fha가 가능한지요? - ASK미국

Jun Choi 준 최 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/21/2011 10:07:07 AM

1. 크레딧도 좋으시고 인컴도 좋으셔서 가능하시면 일반론이 좋겠지만 다운페이에 여유가 없으시면 FHA도 좋은 방법입니다. 론을 받으실 수 있는 액수는 정확한 인컴과 손님의 월 페이먼트 (자동차 론, 크레딧카드 등등)에 따라 달라집니다. FHA로 3.5% 다운하시고 월 페이먼트를 1000불로 가정하면 약 50-60만불정도 론이 가능합니다. 다운페이하실 여유가 조금 더 있으시면 5-10%다운하시고 일반 conventional 론을 하실 수 도 있습니다. 하지만 이 방법도 20%이하의 다운이므로 Mortgage Insurance를 요구합니다.

2. FHA론으로도 은행집이나 숏세일 집을 사실 수 있습니다. 하지만 같은 오퍼에 일반론과 FHA론이 들어온다면 융자기간이 짧은 일반론인 오퍼를 받아들일 확률이 높습니다.

3. Pre-approval을 준비하시는게 좋습니다. 요즘은 예전보다 가이드라인이 강화되어서 오퍼를 넣을때 Pre-approval을 요구하는 경우가 많습니다. 2년치 세금보고, W-2, 한달치 Paystub과 bank statement 준비하시면 Pre-approval받으실 수 있습니다.

Jun Choi 준 최 [머니/재테크]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/21/2011 10:51:54 AM

어느쪽이 유리한지는 양쪽으로 QUOTATION을 받아보셔야만 아실수가 있습니다. 대개 fha 융자는 주로 첫주택구매자 들이 적은 다운페이먼트로(3.5%, calhfa의 프로그램을 이용하면 다운페이먼트 보조프로그램과 결합해서 0.5나 1%의 다운도 가능) 주택구입이 가능하지만 다운이 적을경우 내셔야 하는 MORTGAGE INSURANCE (모기지 액수의 0.9%정도)와 GUARANTEE FEE를 1%내셔야 하기 때문에 비용부담이 큰편이며 아무래도 다운이 적고 대개 재산세의 납부를 포함하는 impound account를 택하시기 때문에 월부담액이 높아 지게 되는 단점도 있습니다. FHA 융자로 주택을 구입하실 ㅤㄸㅒㅤ에는 가격대가 $350,000정도까지가 적당하지 않나 싶습니다. FHA 융자로 은행집이나 숏세일 주택의 구입이 가능하지만 콘도의 경우 콘도단지가 FHA 융자를 받을수 있게 승인이 되어있어야 합니다. 물론 일반 매매시에 일반융자가 다운페이가 더 많기 때문에 셀러가 더 선호하는 경우도 있지만 사전융자승인을 받고 협상여부에 따라서는 FHA 융자라고 특별히 더 불리할것은 없습니다. 오렌지 카운티의 경우 전체 융자중 FHA 융자가 작년의 경우 약 40%를 차지 했습니다. 융자의 승인을 위해서는 일반융자와 똑같이 2년치의 텍스리턴과 월급을 받으실경우 W2와 PAYSTUB 한달치 그리고 크래딧 리포트와 석달정도의 은행 STATEMENT를 준비하시면 됩니다. FHA융자는 FHA 융자를 취급승인 받은 은행이나 융자브로커를 통해서 승인 여부를 미리 알아 보시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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스티브 양 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/22/2011 12:03:32 AM

1.번 질문에 대한 답은 두가지로 나누어 질수 있습니다.

먼저 융자금액이 $417,000 아래일 경우에는 5%다운으로도 일반융자(Conventional)가 가능하므로 3.5% 다운의 FHA융자의 잇점이 별로없습니다.
이경우 일반융자의 FHA융자에 대한 장점은 FHA융자에 있는 Upfront fee (1%)가 없고, 모기지 보험료가 FHA융자에 비하여 약간 싸다는 잇점이 있습니다.
FHA융자의 일반융자에 대한 장접은 이자율이 약간 싸다는 점입니다. 30년 고정 0 포인트로 FHA융자는 4.625%, 일반융자는 4.75%, 그리고 다운을 더 적게할수 있다는 점 (3.5% vs 5%)등이 있습니다.
결국 아주 비슷한데 융자금액이 결정되면 정확히 계신해볼 필요가 있습니다.

융자금액이 $417,000달러를 넘어서면 FHA융자가 유리하다고 볼수 있습니다.
왜냐하면 FHA융자는 3.5%다운으로 융자가 가능하지만 일반융자는 최소 15%다운해야 융자가 가능하기 때문입니다. 이자율도 FHA융자가 약갑 쌉니다. 이런점이 FHA융자의 초기보증비용, 다소높은 모기지 보험을 상쇄하고도 남는다고 볼수 있습니다.
하지만 이 역시 융자금액이 결정되면 상세히 비교해볼 필요가 있습니다.

2. FHA융자로 은행집이나 숏세일은 물론 정상거래도 가능합니다. 요즘 FHA융자 너무 잘 나옵니다. 가이드라인도 일반융자보다 더 느슨합니다. 많은 사람들이 FHA융자가 시간이 더 걸린다고 생각하는데 길어야 3-4일 더걸립니다. 요즘 주택융자의 1/3은 FHA융자를 통해서 됩니다.

3. 사전융자승인서를 받기위해서는 한달치 월급명세서, 2년치 w-2폼, 두달치 은행스테이트먼트를 준비해서 융자담당자를 접촉하시면 됩니다.

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/23/2011 1:03:42 AM

다른분들이 좋은신 말씀 많이 해주셔서 저는 추가사항 더하겠습니다.
1%다운으로 구매 할 수 있는 Cal FHA는 인컴이 너무 많으셔서 가능하지 않을 수 있습니다.
3인 가족의 경우 엘에이 카운티에 구매시 $111,020의 인컴 제한과 오렌지 카운티의 경우 $130,200의 제한이 있습니다.
W2, 2년치 세금 보고, 3개월 은행 스테이트먼트를 가지고 융자하시는 분께 찾아 가셔서 말씀 나누시던지 은행에 가서 융자금액을 받아 보시면됩니다.

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k**tooke**** 님 답변 답변일 3/21/2011 1:37:08 PM

한달 전 FHA론으로 숏세일 집을 구입했습니다...
한달 페이먼트가 일반 융자보다 좀 높습니다...
아무래도 다운도 적은데다, 몰기지 보험까지 합치니 매달 더 내야 하는 금액이 많습니다..
그래도 낮은 이자율로 큰 몫돈 없이 내 집을 장만하는 메리트는 큽니다...

월 수입이 적은 편이 아니시니 너무 큰 집만 아니라면 충분히 유지해 가실수 있겠습니다만, 다운페이과 함께 에스크로 비용과 리모델링 비용은 어느정도 준비해 두십시요...
저희는 만불 정도 다운페이와, 만불정도 리모델링, 그리고 대략 5천불정도 에스크로 비용 및 기타 비용이 들었습니다..
은행과 직접 론 딜을해서 따로 브로커 fee는 안나갔지만, 2만 5천에서 3만불 정도 cash가 집구입시에 바로 투입되어야 합니다...
집 가격이 올라갈수록 그 비용은 많아집니다...

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