Q.고의로 연체하여 집 던지면…득(得)?vs실(失)?
지역California
아이디s**erinf****
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작성일2/29/2012 2:15:42 PM
크레딧 손상·도덕적 해이…포기보단 융자조정 시도해 봐야
숏세일 2년뒤 집 구입 가능
차압기록은 7년이나 남아
LA는 차압까지 1년이상 걸려
페이먼트 안하는 돈 모아야
50대 후반의 한인 김모씨는 얼마전 힘든 결정을 내렸다. 수년전 구입했던 집을 포기하고 살림살이를 줄이기로 한 것이다. 김씨는 집값이 꼭지점에 도달했던 2006년 코로나에 50만달러짜리 주택을 마련했지만 집값이 폭락하면서 현재가치는 25만달러수준으로 반토막이 났다. 김씨가 갚아야할 빚은 1차 모기지 융자금이 40만달러정도. 김씨는 사업부진으로 수입도 줄자 2달전부터 페이먼트를 중단하고 숏세일을 준비하고 있다. 집을 포기하면 어떤 일이 발생하는지를 알아보자.
▶전략적 모기지 연체
부동산 정보분석업체인 코어로직 자료에 따르면 전국의 깡통주택은 약 1100만채다. 이중 350만가구는 모기지 페이먼트를 한달이상 연체한 상태다. 부동산 통계를 분석하는 리얼티 트랙은 이미 차압절차에 들어간 주택을 150만채로 추정하고 있다. 집값 하락과 실직 또는 사업부진으로 고의적으로 집을 포기하는 전략적 연체자(Strategic Default)들이 늘고 있다.
이들은 모기지 페이먼트에서 벗어나기위해 미국생활에서 중요한 크레딧 손상을 감수하고 있다.
▶집 포기는 최후 수단
빚을 고의적으로 연체한다는 것은 도덕적으로 문제가 있다. 처음부터 집을 포기하겠다는 생각보다 융자조정을 시도해보는 것이 순서다. 홈오너가 노력했는데도 불구하고 원하는대로 되지 않았다면 그때가서 숏세일이나 차압을 선택해야 한다. CAP겸 투자 카운슬러인 피터 장씨는 "전략적 연체는 그만한 대가를 갖고 오기 때문에 신중히 결정해야 될 것"이라고 조언하고 있다.
▶크레딧 점수 하락은
이제 집을 포기하게 되면 신용점수는 얼마나 떨어질까.
FICO시스템으로 계산되는 크레딧 점수는 연체기간 등을 고려하여 대략 80점에서 200점정도가 하락한다. 크레딧 점수는 FICO점수를 기본으로 3대 신용평가사의 룰에 따라 하락폭은 차이가 난다.
숏세일을 하게되면 2년뒤 집을 살 수 있고 차압기록이 있으면 7년까지는 주택구입이 힘들다.
▶거주기간은 지역마다 다르다
집을 던지기로 결정했다면 홈오너의 최대 관심사는 그 집에서 페이먼트 없이 얼마나 오래 살 수 있는가다.
뉴욕이나 플로리다는 은행들이 차압절차를 진행시키기위해서는 법원 절차를 거쳐야 한다. 기간으로 따지면 몇년 정도가 소요된다.
가주는 은행들이 법원을 통하지 않고도 차압을 진행할 수 있다. 뉴욕보다는 짧지만 그래도 1년정도는 소요된다고 볼 수 있다. 숏세일을 해도 이 정도 기간은 걸린다고 보면된다.
▶현금은 모아라
전략적 연체로 숏세일이나 차압을 선택한 홈오너는 지역에 따라 최소 1년이상은 현재 주택에서 거주가 가능하다. 한달 모기지 페이먼트를 2000달러로 잡으면 2년일 경우 4만8000달러를 모을 수 있다는 계산이 나온다.
칼 아처 뉴저지 소재 재정변호사는 "페이먼트를 안할지라도 하는 것처럼 돈을 모아두며 이사나갈 때 어느정도의 현금이 모아진다"고 말했다. 아처 변호사는 "연체한 금액을 그대로 지출에 사용한다면 나중에 정말 힘든 상황이 펼쳐질 수 있다"고 경고했다.
▶잔존 채무에 대한 세금
주택 포기로 인해 잔존 채무에 대해 탕감을 받게되면 이 금액이 홈오너의 소득으로 잡힌다. 그러나 2007년 한시적으로 제정된 '모기지 빚 구제법'(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)에 따라 올해 말까지 세금을 면제받을 수 있다.
만약 의회서 올해안에 이 특별법을 연장하지 않는한 모기지 채무 탕감에 대한 세금을 피할 수 없게된다. 부득이한 사정으로 살고있는 주택을 숏세일이나 차압을 할 계획이 있다면 올 12월까지 처리하는 것이 유리하다.
▶전문가 도움을 받아라
전략적 연체를 해야되는 상황이라면 혼자 고민하지 말고 관계 변호사나 부동산 에이전트 세무 전문가들의 도움을 얻어 어떤 일이 발생하게되는지를 예측하는 것이 좋다.
유니티 리얼티의 자넷 권 에이전트는 "미리미리 준비하면 어려움을 피해갈 수 있지만 무작정 가만히 있다가 시간을 놓쳐 더 어려움에 빠지는 경우를 보게된다"며 "전문가와의 상담은 빠를 수 록 좋다"고 조언했다.
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