(1) Loan Modification: 가지고 계시는 모기지 융자의 조건 주로 이자율이나 고정 융자조건을 변동으로 아니면 변동 융자 상환조건을 고정으로 바꾸어서 모기지 페이먼트를 주로 줄여주는 제도입니다. 융자금의 상환이 어려울때 자격여건이 되는 분들에게 은행에서 페이먼트를 줄여주는 제도이며 최근에는 모기지 원금의 삭감까지도 가능하도록 정부에서 대책을 준비중입니다.
(2) Loan Litigation: 주로 지금가지고 있는 모기지를 본인에게 불리한 조건등으로 받았다고 생각되었을때 이를 소송을 통해서 피해의 보상을 받으려는 조치를 loan litigation이라고 합니다.

Loan Modification 이란 ?

Mortgagor(은행에서 모기지를 받은사람. 즉 고객) 의 여러 대출조건(이자,기간등) 중 최소 1-2가지 조건이상을 영구적으로 수정하여 대출을 재 작성하는 것을 말하며, 그결과 Mortgagor가 충분히 모기지 를 지급할 수 있는 능력의 payment 으로 만드는 것을 말한다.

Loan Modification(융자조정)시에 기존에 발생된 연체벌과금 (Accrued Late charge)등은 은행에서 면제된다.
이중 원금이 현재 부동산 싯가보다 많을 경우나 혹은 금액이 지나치게 많을 경우는 은행에서 원금탕감도 가능하다.

은행이나 금융회사등에서는 언제나 이득과 손실을 따져보기 위해 다음과 같은것을 고려한다.
(1) Loan Modification을 하여 손님이새모기지payment을 낼수 있는가, 손실액과 이득은 얼마인가?
(실제로 Loan Modification을 한후 53%정도가 6개월이내 다시연체가 일어났다.)
또한 새로운 모기지 금액을 내기 위한 자산,수입원등 증빙자료를 제출 하여야 한다.
(2) Short Sale을 할때 기간,비용손실경비등을 비교하여 은행이 Foreclosure진행시 법적비용,기간,부대비용,관리비용 , 은행의 경매물건 의 재인수후 관리,비용,마켓비용등 각종부대비용 비교후 손실여부에 따라 법적절차를 진행할 수 있다.
결국은 은행은 어떠한 선택이 은행의 경제적 이득과 손실이 될것이냐를 검토후 선택하게 된다.
과거에는 Loan Modification 결정이 3-6개월이 걸리던 것이 이제는 4-6주정도 걸리는 것으로 안다. 진행은 ,본인자신이나, Loan Modification 회사, 변호사등이 할 수 있다. 반듯이 Loan Modification은 자격증있는 회사에서만 하게 되어있다. 변호사가 진행할 경우는 Loan Modification을 전문적으로 한 경험이 있는지를 확인하여야 겠다. 어느경우던, 직접 본인이 확인하고 신경써야만 한다.

Loan Litigation 경우:

보통 Loan Litigation(대출소송)은 현재 경제파탄의 주원인인 Subprime사태후 많은은행의 실책으로 보고, 많은 변호사들이 모기지은행을 상대로 소송을 하는것을 말하며 요즘 이런경향이 많다.
즉 변호사들이 모기지은행이 대출을 하는 과정에서 Fair Lending Act나 법위반한 사항이 없나를 알아내기 위해 모기지 서류를 감사하고 또한 모든 대출 서류들을 재검토하는 것이다. 만일 불법적인 면을 발견하게 되면, 변호사는 이사실을 일종의 은행압박용으로 사용하여 대출의 탕감이나 이자,기간등 Loan Modification을 유도하기 위한 협상의 도구로 사용한다. (왜냐면, 은행입장은 불법적인 것에 대한 파장효과보다 한고객에 대해 Loan modification을 해주는게 훨씬 유리하다.)

많은경우,변호사들이 Loan modification을 추진하다 일이 잘 안되는 경우 Loan Litigation으로 재추진한다.(반듯이 그런것은 아니지만) 단 여기서 고객이 주의할 점은 정말 은행의 법위반사항이 있어야 한다. 만일 잘못할 경우는 시간과 변호사비용뿐만 아니라 시기을 놓쳐 차칫 foreclosure 로 가는 경우가 되고 만다. 변호사의 경우는 Loan modification -> Loan Litigation -> Foreclosure로 진행할 수 있는 최고의 case가 될 수도있기 때문이다.)