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Young Cho, 조영택 님 답변
[주택/부동산]
답변일
11/27/2010 4:20:46 PM
귀하의 상황에서 페이먼트를 계속않하고 지낼경우는 다음의 순서대로 일이 진행됩니다. 아직까니 NOD(Notice of Default)를 않받으셨으면 아직까지는 소위 말하는Foreclosure 는 시작되지 않은시점이며 NOD를 통고받으시면 거기에 찍혀있는 카운티 레코더의 직인이 찍힌 도장의 날짜부터 법적인 훠크로주어가 시작된것입니다. 그날부터 계산하여 90일까지의 기간이 있고 또 그후부터 21일의 기간이 주어져 그때까지도 밀린금액을 갑지못하면 은행에서는 경매를 통하여 귀하의 집을 팔게 됩니다만, 경매가 유찰되면 은행에서 $355,000 에 매입한것으로 처리되어 그때부터는 은행물건(R E O property)이 됩니다. 은행에서는 2차 융자에 대해서는 책임을 않지고 자신들의 융자금잔액에 귀하의 집을 넘겨받는게 됩니다. 소유권이 은행으로 넘어가더라도 즉시 집을 비워주어야 하는건 아니고 이사나가지 않고 버티면 은핵에서는 이번엔 다른 법적수속 즉 Eviction 을 해야 하기에 UD Action (Unlawful Detainer Action)이라는 소송을 시작해서 또 두어달정도의 기간이 지나 결국 쇄리프가 나와야 그 집에서 move out 하게됩니다. 집이 경매가 성공해 buyer가 경매에서 낙찰되어 구입했을경우에도 마찬가지입니다. NOD 가 등기되었더라도 즉 foreclosure 가 진행중이라도 오퍼를 받을수 있으며 오히려 은행으로서는 더 바람직한 진행으로 생각할것입니다. 은행의 최종목적은 현금으로 상환받는것이지 귀하의 집을 소유하고자하는 의도는 없다는 사실입니다. 오퍼를 받으면 은행에 사실을 알리고 은행의 협조를 구하는것이 좋은 해결방법일것입니다.
SBA loan 은 정부기관의 융자이기에 꼭 갚아야 한다고 하지만 학비융자금을 제외한 어떤 정부융자도 파산함으로서 탕감받을수는 있습니다만, 파산까지도 생각하신다면 sba loan 도 아무 문제 없습니다. 사회보장연금을 수령하는데 아무런 문제가 되지 않습니다.
이해가 되셨으면 너무 마음조리는 염려하시지 않는게 건강을 지킬수있는 방법일것입니다. 원하시는대로 처리되길 바랍니다. 행운를 빕니다.
SBA loan 은 정부기관의 융자이기에 꼭 갚아야 한다고 하지만 학비융자금을 제외한 어떤 정부융자도 파산함으로서 탕감받을수는 있습니다만, 파산까지도 생각하신다면 sba loan 도 아무 문제 없습니다. 사회보장연금을 수령하는데 아무런 문제가 되지 않습니다.
이해가 되셨으면 너무 마음조리는 염려하시지 않는게 건강을 지킬수있는 방법일것입니다. 원하시는대로 처리되길 바랍니다. 행운를 빕니다.
