누구 말이 맞는지요? - ASK미국

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h**song**** 님 답변 답변일 4/13/2011 6:10:01 PM

원금을 더 내시면 남은 기간도 줄이고 남은 기간동안에 내셔야 할 이자를 줄이는 셈이니 님이 특별히 다른곳에 투자를 하실데가 없다면 좋은 방법인것 같습니다. 30년을 론을 했을때 처음 1년 내는 이자가 2nd year 이자보다 많듯이 매년 이자는 줄고 가principal에 더 많이 apply 된다는 사실이 감안하셔서 계산을 해 보세요. 만약에 30년 론을 했는데 15년 만에 다 페이오프 한다면 나머지 15년에 낼 이자를 줄이는 셈이지요 다만 이자가 30년 동안 동일한게 아니고 매년 줄고 원금이 더 많이 집니다. 예로, $100 이라면 첫 1년은 $90을 이자로 냈고 $10이 원금이라면 2번째 연도에는 $80을 이자로 내고 $20이 원금에서 까지는 원리죠. 아무튼 빨리 원금을 값는건 사실이니 이자를 덜 내는건 맞습니다.

n****s**** 님 답변 답변일 4/13/2011 7:48:53 PM

음음이라는 분은 몰라도 너무 모르고 있습니다. 한달에 몇십불만 더 내어도 수년의 기간을 앞당긴다고 말합니다.
정확한 수치는 찾아봐야 합니다.
매달 조금이라도 많이 갚는다면 원금 자체가 상환되어 나가기때문에 그 효과는 상상을 초월한다고 합니다.
apple tree 님의 의견도 정확하지 않습니다. 이자를 덜내는 것이 아니라 이자가 아예 소멸되어 버립니다.
여유가 있다면 가능한 더 많이 갚아버리십시오.

4**ki**** 님 답변 답변일 4/13/2011 8:33:44 PM

궁금(k88881)님, 진지하게 생각하시는 문제시군요.
nam Huh 님의 지적처럼 저의 단어선택이 정확하지는 않았지만, 제 의도는 같습니다.
Ascelina (hansongi)님께서 정확하게 잘 설명해 주셨습니다.

다시 말씀드리면, 지금의 내는 모게지의 이자율을 1% 1.5%만 줄일 수 있다면 15년으로 제융자 받으시면 (전문가들이 말씀하신 것 같이) 이자로 버리는 돈을 아끼는 방법이십니다.

p**bul**** 님 답변 답변일 4/13/2011 8:53:02 PM

이건 복리이자 (Ammortization) 기본이죠!
복리이므로, 더 낼 수록 기간은 확~ 당겨지죠.

전, 이자가 거의 상쇄 될 즈음 (50% 기간), 집을 팔 생각이기에, 기냥 기본만 냅니다.

m**ningfo**** 님 답변 답변일 4/13/2011 10:42:29 PM

이런 논제는 정확성을 기한 답변이어야 모두에게 도움되겠지요?
1) 24년 남은 모기지 - 매월 이자 +원금 = 책정된 금액이 $2300 이라면, $500불 미리 내면 년 간
$6000 의 원금이 줄어들겠지요? 책정된 월 액수는 변동 없어도, 원금이 줄면서 이자율도 조금씩
낮아집니다. 30년 불입할 돈이 20~25년으로 줄어듭니다.
2) 매달 500불씩 원금 더 갚아 - 현명한 생각입니다!! 의문시 융자 은행에 직접 이야기 하십시오.
3) 다른데 투자 - 국가 경제 상황이 이득보다 손실이 가능한 시기라 신중 하셔야 됩니다
*** 은행에서 오는 Mortgage Payment Record 자세히 보시면, Description 란에
Principal(원금). Interest{이자) Principal Balance(원금 액수) 가 매달 계산되어 있습니다.
세분된 기록 없으면, 전화로 Home loan Details 을 요구하십시오. 도움되었다면 감사합니다.

3**0jaso**** 님 답변 답변일 4/14/2011 2:59:17 AM

누구 말이 맞는지가 중요한것이 아니라
재태크 또는 부동산 지식이 더 필요하니 공부하시기 바랍니다.
충분히 알아야 바른 판단을 하지 않겠읍니다.
시간, 돈, 가치 (Time, Money, Value)에 대해 공부가 필요한 듯 보입니다.

d**ny**** 님 답변 답변일 4/14/2011 6:36:30 AM

답답해서 몇자 올립니다. nam Huh님의 말이 제일 정확합니다. 엑스트라로 500불을 내서 집 페이먼을 빨리 한다는 생각은 너무너무 좋습니다. 단지 실감이 안가서 주저하시는 것 같은데 여기를 가보세요.
http://www.yourbonus.org/Mortgage/acceleration/normal/mashow1.html

제가 따라서 하는 집 페이오프 빨리 하는 (HELOC을 이용해서) 프로그램인데 전부 무료입니다. 이런 프로그램은 시중에 3천불 정도에 팔리고 있습니다만 저한테는 바가지, 심하게 이야기하면 사기입니다. (왜냐하면 공짜 프로그램이 있으니까요)

간단해 예를 들면 30년에 30만불 론에 6% 이자라고 하면 월 페이면트는 1798불 이고 토탈내는 이자만 $347,515 입니다. 집값보다 물론 비싸죠. 그런데 본인 돈은 하나도 안쓰고 HELOC을 이용하면 23년으로 줄고 이자도 $256,341로 됩니다. 거의 9만불의 이득을 보는거죠. 거기다가 5백불을 엑스트라 페이먼을 하면 15년으로 줄고 이자는 $159,448만 내면 됩니다. 거의 $190,000의 이자를 절약하게 됩니다.
한달에 5백불로 십구만불을 위험부담 하나도 없이 버는 투자는 절대로 없습니다. 누가 있다고 하면 사기입니다.

어떤 분들은 모게지페이먼은 세금공제가 되서 여윳돈이 있어도 하는게 좋다고 하는데 헛소리입니다.
세금 공제 되는 곳에 그냥 도네이션해도 똑같은 세금혜택을 받습니다. (은행에 빚 안지고)
몇천불의 세금때문에 몇만불을 은행에 준다는게 말이 됩니까?

참고로 저는 이 프로그램을 한지 3년째 됩니다. 앞으로 2년이면 집 페이오프 됩니다. 이메일 주시면 프로그램을 보내드리던지 아니면 위의 인터넷 주소로 가서 직접 받으세요.

j**aica**** 님 답변 답변일 4/14/2011 8:37:20 AM

질문자, 그건 니가 비교하고 결정할 일이지, 그 귀한 시간내서 답변해 주신 분들을 니가 판담하고 내놓고 할 일은 아니지요!? 아주 싸가지가 없는 놈이네요...

k******** 님 답변 답변일 4/14/2011 11:42:54 AM

danny님 kyk8881@gmail.com으로 프로그램 부탁합니다.

b**ckrussian9**** 님 답변 답변일 4/14/2011 1:40:51 PM

간단히 말씀드리겠습니다.

현재 매달 500 불정도의 여유돈이 있어 모기지 원금을 더 갚아 나가고 계시다고 하셨습니다.

가장 좋은 방법은 15년 고정이자로 리파이낸스 하시는 방법입니다.

단점으로는 본인의 상황이 안좋아져 리파이낸스한 페이먼트가 부담이 되실 경우 문제가 될수 있겠죠.

두번째는 세이빙 어카운트든 머니 마켓이든 매달 여윳돈을 납입하고 5년이든 10년이든 원금과 가까워 졌을 때

한꺼번에 갚는 방법입니다.

단점으로는 꾸준히 돈을 모으기 힘들다는 점이죠. 이미 원금을 갚기 위해 은행에 납입해 찾을수 있는 방법이

없다면 어쩔수 없지만 5년이든 10년이든 꾸준히 모은다는건 정말 힘든일이니까요.

세번째는 맘편히 여윳돈을 달달이 되는데로 부담없이 갚아 나가는 것입니다.

정확히 아셔야 되는것은 본인이 매년 납입하는 이자의 액수는 이미 정해 졌다는 것입니다.

질문자 께서 30만불 30년론 이자율 5%를 받으셨고 페이먼트가 1600불정도라고 가정 했을 경우에 대해 말씀드리면

페이오프를 하기시 위해 갚아야하는 액수가 58만불정도이고 이자가 28만불입니다.

지난 6년동안 대략 12만불 정도를 납입하셨고 그중 원금은3만불 정도이고 약 9만불정도가 이자를 갚으신겁니다.

현재 27만불 정도의 모기지가 남으셨고 15년 4%로 재융자를 받으신다면 2000불 정도의 월페이먼트를

내셔야합니다. 15년동안 갚으셔야하는 이자의 액수는 대략 9만불 정도 입니다.

앞으로 남은 24년을 정해진 페이먼트를 했을때와 비교해서 약 8만불 정도 세이브 하시는겁니다.

그러니까 기존 1600불에 500불씩 더 납입하시는 액수보다 적으니까 부담이없으시다면 가장 좋은

선택이 되겠죠

위의 두번째 경우.

현재 27000만불 정도의 모기지가 남으셨고 지금부터 500불씩 년 6000불을 17년 동안 저축하시면 원금 102,000불에

약 매년 3%의 수익을 올렸다면 약13만불이 되어있을겁니다. 이돈을 한꺼번에 모기지를 페이오프 하실수 있습니다.

약 7년을 단축 시킬수 있다는 뜻입니다. 또 위의 15년 론에 비교하면 월납입액도 높고 페이오프 시간도 더 걸렸죠

돈을 17년정도 꾸준이 모았다는것과 3%정도의 수익을 가정했다는게 단점입니다.

위의 세번째 경우

6년이 지난 현재 270000불의 론이 남으셨고 앞으로 500불씩 매달 더 내신다면 18년뒤에 페이오프가 됩니다.

여기서 음음님이 말한 세이빙 어카운트에 저축하는게 낫다는게 설명 되어집니다.

페이오프 시기를 적어도 1년정도는 앞당길수 있기 때문입니다.

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

d**ny**** 님 답변 답변일 4/15/2011 6:12:25 AM

조금 더 추가할 내용이 있어서 몇 자 적습니다.
여러분들이 재웅자를 추천해주시는데 물론 나쁜 방법은 아닙니다. bi weekly로 바꾸는 사람도 주위에서 많이 봤구요, 그러나 여기에는 중요한 것이 하나 빠져있습니다.
바로 융자 비용입니다. 이게 한두푼이 아닌데다가 비용이 빠지기도 전에 이사라도 가게 되면 멍청한 짓을 하게 되는 것이지요. 특히 bi weekly 프로그램을 (30년을 23년으로) 돈 주고 하는 사람을 주위에서 많이 봤는데 멍청한 짓을 한다고 말은 못하겠고 안타깝더군요. 그냥 모게지 내는데 10%만 원금에 더 내면 똑같은 효과를 보는데요.

heloc이 있고 엑스트라로 돈을 조금이라도 더 낼 수 있으면 이것보다 더 좋은 프로그램은 없다고 100% 장담합니다. Heloc 이자율이 모게지 이자율보다 높다 해도 기간이 좀 늦어질 뿐 (heloc 이자율이 낮을 때 보다) 이 프로그램은 진짜 됩니다.

이해가 안되는 분을 위해 설명하자면 모게지 이자는 월별 이자라 첫째날에내나 마지막 날에 내나 이자는 이미 정해져있습니다. 허나heloc 이자는 데일리daily 이자입니다. 고로 며칠이라도 미리미리 갚으면 이자율이 더 높다하더라도 실질적으론 더 적게 내는 것입니다. 허나 지금은heloc이자율이 3% 정도대 밖에 안되니 집 페이오프하기엔 최적의 기회입니다.

이자를 덜 낸다는 것은 덜 낸 만큼 돈을 버는 것과 같은 만큼 이보다 더 좋은 방법이 있다면 당연히 해야하겠죠. 세이빙에 모았다가 한번에 나중에 갚는 다는 것은 말도 안되는 것인지 다 아실테니 설명은 생략하겠고 투자는 더더욱 말리고 싶습니다. 이 프로그램보다 더 버는 투자처도 찾기 힘들지만 위험부담이 있기 때문입니다.

재융자도 좋은 방법이지만 융자비용이 들어가면 절대 하지 마세요. 대개의 경우 지금 내는 모게지 은행에 직접 알아보면 융자비 없이 해줄 확률이 큽니다. 그러면 모를까 융자비용을 내고 한다는 것은 정말 멍청한 짓이 될 수도 있습니다(이사라도 일찍 하게 되면). 지금 융자액이 얼마남았는지 모르나heloc이 있고 500불이나 더 낼 각오가 되어있다면 7년 안에 페이오프 할 수 있을 것이라 보입니다. 일찍 페이오프하게 되면 4%나 6%나 별 차이 없으니 재융자는 절대 하지마세요. (비용이 있을 시)

이 방법 보다 더 좋은 파이낸스 프로그램은 없다고 100% 장담합니다. 이 방법은 집이 있는 사람들만 해당되는게 아니라 집이 없고 크레딧 카드빚에 허덕이고 있어도 시작 할 수 있는 프로그램입니다. 허나 따라 하기는 쉽지 않을 겁니다. 지난 3년간 주위에 아는 사람에게 모두 자세히 가르쳐 줬지만 따라하는 사람은 2명 뿐이고 패밀리 멤버들에겐 열번도 더 이야기 했으나 않하는 것으로 봐서 이 글을 읽는 분들 중에서도 아마도 따라하시는 분들은 별로 없을 것입니다(개인적으로 너무도 안타깝습니다). 그렇기 때문에 미국에 보통 사람들이 평생 빚을 지고 살아가는 방식이 이해가 됩니다.

p**ehil**** 님 답변 답변일 4/16/2011 7:05:17 PM

namhur, helpful님의 의견이 맞다고 봅니다. 500불을 더 보내면 원금에서 빠지며 기간 역시 줄어 듬니다. 따라서 기간도 줄어 듭니다. 간단한 얘깁니다.

k******** 님 답변 답변일 4/17/2011 10:35:26 AM

새로운 내용을 많이 알려주셔서 감사합니다.
많은 공부가 되었습니다.
자신의 일이 아닌데도 성실해 답변해주시는 분들을 보니 한인으로서 자부심이 느껴집니다..

y**ook77**** 님 답변 답변일 4/17/2011 5:24:41 PM

여러분들의 성심어린 의견들 정말 감사드립니다. 많은 도움 되었습니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/14/2011 11:08:54 AM

지난번에 한번 답변을 드린것 같습니다. 앞으로 24년이나 페이먼트가 남아계시고 페이오프 할때까지 해당 주택에 계속 거주를 원하신다면 차라리 15년융자를 고려하시는게 어떨까 합니다. 15년은 30년보다 더 많은 페이를 하지만 상환기간이 24년보다는 짧으므로 더 효율적이지 않나 생각이 듭니다. 현재의 융자액수를 기반으로 페이먼트를 모기지 계산기등으로 계산해 보시고 비용등을 계산하시면 간단하게 아실수가 있습니다. 참고 하십시요. 그리고 아무래도 6년전의 이자율보다는 지금의 이자율이 더 좋기 떄문에 차라리 15년이 나을듯 합니다. 잘 결정 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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