로 재융자를 신청하실수도 있을것으로 판단됩니다.
감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
일반적으로 재융자를 통해 얻을수 있는 경제적 실익은 월페이먼트의 감소와 궁극적으로 남아 있는 기간동안에 납부하실 이자의 감소입니다.
이런 이자 감소의 실익이 있는지 얼마나 있는지 여부를 먼저 비교해 보셔야 판단하시기 쉬우실것 같아 좀더 구체적인 비교 설명을 드리겠습니다.
작년초에 론을 하셨으면 앞으로 29년의 페이먼트기간이 남아 있고,이기간 동안 총 얼마의 이자를 앞으로 내시게 되는지를, 15년 현재 이자울 3% 정도로 재융자를 했을경우 내게 되는 총이자와 비교해 보시면 가장 정확하게 판단 하실수 있습니다.
일단 15년 프로그램의 단점은 월 페이먼트의 증가이지만 지금의 15년이자율은 30년과 이자율 격차가 가장 크게 벌어져 있어서 어느정도의 페이먼트 증가를 감당하실수 있는 여유가 있다면 15년으로 재융자 하시는것이 기간 단측과 여유자금을 투자하시는 관점에서는 훨씬 유리합니다
위에 밸런스에 대해 말씀은 없으셨지만 현재 모기지 잔액이 30만불이라 가정하고 30년,3.875%를 적용하게 되면 현재 내고 계시는 모기지 페이먼트는
약 $1,411이며 29년 잔여기간 납부하실 이자 총액은 약199,924 불입니다.
마찬가지로 현재 가능한 15년 고정 이자율(Par-Rate,no fee, no cost)은 3%이고 월 페이먼트는 $661 증가되어 약 $2,072불을 납부하게 되지만 납부하여야할 총 이자금액은 72,914불로서 현재 사용중이신 30년 상품보다 127,010불을 덜 내게 됩니다.
이 이유는 추가 납부하신 $661이 원금을 상환하는데 초기 납부시점부터 70%이상 페이오프 되는 구조로 페이먼트 원금과 이자 납부구조가 바뀌게 되기 때문입니다.
같은 방법으로 30년,3.875% 프로그램으로 661불을 동일한 15년동안 미리 더 내시면 118,980불의 원금이 더 많이 페이오프되지만 동일 기간 15년후에도 원금 밸런스는 여전히 61,020불이 더 남아 있게됩니다. 6년 정도 더 내셔야 되는 금액이 남아 있게 됩니다.
다시 정리해서 말씀드리면 실제 추가적인 페이먼트 지출이 일부 늘더라도 기간이 짧은 페이먼트 프로그램은 원금과 이자부분의 페이먼트 구조가 큰 차이로 개선되기 때문에 기간 조정 재융자에 대한 실제 이익이 최대로 증가하게 되는 것입니다.
그러나 기간 조정에 대한 재융자는 가장 중요한 인컴의 검토가 먼저 필요하므로 재융자 신청이 가능한지를 알아 보려면 선생님에게 가능한 재융자 프로그램을 주택융자 전문가에게 미리 알아 보신 후 경제적 여건에 맞춰 혹시 15년이 안되실경우는 20년으로 재융자를 신청하실수도 있을것으로 판단됩니다.
감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
