4 유닛 아파트에 대해... - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/24/2011 6:22:08 AM

최근 4유닛에 대한 수요가 높기 때문에 많은 분들이 관심을 가지고 계십니다. 하지만 너무 질문의 범위가 넓은 관계로 정확한 답변이 쉽지는 않습니다. 구입가격의 설정은 일단 인컴이 얼마인가를 따져 보아야 합니다. 대략적으로 보자면 오렌지 카운티의 경우 방2개정도의 렌트가 한달에 지역에 따라서 $1,200에서 $1,500불정도 된다고 보시면 되며 전체의 유닛의 사이즈가 3,000-4,500sf정도가 되며 파킹장이 거라지로 되어있거나 carpot으로 되어있는 경우가 있습니다. 대략 금액으로는 일반매물의 경우 $600,000-700,000중반정도 그리고 지역이나 조건이 나쁜 경우는 $400,000-$500,000정도대로고 보시면 됩니다. 4유닛들이 상대적으로 은행차압 매물이 일반매물보다 많지 않기 때문에 그리고 최근의 수요의 상승때문에 일반매물이 은행차압매물에 비해서 가격이 상대적으로 비싼 경우가 많습니다. 일단은 1)방숫자를 오렌지 카운티의 경우 2개이상에 화장실도 1.5-2개정도는 되어야 하며 2) 가능한 인컴을 현실적으로 고려를 하시고 3) 수리비나 기타 공실이 발생할 경우 필요한 예비비를 확실히 책정 하셔야 합니다. 아직까지는 4유닛이 상대적으로 비싸기 ㅤㄸㅒㅤ문에 너무 4유닛만 고집하실 필요는 없다고 봅니다. 정확히 이해타산을 따지셔서 구입을 결정 하시기 바랍니다. 4유닛만 보여주는 싸이트는 거의 없고 (대개 매물의 등록이 빨리 이루어지지 않고 상대적으로 매물이 부족합니다) 다만 상업용 부동산 싸이트인 loopnet.com등을 이용하시거나 에이전트를 선임하셔서 상담을 받으시기 바랍니다. 일반주택이나 4유닛등도 에이전트들이 매물을 상당부분 공유하기 때문에 더 빨리 결정을 하실수가 있다고 봅니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/24/2011 8:07:14 AM

4유닛의 구매는 정말 좋은 선택이라 생각됩니다. 많은 주택 구매자들은 렌트를 받는 것을 어렵게 생각하며 기피하나 부동산 투자용으로는 정말 좋은 선택입니다. 4유닛을 선택 할 때는 본인이 거주를 할 것인지 아니면 렌트로만 줄 것인지를 먼저 생각을 하셔야 합니다.
본인이 거주하는 4유닛은 동네가 안전하고 아이들의 학군을 생각 해야하고 방 숫자에 민감해지며 가격이 상승하게됩니다.
이에반해 본인이 거주 하지 않는 4유닛은 어떤 조건 상관없이 매달 발생하는 인컴에 대비하여 현금의 투자율을 생각하면 됩니다.
본인이 거주하는 한인 타운에 4유닛을 구매 하려면 $600,000 정도에 살기 적당하고 유닛당 $1200 정도의 렌트를 받을 수 있다고 가정하겠습니다. 그러면 20%다운의 conventional 융자와 3.5% 다운페이먼트의 FHA융자를 비교해 보겠습니다. 20% 다운시 $120,000의 현금이 필요하며 $480,000의 융자 금액과 월 세금 포함 월 페이먼트 $3200 정도가 됩니다. 3 유닛에서 받는 렌트는 월 $3600 이므로 물값및 집 관리비를 생각 하면 본인은 무료로 거주하는 셈이 됩니다.
만약 FHA융자로 3.5% 다운을 하고 구매를 할 경우 $20,000의 다운이 필요하며 한달 페이먼트는 세금 포함 $4000 정도가 됩니다. 월 렌트는 $3600 이므로 물값과 관리비를 계산하면 한달에 약 $1000 정도를 내고 거주하는 셈이 됩니다. 만약 거주를 하지 않고 FHA로 융자를 얻으시면 월 렌트는 $4800이 되므로 매월 남는 돈은 거의 없으나 집의 시세 상승과 융자를 렌트 하시는 분들의 페이먼트로 내므로 30년 후에는 완불된 집을 소유 하실 수 있는 장점이 있습니다.

투자용으로만 4 유닛을 구매 하고 싶을경우 동네는 좋지 않은 지역으로 집가격은 저렴한 지역을 추천합니다. 지역이 좋지 않아도 렌트는 저렴하지 않기 때문입니다. 예를 들어 East LA에 4 유닛을 구매할 경우 $400,000 정도에 한인 타운과 비슷한 렌트를 기대 할 수 있습니다. 20% 다운으로 구매 할 경우 세금 포함 월 $2100 이며 3.5% 다운일 경우는 $2724 입니다. 렌트는 한인 타운과 마찬 가지로 $4800 이므로 3.5% 다운으로 구매를 하더라도 매월 돈이 남는 것을 확인 할 수 있습니다.

오렌지 카운티도 4 유닛은 있으나 오히려 LA보다 비싼 편이기에 매월 돈이 남는 것을 기대하기는 어렵습니다.

4유닛 리스트를 보여주는 사이트는 특별히 없으며 연락 주시면 매일 업데이트 되는 4유닛 리스트를 보내 드릴수 있습니다.

좋은 집 찾으셔서 좋은 투자 하시길 바라겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

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f**da**** 님 답변 답변일 11/24/2011 8:53:55 AM

먼저 답변 감사드리고, 김원석님께 질문합니다.
만약 제가 4유닛을 구입한다면 제가 들어가 살지는 않을예정입니다. 그리고 다운금액이 적은
FHA융자로 구매를 하고 싶은데, FHA융자에 대해서 알고싶습니다. 또 제가 FHA 융자 받을 자격이 되는지도 알고 싶네요..
참고로,
5개월전 25% 다운하고 conventional융자로 집을 구입했고 현재 그 집에 거주하고 있습니다.
크레딧은 800점이상이고 현재 한 직장에서 7년이상 일해오고 있는 상태입니다.

w**nieki**** 님 답변 답변일 11/24/2011 9:08:21 AM

FHA융자는 정부에서 보장해주는 융자로 같은 계열에서 2년 이상 일 하시고 크레딧은 620점 이상만 되어도 사용 가능한 융자로서 적은 다운페이먼트로 집을 살 수있는 프로그램입니다. 말씀 하신 것에 의하면 충분히 가능성이 있어보이나 지난 2년 치의 세금보고와 크레딧 리포트를 확인 하여야 얼마까지 융자가 가능한지 확실히 말씀 드릴수 있습니다. 연락 주시면 FHA융자가 가능한지 알려 드리겠습니다.

4**ki**** 님 답변 답변일 11/24/2011 6:42:01 PM

친절한 답변들을 해주시네요.
경험이 있으니면, 저도 "투자용으로만 4 유닛을 구매 하고 싶을경우 동네는 좋지 않은 지역으로 집가격은 저렴한 지역을 추천합니다" 하지만 경험이 없으면 좋지 않은 싼 아파트는 테넨트 관리가 힘듭니다. 골치아프고 월세받기 힘들고, 세입자의 마약하는 것 관리 못하다가는 아파트 문닫는 경우도 보았습니다.

j**eslee5**** 님 답변 답변일 11/26/2011 12:28:10 AM

김원석 님의 명쾌한 설명과 구체적인 수치... 정말 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.

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