어느융자가 가장좋을런지... - ASK미국

나상훈 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/11/2011 11:27:30 AM

6유닛의 샤핑센터에서 리커를 운영하시면서 샤핑센터를 구입하시려는 입장이신데 50일 정도에 SBA Loan을 받을 수 있도록 도움을 드릴 수 있다고 확신합니다.

2010년 10월에 오마바 대통령이 법안 HR5297(Business Funding and Jobs Act)에 싸인을 하여 Small Business Owner에게 평균 41만불이 넘는 SBA Loan이 지원되고 있으며 건물 구입할 경우에는 천만불까지 지원이 됩니다.

이자율은 6%이며 담보 설정도 하지를 않고 융자를 보장하여 드리는데 관련 Guideline이 정비되어 많이 신청하고 있습니다.

그 구체적인 내용은 www.4Hanin.com에서 SBA Loan을 참조하세요.
이메일을 주시면 작성해야 할 신청서를 보내 드리겠습니다.

나상훈 [머니/재테크>금융/융자/크레딧/론]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/11/2011 12:56:06 PM

일단 은행융자시에 상업용 건물의 경우 땅오염문제가 있다면 이는 여간 심각한 상황이 아닙니다. 이정도 되면 아마도 최소한 phase II나 III를 은행에서 요구한것으로 보입니다. 일단 기본적으로 융자를 받으시려면 은행에서는 의무적으로 phase I을 요구하며 의심쩍은 곳에 대해서는 soil test를 포함하는 phase II를 요구합니다. 선생님이 SBA융자를 신청하신다고 해도 시간상 도저히 맞추기는 힘들것 같습니다. 그리고 지금 은행과 딜을 진행하신다면 이는 숏세일일 가능성이 있습니다. 에스크로를 오픈하시고 날짜가 50일이 남은것이 아니고 은행에서 제시한 조건에서 50일내로 에스크로를 종료하라는 dead date를 준경우라면 이 시간내로 융자를 받는게 조금은 힙들것 같습니다. 그리고 숏세일의 경우 거의 상업용 건물의 경우 deficiency judgment를 요구하기 때문에 성사가 힘들수도 있습니다. 말씀하시는 사채의 경우 보통 12%정도의 이자율을 요구합니다. 하지만 제 생각에는 지금 인수를 하셔도 나중에 이 토지오염에 관한 문제는 건물을 파실때도 발생할수 있고 반드시 해결하셔야 합니다. 요즈음 상업용 부동산 융자의 상황은 주로 owner가 51%이상의 공간을 사용시에 가능한 융자외에는 상당히 까다로운 편입니다. 만일 일반융자로도 힘든 빌딩이라면 차라리 구입을 제고하시는게 어떨까 합니다. 잘 생각해서 결정 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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수잔 방 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/22/2011 2:47:36 AM

SBA융자를 받기위해서는 건물을 51%이상 쓰셔야 합니다
제가 볼때는 SBA 보다는 커며셜 쪽으로 융자를 받아서야
할것 같습니다. SBA 든 커며셜 든 융자를 받기위해서는
건물이 아무 이상이 없으셔야 합니다. 만약에
땅에 오염이 생겼다면 깨끗하게 하셔야만 감정이 나오고
융자를 크로즈 하실수가 있습니다. 사실때 정확하게 하시고
사시는것이 좋을뜻 합니다. 땅에 오염이 생겼다면 세탁소 와
건물주 하고 의논을 하셔야 할뜻 합니다. 50일 에 크로즈 를
해햐하면 건물에 아무이상이 없어야 합니다. 되도록이면 사채 는
생각해 볼 필요가 있습니다. 땅에 오염이 되었다면 이번에 크리어 를
시키는것이 좋을 듯 합니다. 만약에 SBA 로 융자가 된다면 융자
받으시 는 분의 생명보험 이 있어야 합니다. 자세하게 알기를 원하시면
은행에 직접가셔서 문의를 하시기를 바랍니다. 아니면 커며셜 전문으로
하시는 전문가 분 하고 상담을 권유 해 드립니다. 아무쪼록 좋은 결과
있으시기를 바랍니다.

수잔 방 [머니/재테크]

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s**en0**** 님 답변 답변일 2/11/2011 1:10:03 PM

위에 두분 정말 고맙읍니다.
정말로 이건물은 소유하고싶은데 세탁소 자체 내에서는 오염공사를 못하나요?

b**kerdh**** 님 답변 답변일 2/11/2011 4:51:21 PM

오염 제공자는 세탁소입니다. 1차적으로 세탁소에서 책임을 져야하며, 세탁소에서 전부 책임을 지지 못하는 경우 2차는 건물주입니다. 오염 정도에 따라서 상당한 제거 비용도 예상하셔야 합니다.

아마도 오염이 SBA loan 신청 과정에서 발견된 것 ㅤㄱㅣㅌ습니다. 한 10년 전 부터, 퍼크 머신 쓰는 세탁소나 세탁소가 소재한 부동산에 론을 할 때 Phase I 또는 Phase II가 요구되어 있습니다. SBA 규정에 명문화 되있고, 그 이후는 시중 은행의 commercial loan도 환경 조사서를 요구합니다.

건믈을 매입하신다면, 환경 조사 회사에 문의하여 오염 제거 경비에 대해 견적서 받으시고, 세탁소 업주에게 전액을 부담토록 요구하셔야 합니다. 세탁소의 보험이나, 건물에 대한 보험 정관을 잘 살피시면, 의외로 오염 제거를 보험 회사 통해서 해결할 수도 있습니다.

사채 (hard money loan)는 일반적으로 그런 조사를 요구하지 않지만,, 말씀하신 대로 이자율이 비쌉니다.

건물을 꼭 사고싶으시면 사채뿐이 옵션이 없는 듯합니다만, 세탁소의 오염 제거 문제와, 렌트 수입 그리고 이자를 잘 계산하셔서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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