문: 비거주 한국 시민이 미국 부동산을 구입하려면 어떻게 해야 하나.


답: 자녀 교육이나 투자를 위해 미국에 거주할 목적없이 부동산을 구입하려는 한국 시민들은 두 나라 모두의 세금과 관련법을 고려하여 계획을 하여야 한다. 자신의 이름으로 직접 구입하는 것이 일반적이나 신탁이나 법인을 통해 구입하면 세금을 아끼고 다른 이점이 있을 수 있다.

외국인이 미국 부동산에 장기적으로 투자하는 경우에는 사망시에 발생하는 세금과 미국 내 법적 절차를 고려해야 한다. 특히 미국은 자국 시민과 거주민에게는 500만 달러 이상의 면제액을 적용하는 반면 외국인에겐 6만 달러 이상 미국내 자산에 대해서 40%의 유산세를 부과한다.

미국내 재산은 미국 법인의 지분도 포함하기 때문에 미국 법인, LLC 또는 파트너십을 통해 소유하는 경우에도 미국의 유산세를 피할 수 없다.

한국 시민권자로 미국 유산세를 피하는 방법은 크게 두가지가 있다. 먼저 부동산을 한국 법인 또는 제3국의 법인을 통해 소유하는 것이다. 이 경우 법인의 지분이 미국내 자산으로 간주되지 않기 때문에 미국 유산세를 낼 필요가 없다.

다른 한가지는 미국의 취소 불가능 신탁을 이용하는 것이다. 취소 불가능 신탁의 경우 신탁 설정자(본 부동산 소유자)와 신탁 수혜자( 부동산 소유자의 가족)의 권한을 제한함으로써 신탁 설정자 개인의 자산으로 간주되는 걸 피할 수 있다. 만약 신탁 설정자가 어느 정도의 권한을 보존하고 싶다면 개인의 사정에 맞는 디자인을 통해 목표를 달성할 수 있다.

한국 시민권자가 미국 부동산을 투자 목적으로 구입하는 경우, 매매 소득과 임대 소득에 대한 세금이 외국인에게 다르게 적용된다는 것을 염두해야 한다. 개인의 이름으로 부동산을 소유하는 경우, 1년 이상 소유한 재산에 대한 양도 소득세는 15~20%로 미국 시민과 같지만, 임대 소득에 대해서는 미국 시민과는 다르게 임대 이익만이 아닌 총 임대액에 대해 30%라는 많은 세금을 내게 된다.

신탁을 이용하는 경우, IRS에 미국 사업 관련 소득(Engaged in Business)을 선택하여 관련 비용 공제 후 최종 이익액에 대해서만 누진 세율을 적용할 수 있다.

임대 소득이 많으면 개인 소득세보다 높은 세율의 법인을 이용하는 것은 적절하지 않을 수 있다. 다만, 최근 세금 개혁안이 법인 세율을 많이 낮출 수 있기 때문에 개인의 사정에 따라 고려해 볼 수 있다.

미국에서 신탁이나 법인을 이용하는 가장 큰 이유 중 하나는 개인 정보의 보호이다. 부동산 소유자 기록은 공공 정보이기 때문에 부동산의 가치와 소유자 정보가 원하지 않는 이들에게 노출될 수 있다. 신탁 이나 법인으로 소유 등록을 하면 개인의 소유 사실을 밝히지 않아도 되어 위험으로부터 개인의 신분과 재산을 보호할 수 있다.

또한, 부동산을 신탁 또는 법인으로 소유하면 부동산이 개인의 자산으로부터 분리되기 때문에 부동산 관리에서 오는 채무, 소송 등의 책임에서 자산을 보호하고, 개인의 파산, 부채 등으로부터 부동산을 보호할 수 있다.

부동산 구입을 위해 신탁이나 법인을 설치하는 것은 개인 명의로 구입하는 것보다 설치 비용과 유지비가 더 많이 들 수 있다. 시장 가치가 적은 부동산 소유에는 특히 부적절할 수 있다. 또한 젊은 소유자에게는 보험 등을 이용한 더 실용적인 방법도 있을 수 있다. 하지만 많은 경우 신탁이나 법인을 통해 비용보다 훨씬 더 큰 해택을 볼 수 있다. 어느 재정 계획과 마찬가지로 전문가들과 상담 후 자신의 상황에 가장 적절한 방법을 찾는 것이 중요하다.