주택융자를 너무 높게 받은것 같은데요? - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/22/2011 9:46:15 PM

일단 주택융자를 받으셨다는 상황이 이자를 이미 lock in하신 상황이신지의 여부가 정확지가 않습니다. 보통 estimation을 줄때의 이자율은 일단 가능한 최고로 높은 이자율로 표시가 됩니다. 이이자가 확실히 선생님이 받으실 이자로 lock in 된 상황인지를 에이전트에게 물어 보시고 낮아질수 있는지를 문의 하시기 바랍니다. 오늘의 이자율이 4.8%라고 하여도 이는 lock in을 하시기 전에는 에스크로 종료후 이 이자로 이자율이 결정된다는 보장은 없습니다. 이미 에스크로가 오픈된 상황이라면 셀러의 입장에서는 현재의 approval letter를 보고 오퍼를 받아들인 것이기 때문에 원칙적으로 렌더가 바뀐다면 셀러가 이를 허락해야만 하고 가능하면 정해진 에스크로 기간이나 기타 조건에 영향이 없는지를 새 렌더와 상의를 하시고 셀러에게 알려주셔야 합니다. 이 과정에서 에스크로가 취소되는 경우도 가끔 있기는 합니다 (만일 융자가 바뀐 상황을 셀러에게 업데이트 하지 않았다면 나중에 문제가 될수 있습니다. 주의 하셔야 합니다). 일단 에이전트와 상의를 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.

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스티브 양 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/23/2011 12:44:09 AM

에스크로진행중에도 렌더를 바꿀 수는 있습니다. 하지만 계약서에 약속된 에스크로클로징날짜를 지켜야하는 문제때문에 신중하게 결정하셔야 합니다.

주택융자를 담당해오면서 아주 많은 사람들이 융자조건을 정확하게 알지 못한채 주택융자를 신청하는 경우를 많이 봅니다. 거래조건을 알지도 못하고 물건을 사는거나 마찬가지이지요..쉽게 얘기하면 컴퓨터사양과 가격을 알지도 못한채 주문오더를 하는것과 마찬가지입니다. 우리가 몇백불, 몇천불하는 물건들도 이리저리 제보고 공부하고 따지고 비교하고 깎고해서 물건을 삽니다. 하물며 수십만불짜리 융자를 받는데 (융자를 받는일은 채권을 파는일입니다) 보더더 좋은 조건을 주는 사람을 찿아 비교하고 결정해야 할 것입니다. 잘모른다고 하지만 컴퓨터값보다 수십배 수백배 비싼만큼 수십배 시간과 노력을 들여 공부를 해야만 합니다.

이자율은 정확히 얼마인지? 그 이자율에 해당하는 포인트는 얼마인지? 락인을 했는지? 락인을 했으면 몇일락으로 했는지? 락인을 한 것이 아니고 그냥 Best effort로 해주겠다는 이자율인지? 렌더와 브로커가 있다면 브로커에게 지불하는 비용은 어떤항목에 얼마인지 ? 등은 가장 기본적이고 중요한 항목들로 융자를 신청하셨다면 이미 알고계셔야하는 항목들입니다.

위의 질문을 보면 30년 고정에 5.3%라고 하셨는데, 포인트는 얼마나 지불하시는지? 몇일락을 얘기하는지? 기타 렌더와 브로커에게 지불하는 비용은 얼마인지등이 동시에 얘기되어야만 5.3%란 이자율이 비싼것인지, 싼것인지를 분간 할 수가 있습니다.

그리고 지엽적인 것일수 있겠지만, 30년 고정의 경우 대부분의 이자율은 5.375%, 5.25%, ,....4.875%, 4.75%등 0.125% 간격으로 변합니다. 따라서 선생님이 말씀하시는 5.3%나 4.8%는 정확한 숫자가 아닌것 같습니다.

현재 융자진행중인 회사에 연락하셔서 이자율이 얼마로 락인 되어있는지. 포인트는 얼마인지, 다른 융자비용과 렌더, 브로커에게 지불하는 비용은 얼마인지. 등을 확인하시는 것이 우선되어야 할 것 같군요...도움이 되었으면 합니다.

스티브 양 [머니/재테크]

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Jun Choi 준 최 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/23/2011 11:10:07 AM

보통 이자가 4.875 라고 하더라도 크레딧 점수, 다운페이, 콘도인경우, 거주목적에 따라서 이자가 조정될 수 있습니다. 이자가 또한 매일 변하므로 언제 락인하느냐도 중요합니다.
20%다운하시면서 크레딧 716점이시면 .75 point add on 이 생겨서 이자율이 .125에서 .25% 정도가 올라갑니다. 만약에 콘도를 구입하신다면 그만큼이 더 올라갈 수 있습니다. 위에 전문가임을 말씀대로 론오피서분과 상의하시고 신중하게 결정하시기 바랍니다. 감사합니다.

Jun Choi 준 최 [머니/재테크]

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j**tin593**** 님 답변 답변일 4/23/2011 7:59:01 AM

다시 확인한 정확한 융자정보가요, 30년 고정에 5.375%이고요 포인트는 안샀구요 30일 락인했습니다.

h**song**** 님 답변 답변일 4/23/2011 9:40:48 AM

크레딧이 좋은 조건일떄 지금 현제 BOA는 4.75%에 1.125포인트를 CHASE BANK는 4.75%에 1.5% 내는걸로 나오네요. loan amount $376,000에 대한 포인트를 BOA는 $4230불을 CHASE BANK는 $5640을 클로우징할때 님이 더 내야 되는걸로 나옵니다. 스코가 716이라면 이자율이 조금 더 높을수도 있겠네요. 대신 님은 포인트가 없으니 그돈을 세이브 하시는거네요. 융자회사에다가 연락해서 포인트를 더 내는걸로 해서 이자율을 나추는수도 있습니다. 그리고 30일 안에 크로우즈가 안돼면 그때 이자율로 다시 변경되는수도 있습니다. 그리고 하루하루 지날때 돈을 차지할수도 있고 캔슬하는수도 있으니 빨리 일을 진행하는 direct lender인지 아님 브로커인지 확인하세요. .그리고 렌더비용과 브로커 비용이 얼만진 아시나요? major bank가 좀더 싸긴 하는데요. 대신 융자금액이 더 작을수도 있습니다. 저같은 경우는 큰 은행에서 $200,000까지 해준다고 했고 다른랜더는 $245,000까지 가능하다해서 다른 랜더를 썼습니다. 지금 시간이 없으니 빨리 결정을 하셔야 합니다.

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