문: 부동산을 자녀에게 증여하기 전에 알아야 할 것

답: 장기 요양 (Long Term Care)비용이 폭등하면서, 홈케어를 받거나 양로원에 장기간
체류하게 될 경우의 비용 부담이 크게 다가올 수 있다. 실제 장기 요양이 필요하게 되면, 경제적으로 안정적이던 가정도 감당할 수 없는 비용을 떠 앉게 되기도 한다.

기존의 건강 보험이나, 메디 케어는 장기 요양 비용을 보조하지 않기 때문에, 많은
사람들이 이 비용을 충당하기 위해 메디 케이드를 찾고 있다. 그러나 메디 케이드 수혜
자격을 얻으려면 먼저 가지고 있는 세이빙의 전부를 써야 한다.

소유하고 있는 부동산을 성인 자녀에게 양도하면 메디 케이드가 필요한 경우 집을
팔아야 하는 경우를 피할 수 있다고 들었을 수도 있다. 간단히 소유권을 양도하는 것이
메디케이드 수혜를 받을 수 있도록 도와주고, 복잡한 상속 계획을 통해 부동산과 다른
자산을 처리하는 것보다 더 쉽고 저렴하다고 생각할 수 있다.

하지만 이것은 여러 면에서 큰 실수이다. 메디 케이드 수혜 자격을 연기하거나 심지어
실격시킬 수 있을 뿐만 아니다 다른 여러 가지 문제로 이어질 수 있다.


-메디 케이드의 변경

2006년 2월, 미 의회는 메디 케이드 남용을 줄이기 위한 많은 조항이 포함된 적자 감축법(Deficit Reduction Act)을 통과 시켰다. 그 중 하나는 수혜 자격을 위한 5년 동안의 '룩백(look-back)' 기간이었다.

즉, 메디 케이드 수혜 자격을 얻으려면, 신청 전 5년 이내에 자산의 '보상되지 않은 무상양도'가 있는 지에 대해 검토를 받아야 한다. 그러한 양도가 발견되면 수혜 자격이
지연되는 벌칙 기간이 발생할 수 있다.
이 5년 기간 내에 보상 없는 양도 6422 달러 마다 메디 케이드 혜택이 1개월 보류된다.
5년을 초과한 이전의 양도에 대해서는 이런 불이익을 받지 않는다.

따라서 부동산을 자녀에게 양도한 후 5년 이내에 장기 요양이 필요할 경우, 메디 케이드 혜택 자격을 상당히 지연시킬 수 있으며 자격을 얻지 못할 수도 있다. 그러한 위험을 감수하기 보다는 더욱 안전하고 효율적인 옵션을 고려해 보아야 한다.


-엄청난 세금 부담의 가능성

부동산 소유권을 양도했을 때의 또 다른 단점은 자녀들에게 큰 세금 부담을 안겨줄 수
있다는 것이다. 당신이 집을 오랫동안 소유하고 있었다면 가치가 크게 올랐을 것이고,
부동산을 자녀에게 양도 함으로써 자녀가 부동산을 팔았을 때 큰 이익을 볼 수 있다고
생각할 수 있다.

불행히도 그렇게 하면 부모가 구입했을 때의 집값과 자녀가 판매한 시점의 집 판매
가격의 차이에 대해 양도 소득세를 지불해야 한다. 집의 가치에 따라 이 세금은 매우 큰 액수가 될 수도 있다.

이와는 반대로 부모 사망시 부동산을 양도할 경우, 자녀는 스텝업 베이시스 (Step-Up
Basis)를 받게 된다. 이것은 사망시의 양도에만 받을 수 있는 혜택으로 자녀가 부모
사망시의 부동산의 가치와 판매가격의 차이에 대한 양도 소득세를 지불 할 수 있게 한다. 이는 스텝업 베이시스 없이 지불해야 하는 세금과 비교해 상당히 적은 액수이다.


-부채, 이혼, 장애 및 사망

부동산 소유권을 자녀에게 직접 양도하는 것을 권하지 않는 이유는 여러 가지가 있다. 자녀가 부채를 가지고 있다면, 자녀의 채권자들은 재산에 대해 소유권을 주장하고 회수할 수 있다. 이런 경우, 자녀가 부채를 갚기 위해 부동산을 팔아야 할 수도 있다.

이혼은 또 다른 문제이다. 부동산이 자신의 이름으로 되어 있는 동안 자녀가 이혼을
한다면 부모에게 물려받은 부동산은 공동 재산으로 간주될 수 있다. 이혼의 결과에 따라 자녀가 부동산을 팔거나 전 배우자에게 부동산 가치의 일부를 지불해야 할 수도 있다.

자녀의 장애나 사망 또한 큰 문제가 될 수 있다. 자녀에게 장애가 생겨서 메디 케이드
또는 기타 정부 보조금이 필요한 경우 자신의 이름으로 된 주택을 소유하는 것이 정부
혜택의 자격을 잃게 하는 원인이 될 수 있다. 자녀가 부모 전에 사망하고 부동산 소유권을 가지고 있는 경우, 부동산은 자녀의 재산으로 간주되어 자녀의 상속인에게 넘어 가게 되어 부모에게 문제가 될 수도 있다.


-적절한 상속 계획이 필요

위와 같은 문제들을 감안할 때, '가난한 사람의 상속 계획'이라 불리는 자녀에게의 소유권 양도는 대부분의 경우 좋은 방법이 아니다. 대신, 메디 케이드의 혜택을 받을 수 있고, 비싼 장기 요양에 대비하며, 가족을 법정과 가족간 분쟁으로부터 지킬 수 있는 상속 계획을 고려하도록 권하고 싶다.

김지아/변호사