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Q.오너 파이넨싱 상가구입

지역California 아이디p**unsun****
조회3,484 공감0 작성일7/19/2010 10:14:08 PM
제가 상가콘도건물을 3년전(2007년 10월) 구입했는데 440,000에 디파짓을 130,000을 하고 나머지 310,000불은 오너 파이넨싱으로 구입하였습니다.
개인 상가 콘도라서 관리비도 부담스럽고 달달 패이먼트도 부담스럽지만 한달도 안 미루고 냈습니다.

아무리 생각해도 이 건물의 값어치가 이돈만큼 올라가기는 힘든 상황이고 지금 경기가 힘들다보니 페이면트 하기도 힘들고 구입 한지 3년정도 밖에 안되였지만 장사는 바닥을 치고 도저히 힘든 상황에서 오너파이넨싱을 해준사람을 자꾸 횡포를 놓는데 제가 수표를 한번에 세달것을 줍니다. 한달 한달 은행에서 디파짓하여 가져가는데 요즘 자꾸 제은행 구좌에 돈이 없다고 패널트를 물리곤 합니다.
저의 은행구좌에 돈이 있는데도 은행에서 스테이먼트 사본을 복사해서 보여주어도 자꾸 우기면서 횡포를 놓는데 다시 건물을 가져가라고 해도 싫다고 하는데,
그냥 포기를 하면 310,000불에 대한 차압을 내가 사는 집에다도 린을 거는지가 궁금합니다.
계약서에는 그런 내용은 없지만 무섭습니다.부채상환은 5년 상환 30년 옵션을 주었는데 계산을 해보니 그냥 포기가 나을것 같아서 질문을 하였습니다.답좀 부탁합니다.
상가건물등기를 남편과 제 이름으로 되였있고 집의 이름도 남편과 나의 이름으로 되였있습니다. 비즈니스는 부인이름으로만 되여있고. 이때 집의 이름을 한사람으로만으로 하면 안될까요? 귀견 부탁드립니다.집은 라인오브크레디만 받았고 패이 오프한 집입니다.
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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 7/20/2010 4:56:22 AM
Owner financing 으로 된 NOTE 에 어떻게 명시하였는지에 따라서 차이가 있겠으나 페이먼트를 하지 못하면 당연히 forclosure를 진행 시킬 것입니다. note holder (seller)는 빚에 해당하는 $310,000과 그동안 밀린 페이먼트 또는 기타 경비를 회수하면 deposit $130,000 만 잃고 끝날수 있으나
경우에 따라서는 모두 회수하지 못하고 손해를 보게 되는 부분에 대하여
deficiency judgement을 court에 신청하여 승인을 받게 되면 이는 general lien 성격이 되어 다른 재산에 attachment 가 이루어져서 이금액을 지불해야하는 의무가 발생 할 수도 있읍니다.부동산 전문 변호사와
상담하실 것을 권하고 싶습니다.
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최영신 님 답변 [주택/부동산] 답변일 7/20/2010 12:42:48 PM
대체로 오너 파이낸싱 (Owner Financing) 또는 셀러 파이낸싱 (Seller Financing)을 받아 구매하셨다면, 그 해당 건물에만 담보 (Lien)가 설정되어 있을 것입니다만, 계약서 또는 Note 내용을 보아야 더 정확한 또는 구체적인 의견을 드릴 수 있겠습니다.

그러나 우선 질문하신 내용으로 보아서는 셀러 (Seller)가 귀하의 구좌에서 해당 원리금을 가져갈 뿐더러, 임의로 지체금 (Late Fee)까지 가져가는 것 같은데, 일단 구좌를 폐쇄하시거나, 잔고를 좀 모자라게 남겨두시어, 페이먼트(Payment)가 자동으로 지급되지 않도록 대처하시는 것이 우선일 것 같습니다.

질문하신 분의 구좌에 잔고가 있었는데도 페날티 (아마 Late Fee, Non-sufficient fee등등을 말하는 것 같은데)를 마구 덧붙혀서 빼내간다면 그것만으로도 소위 지급거절 또는 스톱페이먼트 (Stop Payment)를 하실 충분한 이유가 된다고 봅니다.

그리고, 걱정을 너무 키워서 하시지 마시고, 그 상가 콘도건물에만 국한시켜서 하십시오. 상가 건물의 시세는 30% 정도는 항상 오를 수도 있고 떨어질 수도 있습니다. 그래서 은행이나 기타 렌더 (Lender)들이 상가 거래시에 1/3을 다운 (Down)하라고 하는 겁니다. 따라서, 구매 당시의 시세보다 지금의 싯가가 더 떨어졌을 가능성은 있지만, 그래도 상가는 상가일 것입니다. 버리시거나 어떤 결정을 하시기 전에 전문가와 - 변호사가 되었든 부동산 중개인이 되었든- 보다 구체적으로 상담해보십시오.

부동산 중개인과 먼저 상담해 보시기를 권합니다.
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4**KI**** 님 답변 답변일 7/19/2010 11:07:22 PM
참으로 속상하시겠습니다.
오너 파이넨싱으로 구입하였으면, down하신 $130,000를 포기하고 주인이 다시 그 건물을 회수하는 것으로 끝날 것입니다. (일반적인 경우) 대개 더 이상의 책임은 님에게 없는 것으로 압니다. (경기가 곧 풀려서 그 건물을 지킬 수 있으시면 좋으련만요).
4**ki**** 님 답변 답변일 7/20/2010 7:43:32 AM
부채상환은 5년 상환 30년 옵션이라고 하셨는데, 이것이 어떤 option를 말하는 것이지 궁금하네요?
31만불을 5년에 갚되 30년까지 연당 할 수도 있다는 것입니까?
5년에 상황을 맞추고 payment를 했다면 거의 절반의 payment를 했다는 것이데...
만약에 이런 경우라면 집이라도 팔아서 수입이 예상되는 이 건물을 포기하지 않는 것이 졸지 않을까요?

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