모게지 Trial Plan 3번 내는것 끝나고 정식승인이 났는데요... - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/25/2012 10:20:23 PM

일단 조건으로 보아서는 일반 융자승인을 받으신 것으로 보입니다. 융자의 승인이 잘되었는지 아니면 잘되지 않았는지의 판단은 결국 본인이 하셔야만 합니다. 가장 중요한 것은 승인된 모기지를 문제없이 상환 하실수 있는지의 여부와 현재 모기지와 시장에서의 주택의 가격의 차이를 고려 하셔서 그차이가 크다면 얼마정도 주택을 보유해야만 그차이가 회복이 되는지를 고려 하시고 추가로 해당 지역의 주택시장의 회복속도등을 생각해 보셔야만 합니다. 만일 나중에 경제적으로 어렵게 되신다면 다시 융자 조정을 신청 하시거나 숏세일을 추진 하실수도 있습니다. 다만 빚이 많으시거나 2차이상의 모기지가 있으시다면 숏세일 성사후 빚을 탕감 받으실수 있는지도 고려를 하셔야만 합니다. 참고 하십시요.

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박정수 Richard Park 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/26/2012 7:34:34 PM

안녕하세요

일반 융자 승인이 아니신 론 모디피케이션을 완료하신 것이라면 은행측이 선생님께 완화된 조건을 승인하고 이자나 조건을 일반적인 수준에서 적당하게 조정해 준것으로 보입니다

숏세일은 현재 금년 말로 한시적인 종료가 예고 되어 있어서 기간이 연장되어야 다시 고려 해 볼수 있을듯 보이지만 일반적으로 나중이라도 두가지 모두를 은행이 중복적으로 혜택을 주지는 않는 것으로 알려져 있습니다

그러나 간혹 해당 은행에 따라서는 선별적으로 모디피케이션 이후에 숏세일 부분을 협의해 주는 사례도 있으므로 해당 은행에 직접 문의 하여 알아보시기 바랍니다.
감사합니다

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/30/2012 11:52:13 AM

융자 조정의 결과는 아주 좋은 조건에 받으셨습니다.
오바마 융자 조정을 받으신 것으로 보이며 지금 받으신 결과 보다 더 좋게 받을 수 있는 분들은 거의 없습니다. 더 좋은 조건을 받기위해 융자조정 승인 후에 다시 융자조정을 신청하시다가 오히려 집을 빼앗기신 분들이 꽤 있기에 지금 받으신 것이 페이먼트하기에 어렵다면 집을 지키기 어려운 것입니다.

융자조정 승인 이후에라도 숏세일은 가능합니다.

현재 36만불의 모게지가 남아 있으시다면 집의 시가는 약 20 ~ 25만불 정도가 아닐까 예상됩니다. 첫 5년은 재산세 포함 월 페이먼트가 약 $1450 정도가 될겁니다. HOA가 있으시다면 추가를 하셔서 렌트 시세와 비교를 하시면 됩니다. 25만불 시세의 집은 렌트시세는 약 $1500이 됩니다. 이럴 경우 HOA가 있다면 집을 지킬 이유가 없는 것입니다. 동일한 집을 렌트 하실 경우 페이먼트는 비슷하므로 첫 5년은 지킬 이유가 있으나 6년째 $1600 정도, 7년째는 $1750 정도가 됩니다. 7년째 부터는 렌트보다 훨씬 더 비싸게 집에 머물게 되며 집을 소유하고 있으므로 재산의 가치 (Net Worth)는 -$100,000정도가 됩니다. 만약 렌트를 했다면 최소한 집의 렌트 비용은 남보다 더 내지는 않을 것이며 재산은 마이너스는 아닐 것입니다.

집 값이 오르는 것때문에 소유하고 있겠다는 생각도 있습니다. 요즘 집값이 많이 내렸고 이제는 오르는 것만 남아 있기에 틀린 생각은 아닙니다만 과연 얼만큼을 소유하고 있어야 본전을 찾을 수 있을까요?
질문을 하신 분의 경우 현재 시세가 $250,000일 경우 15년은 있어야 36만불정도가 되지 않을까 생각이 됩니다. 15년 후에는 융자 금액이 $200,000 + $60,000이 됩니다. 월 페이먼트는 렌트 하시는 분과 비교를 했을 때 첫 5년은 비슷 하고 6년 째에는 $1200, 7년째에는 $3000, 8년째 부터는 년 $4200씩 더 내야 합니다. 그러면 $37800의 금액을 렌트 하시는 분보다 더 지불 하시고 15년간 집을 지킨 결과가 됩니다. 이때 판매를 하실 경우 약 8%의 비용이 발생하므로 $360,000에 판매를 하셨을 경우 $331,000의 금액을 받으실 것이며 $260,000의 융자를 페이하고 나면 $71,200의 이익을 취할 수 이으므로 약 $30,000의 순이익이 발생합니다. 만약 월 $300의 HOA가 있을 경우 15년 간 $54000을 추가로 지불 하여야 하므로 15년을 지키더라도 결국에는 손해를 보는 것입니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

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최영신 님 답변 [주택/부동산] 답변일 8/31/2012 10:12:46 AM

아주 잘 받으셨는데요. 이 정도면 축하드릴만 합니다.
염려하시는 부분은 적어도 5년 내지 8년 후가 되겠는데...
그때 가서 본인의 경제적인 여건이나 상황이 여의치 않거나 심각한 변동이 있을 경우에는 또 해보셔도 됩니다.
적어도 7년동안은 좋은 것이고, 아마 그대로 나가셔도 좋겠습니다.

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