재융자 - ASK미국 - 미주중앙일보

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/21/2010 10:34:37 AM

일단 현재의 모기지를 해준 은행에 알아 보시기 바랍니다. 요즈음 은행에서 융자 받기가 까다롭다고는 하지만 은행측에서도 우량고객에 대해서는 재융자시 비용절감등의 혜택을 주면서 계속 거래하기를 원하기 때문에 장점이 많습니다. 그리고 인컴의 증명이 full doc으로 되시는 경우라면 여러가지 선택이 가능합니다. 30년과 함께 여유가 되시면 15년 상품도 알아 보시기 바랍니다. 승인이 되시면 이자율이 저렴해서 상당히 많은 분들이 선호하고 있습니다. 이자율은 lock in한다는 것은 현재의 시장 이자율 보다 더싼 이자율을 받기 위해서 일정한 수수료를 내고 이자를 사는것입니다. lOCK IN을 결정하시기 전에 현재의 시장상황 즉 모기지 이자율이 상승하는 중인지 하락 하는중인지를 보시고 결정하시면 됩니다.

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스티브 양 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/22/2010 12:04:18 AM

주택융자(구입융자, 재융자)를 하는데 기존의 거래은행을 이용한다고 해서 우량고객에 대해서 이자율이나 비용을 싸게해주고 하는 것은 거의 없습니다. 물론 이따금 각 은행에서 기존고객에게 스페셜이자율을 적용해줄 수도 있지만 흔치 않고 크지도 않습니다.

대부분의 은행의 모기지부문과 은행(banking)부문은 서로 다른 디비전에 속하기 때문에 은행에 첵킹구좌를 갖고 있다고 해서 융자조건을 좋게 해주는 경우는 거의 없습니다. 또한 기존에 융자를 갖고 있는 렌더에 재융자를 신청한다고 해서 더 좋은 조건으로 융자를 해주는 경우도 흔치 않습니다. 다만 랜더마다 기존 융자의 재융자 조건을 다소좋게 해주는 경우도 있을수는 있지만 완벽한 조건의 손님에 국한해 제한적으로 있을수 있습니다.( 제가 근무하는 웰스파고은행의 경우 Three Step Rush Refi라고 하여 일부 기존 융자들에 대해서 에스크로절차없이 이자율을 낮춰주는 경우도 있습니다). 오바마 플랜으로 융자진행상 서류가 간단해 질수는 있지만 융자조건(이자율, 비용)이 좋아지는 경우는 거의 없습니다.

이자율 락인(Lock In)이란 30일 - 45일 융자진행기간동안 시중모기지 금리의 변동위험으로부터 손님을 보호하기 위하여 렌더가 제공해주는 위험회피제도입니다. 이자율락인은 융자신청즉시 가능하며 융자가 끝날 때 설령 시중금리가 올라가 있다고 하여도 그와 상관없이 락인된 이자율로 융자를 받을 수가 있습니다.

락인 후 시중 모기지 이자율이 내려가면 손해를 보게되는 것이 아니냐고 반문하는 사람들이 많은데... 어린아이와 같은 소리입니다. No risk No reward입니다. 앞으로 이자율이 올라갈 지 내려갈 지 아무도 알 수 없습니다. 모기지 이자율이 올라가는 추세면 락인을 하고 내려가는 추세면 락인을 하지 말고 기다렸다기 나중에 하라는 소리는 아무 의미 없는 소리입니다. 주식이 오를 것 같으면 사고 내릴 것 같으면 팔라는 애기와 동일합니다.

이자율 락인을 하지 않고 융자를 시작하는 것은 삼사십만달러의 큰 돈을 자신이 알지도 못하는 증권에 30-45일 한정된 기간동안 넣어두었다가 어떤 순간에 꼭 포지션을 정리해야하는 것과 동일하게 위험한 일입니다.......시장위험뿐만 아니라 거래중개인(에이전트 혹은 론 오피서)관련 리스크도 남게됩니다.......

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수잔 방 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/23/2010 12:36:21 AM

재융자를 하기 위해서는 우선 나의 조건이 어떤 상황인지 확실히 알아야 좋은
이자를 받을수가 있습니다. 지금 현재 거래하는 은행으로 알아 보시는것도 나쁘지는 않지만 은행이 원하는 조건이 않되면 그리 좋은 이자는 받을수가 없을 겁니다.rodk in는 선생님의 서류가 다 완비 된 상태에서 lender에다 신청을 하고
나서 승인이 난 후에 이자를 잠글수가 있습니다. rock in을 한 후에는 은행마다
틀리지만 15일-25일이면 close가 됩니다.

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