안녕하세요
집구매에 있어서 많은 어려운점도 설레이는 점도 있으리라 생각됩니다.
십년 가까이 보면서 빌더나 셀러가 고용한 인스펙션을 쓰는 경우는 아주 극히 이레적입니다.
저의 경험상 여짓껏 착하고 젠틀한 빌더는 한명도 없었습니다.
형평성의 문재 때문에 빌더도 권유하지 않는내용입니다. 아직 실행하지 않은 인스펙션 스케쥴은 언제고 위약금 없이 cancel 할수있습니다.
인스펙션의 모든 라이어빌리티는 바이어에게 있으며 직접 선임하시는 편이 훨씬 유리하리라 생각됩니다. 일단 에스크로가 들어가는 순간 우리편이라 믿었던 에이젼트도 seller 측과 같은맘이 되어버립니다..
보통 새집의 경우 꼭 인스펙션을 하라 권하고 싶습니다. 새집이 10년된 집보다 문제점이 더많습니다. New home construction 일 경우는 phase 1, phase2 or phase 3으로 나누어 공사중 동시에 바이어 인스펙션을 진행한적도 있습니다. 빌더가 엄청신경써서 거의 설계도데로 하더라구요( 현명한 한국인바이어 이셨구여 많은 미국인바이어들도 그렇게 합니다. 바이어 & 바이어 에이젼트도 모르는 경우이고 대부분이구요 ). 그리고 빌더워란티로 11개월후에 고용한다는 생각은 말두 않되는 생각입니다. 규모가 큰 공사인 경우는 파산을 하는 경우가 대부분이고 홈워런티는 디덕터블이 있을뿐더러 클레임청구해서 받아내기가 별따기입니다.. 고작 1년에 몇백불 짜리 인슈런스 프레미엄으로 넉넉한 보상을 받는다는 논리는 쉽지않습니다. 홈워런티 계약내용에 작은 글자도 모두 읽어보시기를 강력히 권합니다. 홈워런티회사는 무척이나 터프&러프합니다.
집을 지으면서 빌더의 작업내용과 다르게 plumbing or electric plan , 나무바닥제가 라미네이트 플라스틱으로 바뀐다든지 작업비가 많이 들어가는 계단 hand rail 을 뺀다든지, 가라지의 마감을 콘그리트로 끝내고, 재료비가 비싼 방음,방진 창문 , Main Entry wooden door 를 홈디포에서 사다가 썻다든지 일일이 기억할수없을정도로 많이 있을 수 있습니다. 한가지 tip 으로는 공사후 이사가기전 detail cleaning ( not just cleaning ) 약 $600 불과 나무바닥 waxing 약 $400불도 빌더 부담입니다.
아울러 새집을 사실때에는 꼭 blue print 설계도를 받아두시고 마감제의 약 10%를 받아두세요. 바닥,타일,나무등등은 몇 년이 지나면 수리할 때 똑같은 재료를 구하지 못하여 ugly finish 가 되는경우가 많습니다.
집열쇠와 그라지 리모컨은 이사후 꼭 바꾸시구요.

뜻하신바 이루시기 바랍니다. 새집 축하드려요..

아래 링크도 참고하셔서 심사숙고하시기바랍니다
http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/new-home-defects-builder-responsibility-30211.html

http://www.npiweb.com/portals/0/Resource/resolve_construction_defect.pdf

http://www.afullhouseinspection.com/New-Home-Construction-and-Builder-Warranty-Inspections-Energy+Smart-Energy+Star

주택을 새집이든 아니면 기존의 주택이던 간에 인스펙션은 구입전 에스크로 기간내에 하셔야만 합니다. 일단 에스크로가 종료된 이후에는 1) 워런티 (워런티 회사에서 보통 1년의 기간으로 셀러가 부담해서 구입해줌) 2) 빌더의 워런티 (경우에 따라서 다르나 대개 foundation의 경우 10년까지 가능하면 어떤 항목이 몇년간의 워런티 적용을 받는지는 체크를 해보셔야만 합니다) 가 적용이되게 됩니다. 가능하시면 인스펙션은 여러분께 조언을 구하시고 소개를 받으시거나 아니면 본인이 웹사이트로 찾아 보셔서 진행 하시는게 좋고 가능하면 liability insurance나 E&O 보험이 있는 인스펙터를 고용 하셔서 진행 하시기 바랍니다. 참고 하십시요