숏세일 - ASK미국 - 미주중앙일보

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/15/2010 9:14:34 PM

일단 숏세일의 정의는 융자받으신 액수와 현재의 시장가격의 차이가 커서 정상적인 매매가 불가능할때 실시하는것 입니다. 일이차 융자가 50만이라면 수수료까지 $525,000에 팔리는 가격이 결정되는 것이 아니고 가격은 현지 사정에 능통한 부동산 중개인을 통해서 현재의 상황에서 매매가 가능하고 은행측의 숏세일 승인이 가능한 가격을 산정하셔야 합니다. 최근에 실시되고 있는 HAFA를 이용하신다면 일단 숏세일로 인한 크레딧의 손상을 최소화 할수 있습니다. 페이먼트를 연체하고 계시다면 크레딧에 이미 손상이 초래되지만 페이먼트를 하시면서 숏세일을 빨리 승인받으시면 손실을 최소화 할수 있습니다. 굳이 5만정도를 따로 페이먼트 plan을 만드시기 보다는 (note를 추가로 작성하셔야 합니다 )숏세일에 경험이 많은 에이전트를 고용하셔서 가격을 잘정하셔서 협상을 하시기 바랍니다. 즉 숏세일로 인해서 더이상 또다른 페이먼트를 만들어 내시지 마시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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young Kim 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/15/2010 9:51:00 PM

일반적으로 모기지 연체가 시작되는 날로 부터 90일까지 은행은 notice of default(연체 통지서)를 보내고 90이 지나면 foreclosure을 위한 법적 절차를 진행 합니다. 보통 foreclosure complaint(솟장)을 받고 30일이내에 mortgagor(모기지를 빌린사람)는 answer(답변)을 하여야만 하며, 만일 답변을 안할경우는 자동적으로 judgement을 받게됩니다. 일단 foreclosure판결을 받으면 공고를 하고 경매처분후 입찰자가 없으면 은행이 재 매입을 합니다.
(이런 일련의 과정이 보통 6개월에서 18개월까지 걸립니다 -개인주택의 경우)

이런 과정을 거치지 않고 최대한 mortgagor의 금전적,정신적,시간적 손해을 보지 않고 해결하려는 노력으로 연체되기전 혹은 연체후 90일이내에서 (이경우 계속 2달치 연체 포함), loan modification이나, short sale, deed in lieu of foreclosure등이 본인의 의사를 반영한 자발적 행동인 것입니다.
Loan modification은 모기지 조건을 변경하여 모기지를 낼수 있도록 하는 조치이고, short sale은 은행이 손해는 나지만 foreclosure로 갔을경우 보다 시간,경제적 효과가 있다고 판단하였을때 취하며, 만일 mortgagor가 lender와 사전합의하에 자발적으로 deed을 넘겨주고 foreclosure을 안하는 경우등 서로의 실리를 따져봐야 합니다. (이과정에서 은행과의 협상이 가능합니다.)

하지만 은행은 주주의 투자로 이루어져 손실을 최소화하여야 하나, 개인이 아닌관계로 규정 (policy, regulation,compliance)및 법을 지키는 과정이, 개인처럼 쉽게 결정을 내지는 않읍니다.

은행측으로는, 담보(모기지 1,2차)를 갖고 있는 상황에서 어떤 행동이나,법적절차없이 담보물건을 해지할 수 없기 때문입니다.
지금말씀하신 경우는 short sale이나 deed in lieu of foreclosure을 은행과 협의후 남은 차액에 대해서 은행이 탕감을 하거나 deficiency judgement을 취하여 상환가능금액을 갚아나가는 협상을 하게 됩니다. (이경우, deficiency judgement을 기다리지 않고 자발적으로 은행에 차액에 대한 promissory note로 재 협상을 하실수 있지만 이 경우도 상환능력에 따라 결정합니다).

즉 short sale후 차액 (deficiency balance)에 대한 은행의 행동

(1) 남은 부채의 추징 (collection) 및 재소송으로 deficiency judgement
(2) 남은 부채에 대해 무담보 대출 재계약 (unsecured promissory note)
(3) 탕감 (회계사 상담)

이런 과정을 거치지 않고 은행이 부채상환없이 무조건적으로 mortgagor에게 담보를 release할 수가 없기 때문입니다.
하지만, 모든 규정에는 예외라는 것이 있으니, 은행 담당자와 상의후 협상으로 본인에 가장 유리한 결정을 하시기 바랍니다.

*** 질문자님의 경우는 (자세한 정보가 없으므로 판단은 어려우나) 두 부부가 $140,000이상 인컴이 있는경우이고 (만일 모기지를 두 부부이름으로 하였는지에 따라) 또한 다른 자산이 있는 지에 따라, 은행이 탕감보다는 deficiency judgement후 월급에 대한 차압 (garnishment)등을 하거나, 만일 mortgagor의 협조가 있다면 new note로 상환을 요구하기가 쉽습니다.

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