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Q.오너 파이넨싱땜에...

지역Virginia 아이디q**stio****
조회2,911 공감0 작성일4/29/2010 11:06:14 AM
owner financing으로 작은 옷가게를 10개월정도 운영하고 있읍니다. 불경기이다보니 매달 전 주인에게 주어야 하는 돈도 어렵고 렌트도 밀리는 상태이다 보니 전주인에게 다시 돌려주겠다고 했읍니다. 그랬더니 지금은 자기도 자기 비즈니스도 어렵고 하니 안되겠답니다. 그러면서 부동산에 매물로 내놓고 팔리면 자기에게 줄돈도 주고 저도 돈을 좀 챙길수 있으니 그렇게 하랍니다.
매상이 줄어서 월 만불이고 지금으로선 인건비 제하고 천불이나 남을까 싶네요. 물론 주인이 주7일 붙어있으면서 파트타임쓰면 인건비에서 절약해서 천불정도 더 가질수는 있겠죠. 이상태인데 10만을 생각하네요. 옷가게 처음 셋업하면 20-30만은 드니까 10만이면 거래 가능하다면서요. 이곳에서 사정을 아는 사람들은 누가 10만에 그가게를 사겠냐는 사람이 대다수이거든요.
정말로 이젠 가진돈도 없고 더이상 유지가 버겹고해서 다시 돌려주려니 싫다고 하고 어쩌면 좋을지 모르겠읍니다. 제가게같았으면 벌써 정리해버렸을 것을 이러지도 저러지도 못하겠어요. 어쩌면 좋을까요..
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 4/29/2010 2:12:59 PM
Owner finacing 으로 매입 하실 때 해당 사업체이외로 담보를 제공한 일이 있는지요 집이나 어떤 다른 담모물 제공한 일이 없으면 사업체를 포기하는 것으로 손실문제가 정리 된다고 봅니다. 물론 매입당시 cash down 하신 것도 손실 될 수 밖에 없게 됩니다. 수입이 없는 사업체를 계속 하실 수는 없는 일이니까요.
그러나 다른 담보물을 제공한 상황이면 문재는 달라 집니다.

Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/29/2010 4:32:32 PM
일단 다른 전문가님이 답변주신대로 오너 파이넌싱의 조건을 잘 살펴보셔야 합니다. 보통 사업체를 인수시의 오너캐리는 일정 다운을 하고 나머지는 일정 이자를 지급하며 다달이 페이먼트를 하는식으로 진행이 됩니다. 일단 이상태에서 비지니스를 포기하신다면 오너캐리 최초의 계약시의 다운페이먼트를 포기하게 되는것으로 일정 손해를 감수하셔야 합니다. 전주인께서 이 옷가계를 중개인을 통해서 매매하려고 하신다니 일단은 그결과를 기다려 보시고 한가지 중요한 것은 현재 밀리고 있는 리스계약에 대해서 현 랜드로드와 타협을 하셔야 합니다. 그리고 이 리스가 만일 이전 주인의 리스조건을 assign한 것이라면 전 가계주인도 밀린 리스에 대한 궁극적인 책임을 지게 됩니다. 이에 유의하셔서 사업체매매와는 별개로 리스에 관한 문제를 해결하셔야 합니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
최영신 님 답변 [주택/부동산] 답변일 4/30/2010 12:04:53 AM
안녕하세요.

요즈음 경기가 너무 오랫 동안 어렵다보니 흔히 발생할 수 있는 문제이지요.

요사이는 다 어렵기 때문에 최선을 다해도 안되는 것은 안되는 것입니다.
너무 고민 많이 하지 마시고, 매사를 긍정적으로 생각하시고,
편안하게 지내세요.

앞의 다른 전문가님들께서도 말씀하셨지만, 질문이 조금 더 구체적이었으면 답변하는데 도움이 되겠군요.
예를 들자면, 가게 구입시에 에스크로를 열고 닫았는가?
오너파이낸싱 금액이 UCC에 File이 되었는가?
오너 파이낸싱에 관한 계약서가 있는가?
있다면, 계약 내용은 무엇인가 등등입니다.

한편, 렌트 내기가 버거우시면, 그 문제도 타협을 해야 될 부분입니다.

세상은 본인의 뜻대로 안되지만, 그래도 길이 있을 것입니다.

같이 연구해보겠습니다.

최영신 [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 부동산 중개업

이메일 URI.Utopia@gmail.com

전화 213-637-9000

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