▶문= 인컴에 여유가 생겨 20년이나 15년으로 기간을 단축하는 재융자를 하고 싶은데 현재 30년 모기지에서 매달 격주(Bi-weekly)로 내는 것보다 경제적 이익이 많은지 궁금합니다.

▶답= 기간을 단축하는 모기지 재융자는 인컴과 금융 자산에 여유가 있는 홈 오너의 경우 본인의 현재 인컴으로 기간 단축 재융자가 가능한지를 먼저 검토할 필요가 있습니다. 현재 예금 금리보다 대출 금리가 훨씬 높다는 측면에서 비교해 보면 30년에서 20년이나 15년으로 모기지 기간을 단축하는 재융자가 이자율도 낮추고 모기지 납부 기간 동안의 총 납부 이자금액을 낮추는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

30년 모기지 중에서도 낮은 이자율을 받기 위해 30년이나 7년, 10년 변동 모기지를 선택하고 납부 기간을 줄이기 위해 격주로 미리 페이오프 하더라도 정해진 30년 모기지 프로그램을 적용하고 확정된 이자율로 계산하기 때문에 초기 5년에서 7년 동안은 모기지 납부 금액 중 대부분을 원금보다는 이자를 내는 동일한 상황이 발생합니다.

미국의 홈 오너가 사용하는 주택 모기지는 30년 고정 모기지와 변동 모기지가 대부분입니다. 모기지 금액을 더 많이 받기 위해서 월 페이먼트 금액이 적은 30년을 선택하게 되는 경우가 많기 때문입니다. 홈 오너 입장에서는 월 페이먼트의 지출 부담과 30년 동안 가장 적은 돈으로 페이먼트를 내게 되기 때문에 경제적 실익 여부를 검토하지 않고 집 구입 시 30년 모기지를 대부분 선택하게 됩니다.

현재일 기준으로 30만 달러, 30년(3.625%)과 20년(3.5%), 15년(3%)의 모기지인 경우, 각 기간별 모기지의 이자 납부 총 금액은 30년은 19만 2,535달러, 20년은 11만 7,571달러, 15년은 7만 2,914달러를 내게 되는데 30년은 15년보다 약 2.6배가 되는 11만 9,621달러를 이자 금액으로 더 많이 내게 됩니다.

30년 모기지 프로그램은 모기지 시작 후 12년이 경과되는 시점 전후로 원금과 이자의 납부 비율이 50:50으로 바뀌게 되고 그 이전 기간 동안은 원금보다 이자 부분을 더 많이 내게 됩니다. 이런 측면에서 30년에서 20년, 15년으로 모기지 기간을 단축하는 것이 경제적인 재테크 측면에서 가장 유리하다고 할 수 있습니다. 모기지 기간 단축의 재융자는 융자 전문가와 상담을 통해 비용 없이 렌더 페이 프로그램으로 신청이 가능합니다.

▶문의: (213) 800-1922