▶문= 현재 나이 65세이고 은퇴후 월 수입이 적어서 살고 있는 집의 모기지 페이먼트를 해결하고 월 고정으로 연금도 받을수 있는 주택연금 역모기지에 대해 알고 싶습니다.

▶답= 역모기지(Reverse mortgage)란 정부 주택청(FHA)에서 62세이상 은퇴 시니어들을 대상으로 집은 있으나 월 페이먼트를 내기 위한 고정 수입이 없을 경우 집 페이먼트를 대신 내주거나, 집의 에퀴티를 이용하여 매월 고정수입을 받을수 있도록 도와 주고 있는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 프로그램이다. 또한 은퇴하면서 내집에서 살고 싶을때 현재 인컴이 없어도 이 리버스 모기지로 페이먼트 걱정없이 집을 사고 그 집에서 평생을 살수도 있다.

주택연금역모기지(Reverse mortgage)의 장점은 소유한 주택의 홈에퀴티를 미리 융자 받아 사용하고 배우자가 있는 경우 2사람 모두 평생을 그 집에서 월 페이먼트의 부담없이 살수 있다는 점이다, 또한 살아가는 동안 평생 매월 받는 연금 수령 방식으로 고정적인 생활비를 미리 받아 사용할 수 있는 인컴이 없는 시니어를 위한 유일한 주택 연금 방식입니다.

소유한 집가격과 신청자 나이와 현재 남아 있는 모기지 잔액에 따라 받을수 있는 수령 금액이 각각 다르게 되는데 ,본인과 배우자의 나이와 집가격에 따라 FHA에서 정한 에퀴티의 45%~65%까지 에퀴티 리밋을 정해 본인의 융자금액이 정해지게 된다.

이렇게 정해진 융자 금액에 대해 본인의 필요에 따라 일시불이나 Line of credit, 또는 평생 받게 되는 매월 수령 연금이나 정해진 기간으로 나누어서 받는 연금등으로 융자금액의 수령방식을 자유롭게 선택할 수 있는 주택융자 상품이다.

또한 리버스 모기지 융자를 받은 이후에도 본인이 집의 소유권을 유지하기 때문에 원하면 중간에 언제라도 집을 팔아서 그동안 본인이 수령 받은 금액을 정산하고 본인 의사대로 즉시 주택 매매가 가능한 주택융자 상품이다. 배우자를 포함하여 두사람 모두 사망한 경우에 집에 대한 에퀴티가 남아 있다면 그동안 본인이 받은 금액을 정산하고 남아 있는 에퀴티 부분은 정산 후 유족이 상속의 절차를 통해 찾아가게 된다.

주택융자를 통해 월 페이먼트의 부담없이 별도의 연금수입을 얻을 수 있는 기회를 제공하게 되어, 어려운 경제적 환경 때문에 집을 팔고 이사를 가거나, 혹은 융자 재조정등을 하지 않고도 현재의 상황을 장기적이고 안정적으로 해결할 수 있다는 점에서 62세 이상 홈오너는 한번 정도 노후의 재정 설계를 위해 검토해 볼 필요가 있는 상품이다.
또한 메디칼,메디케어에서 받는 의료비 혜택등이나 소셜 연금등과 전혀 무관하기 때문에 추가적으로 고정적인 생활자금 마련에 큰 도움을 받을수 있다. 리버스 모기지 신청은 부부중 1인이 62세 이상이고 현재 본인 소유 거주 주택이며 집에 50%전후의 에퀴티가 있으면 자격 검토후 신청이 가능하며, 정부 FHA주택청의 역모기지(HECM)를 취급하는 주택융자 전문가에게 간단한 전화 상담을 통해 주택 융자가 가능한지 미리 알아 볼수 있다.

<<잘못 알고있는 리버스모기지의 진실>>

1. 리버스모기지 후에도 집에 대한 소유는 본인이 유지하며 일반융자와 같이 Lien만 설정됩니다. 이후에 본인이 사망하실 경우 남은 에퀴티는 정산후 상속으로 유족이 전액수령하게 됩니다.

2. 집가격 폭락등의 변동이 있어도 융자금에 대한 보장은 100% 정부 FHA에서 보증합니다. 매월수령하는 주택연금에 대한 금액 변동도 발생하지 않습니다.

3. 리버스 융자후에 만일 집가격이 오른다면 다시 재융자가 가능합니다.
남아 있는 에퀴티를 활용하여 수령 연금을 상향조정하는 재융자가 이후에도 가능합니다.

4. 리버스 모기지를 받았더라도 현재 받으시는 메디케어, 웰페어, 메디칼을 받으시는데 전혀 변동이 없게 됩니다. 이경우에 별도의 집에 대한 에퀴티를 조정하는등의 별도의 설계가 필요합니다.

5. 소셜연금이나 웰페어의 수령 인컴이 적으신 분들도 집에 대한 에퀴티에 따라 리버스 모기지가 가능합니다.

경험 많은 리버스 모기지 전문 융자인 리쳐드 박을 찾아주시면
친절히 상담해 드리겠습니다.

▶문의: Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-478-0987
- E-mail: jsp618@hotmail.com
- NMLS# 422523 (MLO License)

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