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안녕하세요 ?
우선 얼만큼의 버젯으로 투자용 건물을 보시는 지는 모르겟으나
하실려고 하시는 프렌차이즈가 덩치가 있는 매물인만큼 제가 손님들에게 항상 말씀
드리는 대로 설명 해드리겟습니다
결론은 큰 프렌차이즈 하실 비용이 있으시고 융자를 얻는 다고 하신다면 캘리포니아던
텍사스던 작은 사이즈의 아파트를 "여러채" 구매하시는 것이 좋습니다.
5유닛부터 아파트 , 커머셜이라고 부르며 융자 조건등이 달라지게 됩니다.
2~4 유닛 아파트 (Residential) 를 여러채 구매하시어 다운페이먼트를 여러 방향으로 나누어
투자 하시는것입니다. 은행에서 돈을 빌리고 구매하고 , cash out refinance 등을
연속적으로 이용하시는 방법이 최소한의 내돈만 넣고 빌린 돈으로 투자하시는 방식입니다.
아파트 구매시 제일 중요하게 생각하셔야 할부분이 바로 CAP 즉 수익률 인데요
수익률이라는 것이 최소 5% + 이상이 되셔야 투자할만한 매물이다라고 할수있겟습니다.
일반적으로 멀티 유닛은 들어오시는 Gross income에서 약 30~35% 를 Expense로
생각 하셔야 합니다. 그럼 순수 남는 것은 Net Income 이라고 부릅니다.
수익률 (CAP) 은 Net income에서 구매 금액으로 나누면 나오는 숫자를 말합니다.
예를 들어 4유닛에서 한달에 $5,000 들어올 경우 , 구매 금액이 $800,000 이라고 가정시,
그로스 인컴은 6만불이 되겟으며 , 30프로 expense를 제외시 $42,000의 넷 인컴이 생기게됩니다.
$42,000 나누기 구매 금액 $800,000 이면 수익률은 약 5.25%
(30프로의 expense 비용은 재산세 , 인슈런스 , maintenance, 유틸리티, 매니지먼트
비용이 들어가있는 상태 , 공실률 5%는 구매하시는 집마다 틀리게 책정)
한개의 매물을 바라 보는 것보다 , 여러채의 매물을 융자를 얻어 구매 하고 고치고 렌트비를
시세에 맞게 받으며 판매를 지속적으로 하시는것이 부동산으로 은퇴하실수 있는 방법입니다.
한가지 더 말씀 드리자면 FHA 융자 , 즉 3.5% 의 다운만으로도 $1,470,000 까지 4유닛
구매 가능 합니다.
도움이 되셧길 바랍니다.
