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김원석 님 답변
[머니/재테크]
답변일
1/6/2011 8:43:26 PM
1차건 2차건 원금의 삭감은 가능하지 않습니다.
여러번 융자조정을 담당하였지만 단 한번도 원금의 삭감은 본적이 없습니다.
40년융자로 기간은 늘인다던지 융자금액의 일부를 원금에 잠정적으로 포함하지 않는 경우는 있습니다.
한 예로 $200,000짜리 집에 Bank of America $400,000융자가 있으신 분이 있으셨습니다. 이중 $150,000은 deferred (원금에 포함하지 않고 페이먼트를 하는 경우) 가 되어 $250,000에 대한 금액을 40년간 나누어 낼 수 있는 융자조정을 받은 분이 계십니다. 이자율은 2%로 첫 5년간 고정, 그이후로는 매년 1%로씩 상향 조정되어 6%에서 고정으로 바뀌는 프로그램이었습니다. 페이먼트도 매달 세금을 포함하여 $2000이하로 바뀌었습니다. 듣기에는 참 좋은 경우라고 생각 하시는 분도 계시겠습니다만 결코 그렇지 않은 이유를 말씀드리겠습니다.
우선 이집은 렌트를 사는 것보다 결코 낳지 않습니다.
본인의 집을 소유하는 이유는 집값의 상승과 페이먼트에서 이자를 세금 보고에서 뺄수 있다는 장점이 있습니다.
집값이 현제 $200,000이라면 10년에서 20년 내에 집을 팔경우, 숏세일이 됩니다. 에퀴티가 없으므로 리파이넨스도 가능하지 않습니다. 페이먼트의 이자는 세금 보고에서 공제가 가능하나 2%의 이자에서 공제금액은 많지 않습니다.
위의 분의 경우 오히려 숏세일후 렌트를 하실 경우 장점이 더 많습니다.
숏세일 기간동안 페이먼트를 내지 않고 살수 있습니다. 약 6개월에서 1년이 소요 됩니다.
숏세일후 1년에서 2년 후면 집을 다시 구매할 수 있습니다.
만약 숏세일이 1년간 진행될경우 월 $2000이라는 금액을 저축하는 것으로 했을때 일년후에는 $24,000의 현금에 $3000의 HAFA 정부보조를 받아 집을 팔 수 있으십니다. 이때 $1500 정도의 렌트에서 약 1년간 머무시며 크레딧이 좋아지길 기다리실 때 매달 약 $500 정도의 금액을 또 저축 하실 수 있습니다. 숏세일 시작후 2년후에는 $30,000 이상의 금액이 수중에 있으십니다. 그러면 $30,000으로 또 다른 집을 적당한 가격에 구매하실수 있습니다.
단, 융자조정을 택하신 경우 $400,000이라는 금액의 융자가 $200,000 밖에하지 집에 남아 있게 됩니다. 그러므로 2년후에는 $200,000이 모자라는 융자금액과 이사갈수 없는 집이 남게 됩니다.
융자조정에 미련이 있으시다면 서류를 한번 보고 가능한지 말씀 드릴수 있겠습니다.
여러번 융자조정을 담당하였지만 단 한번도 원금의 삭감은 본적이 없습니다.
40년융자로 기간은 늘인다던지 융자금액의 일부를 원금에 잠정적으로 포함하지 않는 경우는 있습니다.
한 예로 $200,000짜리 집에 Bank of America $400,000융자가 있으신 분이 있으셨습니다. 이중 $150,000은 deferred (원금에 포함하지 않고 페이먼트를 하는 경우) 가 되어 $250,000에 대한 금액을 40년간 나누어 낼 수 있는 융자조정을 받은 분이 계십니다. 이자율은 2%로 첫 5년간 고정, 그이후로는 매년 1%로씩 상향 조정되어 6%에서 고정으로 바뀌는 프로그램이었습니다. 페이먼트도 매달 세금을 포함하여 $2000이하로 바뀌었습니다. 듣기에는 참 좋은 경우라고 생각 하시는 분도 계시겠습니다만 결코 그렇지 않은 이유를 말씀드리겠습니다.
우선 이집은 렌트를 사는 것보다 결코 낳지 않습니다.
본인의 집을 소유하는 이유는 집값의 상승과 페이먼트에서 이자를 세금 보고에서 뺄수 있다는 장점이 있습니다.
집값이 현제 $200,000이라면 10년에서 20년 내에 집을 팔경우, 숏세일이 됩니다. 에퀴티가 없으므로 리파이넨스도 가능하지 않습니다. 페이먼트의 이자는 세금 보고에서 공제가 가능하나 2%의 이자에서 공제금액은 많지 않습니다.
위의 분의 경우 오히려 숏세일후 렌트를 하실 경우 장점이 더 많습니다.
숏세일 기간동안 페이먼트를 내지 않고 살수 있습니다. 약 6개월에서 1년이 소요 됩니다.
숏세일후 1년에서 2년 후면 집을 다시 구매할 수 있습니다.
만약 숏세일이 1년간 진행될경우 월 $2000이라는 금액을 저축하는 것으로 했을때 일년후에는 $24,000의 현금에 $3000의 HAFA 정부보조를 받아 집을 팔 수 있으십니다. 이때 $1500 정도의 렌트에서 약 1년간 머무시며 크레딧이 좋아지길 기다리실 때 매달 약 $500 정도의 금액을 또 저축 하실 수 있습니다. 숏세일 시작후 2년후에는 $30,000 이상의 금액이 수중에 있으십니다. 그러면 $30,000으로 또 다른 집을 적당한 가격에 구매하실수 있습니다.
단, 융자조정을 택하신 경우 $400,000이라는 금액의 융자가 $200,000 밖에하지 집에 남아 있게 됩니다. 그러므로 2년후에는 $200,000이 모자라는 융자금액과 이사갈수 없는 집이 남게 됩니다.
융자조정에 미련이 있으시다면 서류를 한번 보고 가능한지 말씀 드릴수 있겠습니다.
