RESIDENTIAL즉 거주용 주택을 지을수 있는 조닝 입니다. 여기에 뒤에 숫자로 2,3,4,가 붙으면 2유닛을 짓거나 3유닛 또는 3유닛 부터는 일정 규모의 아파트 또는 R4의 경우에는 교회 ,어린이 학교등의 용도가 가능한 경우도 있습니다. 이는 시마다 다르며 특히 파킹장의 면적등에 따라서 사용이 제한되는 경우도 있습니다. 모든 경우를 알아 보셔야만 합니다. 참고 하십시요.

일반적으로 Zoning이란 부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 구획된 지역을 의미하며 미국내 거의 모든 주정부에서는 해당 구역별 편성에 관한 조례를 제정해 놓고 있습니다.

땅의 매입과 투자를 결정하기 전 반드시 Zoning규정을 살피는 것이 필수인데 특히 투자를 목적으로 상가 또는 다세대 주택을 건축할 경우, 반드시 Zoning 규정을 확인하여 Zoning이 투자 목적에 부합되는지의 여부를 정확하게 알아보아야 합니다.LA시의 경우, Dept. of Building & Safety 와 Dept. of City Planning을 방문하여 1차적으로 매입하고자 하는 부동산의 Zoning과 Ordinance에 대하여 담당 공무원과 상의하는 것이 가장 안전한 방법이라 할 수 있습니다.

또한, LA시에서는 ZIMAS ( ZONING INFORMATION AND MAP ACCESS SYSTEM)라는 인터넷 사이트를 통하여 해당 부동산의 Zoning에 관한 정보를 손쉽게 확인할 수 있는 길을 제공하고 있습니다. 웹 주소는 http://zimas.lacity.org/이며 이site안에 있는 기능중 Map과 Report를 사용하면 해당 Property의 Zoning및 전체 Profile을 자세히 파악할 수 있으며 현재 진행중인 Case에 대한 정보도 얻을 수 있습니다.

Zoning은 이를 통하여 지역의 균형발전, 낙후지역의 효율적 개발, 무분별한 개발로 인한 삶의 질적 하락 방지에 그 목적이 있으며 용도는 크게 Agricultural, Residential, Commercial, Manufacturing, Parking등으로 구분 가능합니다. Zoning이 다루는 내용들은 1) Type of Building 2) 건물의 높이 3) 건물의 크기 4) 건물의 용도 (예; 식당, 교회 가능여부) 5) 대지안에 건물이 차지할 수 있는 비율 6) 대지의 경계로부터 건물기초선까지의 간격 (Setback) 7) 최소로 요구되는 Parking Lot의 수 등입니다.

또한 http://cityplanning.lacity.org/에 들어가서 Zoning Information→Planning & Zoning Code→Summary of Zoning Regulations을 순서대로 Click하시면 Zoning별 자세한 내용을 쉽게 파악하실 수 있습니다.

중요한 Zoning관련 용어를 살펴보면
1) Down Zoning :예를들어 R4에서 R3로 Density또는 용도가 제한되는 방향으로 Zoning이 바뀌는 것.
2) Buildable Area : FAR (용적률)이 적용되고 Setback이 적용되었을때 최대한 지을 수 있는 건물의 면적.
3) Nonconforming Use : Zoning이 변경되었지만 예외적으로 과거의 Zoning을 인정해주는 제도. Grandfather Clause.
4) Variance : 특별한 이유가 있는 경우, 기존의 Zoning에 대한 예외조항을 인정해주는 경우가 있는데 이를 의미하며 예를 들면 Setback을 적용해야하는 Zoning인데 이를 적용치 않도록 허용해 주는 경우.
5) Conditional Use Permit : 공공의 이익을 위하여 현재의 Zoning에 맞지 않는 사항을 조건부로 허용해 주는 것.

* Residential
R1 : One Family Dwelling
R2 : Two Family Dwelling
R3 : Multiple Dwelling / Apartment, Condo, Child Care ( 20 Max.)로 사용 가능.
R4 : Multiple Dwelling / R3 Uses, Church, School, Child Care, Homeless Shelter로 사용 가능.

* Commercial
CR : Limited Commercial / R4 Uses, Banks, Hotel, Church, School로 사용 가능.
C1 : Limited Commercial / R3 Uses, Retail Stores < 100,000 sq. ft., Office, Hotel, Hospital, School
C2 : Commercial / Retail, Theater, Hotel, Parking Building, church, school, Auto Sales, R4 Uses
C4 : Commercial / C2 Uses with Limitations, R4 Uses