집을 살때의 질문----5년 ARM - ASK미국

수잔 방 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/23/2011 8:54:28 AM

집을 사실려면 융자를 하시게 되는데 융자조건이 다 맞쳐지면 융자를
받을수 있다는 승인을 받게 됩니다. 승인이 난 후에 이자를 잠그게 되는데
이자를 잠그날이 선생님의 이자이고 그리고 집을 소유하시는 날 까지 페이먼트를 하게 됩니다. 15년고정을 하시게 되면은 payoff가 빨리 되어서
좋지만 페이먼트가 많이 늘어나게 되겠지요. 그리고 15년으로 하게 되면
인컴이 많이 필요합니다. 보통 30년으로 하게 되는데 페이먼트는 부담이
없어서 좋습니다.5년 ARM은 변동인데 5년동안은 고정으로 하고 5년이
지나면 변동으로 바뀌게 됩니다. 세금에 관한 문제는 전문가님하고
상담을 받으시는것이 좋을듯합니다.

수잔 방 [머니/재테크]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/23/2011 10:55:38 PM

30년 이건 15년 이건 페이먼트를 하여서 융자를 다 값으리라고 생각 하시면 오산입니다.
일반적으로 7년이면 이사를 하므로 어렵게 페이먼트를 많이하여 이자를 적게내어 돈을 번다고 생각하지 않으시기 바랍니다.
집 이자는 요즘 5프로가 되지 않습니다. 차라리 돈이 남으신다면 크레딧 카드를 값으시던지 다른 융자를 값으시는게 훨씬 절약 하시는 것이라 생각합니다.
저는 개인적으로 30년 권하며 5년 arm 변동이자 권합니다.
3년에서 5년 전에 구매 하신 분들을 보시고 집 융자에 변동이 있는것은 절대 하지 않는것이 좋다는 생각을 많이 하십니다. 그당시에는 변동융자를 하셔서 문제가 생긴 것이 아니라 이자만 값는 융자아니면 이자도 값지않어 오히려 시간이 지날 수록 융자금액이 불어나는 (negative amortization loan)융자가 흔했습니다. 이자만 내는 융자는 보통 삼년에서 오년동안 이자만 내고 그 이후로는 원금을 값어나가는 계약을 했습니다. 그래서 요즘 들어 갑자기 몰게지가 불어나 이자만 내는 것은 가능 하나 원금을 값기위한 추가금액은 감당이 되지 않으신 분들이 숏세일을 하십니다. 그 당시에는 이런 말도 않되는 융자를 은행에서 줄때 다들 믿으신 말씀들이 있습니다. "오년후에는 집값이 오르기에 재융자를 하면 됩니다." 그러나 집값은 떨어졌고 융자금액이 집값보다 많은 상태가 되었기에 어떤 은행도 재융자를 해주지 않습니다.
제 소견으로는 지금 집 구매하시는 분들께는 변동융자는 아주 현명한 선택입니다. 특히 오년고정이기에 첫 오년은 몰게지가 고정 융자 였을 경우보다 1%정도가 더 저렴합니다. 삼십만불의 융자시 한달 180정도를 절약 하실 수 있습니다. 그리고 여섯번째 해에는 최고 일프로가 상승할 수 있습니다. 매년 일프로씩 많아질 수 있으나 최고 9%이상은 되지 않습니다 (웰스 파고 융자의 예) 하지만 부동산 역사상 매년 꼭 일프로씩 오른일은 없으며 오히려 변동이기에 더 떨어 질 수도 있습니다. 최악의 경우를 생각 하더라도 십년후에 9%가 되는 겁니다. 저도 오년전에 유행하던 문구를 말씀드리면 "오년후면 집 값이 오르기에 재 융자 아니면 판매 하시면 됩니다." 라는 말씀을 드리겠습니다.
부동산은 십년이 주기 입니다. 2006년에 최고의 가격을 기록 했으며 지금 2011년이 바닥 가격의 마지막 해로 다들 알고 계십니다. 그럼 그집 구매 하시는 분들의 집 가격은 오년후면 다시 최고의 가격을 다시 보일것으로 예상이 됩니다. 그렇다면 충분한 에퀴티가 생기면 재 융자가 가능하며 집을 팔더라도 이익을 볼 수 있는 경우기 됩니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

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